Выписка из передаточного акта

Приемка квартиры в новостройке — как проходит и на что обратить внимание

Выписка из передаточного акта

Квартира в новостройке должна соответствовать проектной документации, техническим регламентам и условиям договора.

Прежде чем принять ее у застройщика, нужно тщательно осмотреть все помещения, проверить инженерные коммуникации и качество отделки. Это избавит вас от дополнительных проблем и незапланированных расходов на ремонт.

Расскажем, как правильно оформлять с застройщиком акт приемки-сдачи квартиры, на что обращать внимание при осмотре жилья.

Как принимать квартиру — сроки, документы и права дольщика/покупателя

В большинстве случаев квартиры в новостройках покупают еще на этапе строительства по договору долевого участия (ДДУ). В плане требований к застройщику он дает дольщику больше прав, чем обычному покупателю. Объясним, как происходит приемка квартиры по ДДУ и в чем ее отличие от обычной купли-продажи.

  1. Сроки. После окончания всех работ застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. В течение 2-4 недель он должен сообщить дольщику о начале приемки (ч. 4 ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ). У дольщика есть 7 дней, чтобы принять квартиру или отказаться от этой процедуры. Если не дать ответ в течение 2 месяцев, застройщик в одностороннем порядке оформит документы о передаче недвижимости. То есть, дольщик не сможет предъявить претензии по тем недостаткам, которые будут на тот момент в квартире.
  1. Документы. У застройщика обязательно должны быть:
  • разрешение на ввод здания в эксплуатацию;
  • проектная документация;
  • паспорта на приборы учета;
  • план квартиры, заверенный БТИ.

Дольщику на момент приемки нужны паспорт и договор долевого участия со всеми дополнительными соглашениями.

Если приемку осуществляют представители сторон, у них должны быть нотариальные доверенности на совершение соответствующих действий.

Приемку квартиры оформляют передаточным актом. Его составляют в двух экземплярах, на каждом из которых должны быть подписи дольщика, застройщика или их представителей. Подписать акт — значит согласиться с тем, в каком состоянии застройщик передает квартиру.

Важно! Строгой формы передаточного акта нет. Но в нем обязательно указывают реквизиты сторон, окончательную стоимость, почтовый адрес квартиры и ее площадь по заключению БТИ.

Все дефекты и неисправности, обнаруженные во время осмотра квартиры, фиксируют в смотровом листе. Там же указывают разумный срок, в который застройщик должен их устранить.
  1. Права дольщика/покупателя. Дольщик имеет право:
  • осматривать квартиру столько, сколько нужно — хоть 2-3 часа, хоть целый день;
  • приглашать специалиста по приемке объектов недвижимости — он проверит всю документацию и поможет обнаружить недостатки там, где их не заметит человек без специальных знаний;
  • не подписывать передаточный акт, если обнаружит недостатки в принимаемой квартире;
  • требовать от застройщика устранения недостатков, компенсацию за их устранение с привлечением другой фирмы, частичного возврата уплаченных за квартиру средств;
  • обращаться за защитой своих прав в суд;
  • предъявлять к застройщику претензии за дефекты, выявленные в течение 5 лет после приемки (гарантийный срок);
  • расторгнуть договор долевого участия при обнаружении существенных недостатков и невозможности их устранения.

Важно! По договору купли-продажи нельзя требовать устранения недостатков, снижения цены или компенсации расходов на устранение дефектов. Покупатель принимает решение на основании того, что видит. Если его что-то не устраивает, он может искать другой вариант.

На что обращать внимание при приемке квартиры

В процессе приемки квартиры в новостройке не бывает мелочей. Осмотреть нужно все — от отделки в подъезде до розеток в квартире.

Становясь владельцем квартиры, вы становитесь и долевым собственником общедомового имущества. Поэтому важно проверить, чтобы в подъезде работал лифт, была выполнена качественная отделка, работало освещение.

Качественные, правильно установленные двери и окна:

  • не имеют дефектов в виде сколов, трещин и царапин;
  • открываются и закрываются беспрепятственно, не заедают и не скрипят;
  • плотно примыкают к раме, обеспечивая тепло- и шумоизоляцию.

Чтобы проверить герметичность конструкции, нужно зажать лист бумаги между створкой и рамой. Он не должен выпадать или легко выниматься.

Должны быть ровными, без признаков сырости, отклонений по горизонтали и вертикали, пустот и трещин.

Чтобы проверить, все ли в порядке со стенами, полом и потолком, на приемку стоит принести строительный уровень и отвес.

Вентиляционные отверстия обязательно должны быть на кухне, в ванной комнате и туалете.

Проверить тягу в них можно двумя способами:

  • приложить лист бумаги — он должен прилипнуть;
  • поднести зажженную спичку или зажигалку — пламя должно отклониться в сторону вентиляционного отверстия.

Все манипуляции выполняют при закрытой двери и открытом окне.

Для проверки электрики нужно:

  • включить подачу электричества в распределительном щитке;
  • в каждой комнате вкрутить лампочки в светильники, несколько раз включить и выключить свет;
  • в каждой комнате проверить надежность крепления розеток и их работоспособность — подключить любой электроприбор, хотя бы зарядное устройство от телефона.

Напряжение в сети можно проверить вольтметром.

  1. Система водоснабжения, канализации и отопления

Вода должна подаваться без проблем, а все запорные элементы — быть на местах и функционировать. Недопустимо наличие протечек и ржавчины на трубах.

Если приемка проходит в теплое время года, проверить работу систему отопления не удастся. Это нужно отметить в передаточном акте. Однако осмотреть радиаторы необходимо — на них не должно быть облупившейся краски и каких-либо потеков.

Принимать или не принимать квартиру с незначительными дефектами — личное дело каждого. Если заехать нужно срочно и вы готовы самостоятельно устранить все недоработки, можно подписать передаточный акт. Если же недостатки существенные, сначала стоит добиться их устранения. После подписания акта сделать это будет сложнее.

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/priemka-kvartiry-v-novostroyke-kak-prokhodit-i-na-chto-obratit-vnimanie

Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры и его образец

Выписка из передаточного акта

Покупка квартиры — обычно хлопотная и многоступенчатая процедура, кажущаяся слишком бюрократизированной. На завершающем этапе, существует 2 основных действия – это регистрация нового владельца и составление акта приёма-передачи.

Если с регистрацией в Росреестре все согласны, то передаточный акт многие считают излишним, ведь дата прописана в договоре купли-продажи. Но именно этот документ предусмотрен законодательно, а в ряде случаев он может стать главным доказательством в споре и сэкономить как продавцу, так и покупателю значительные суммы.

Что такое передаточный акт?

Прежде всего, акт приёма-передачи – это документ, предусмотренный Гражданским Кодексом, который является свидетельством полного выполнения сторонами условий договора и фактического вступления во владения квартирой нового собственника. В нём отражается состояние квартиры на момент вступление, фиксируется факт полной оплаты и техническое состояние передаваемой жилплощади, другие предусмотренные договором моменты.

Этот документ составляется уже тогда, когда все условия, оговоренные сторонами выполнены. Однако, иногда, за время, которое прошло от даты просмотра квартиры до момента составления передаточного акта, с жильем может произойти ряд непредвиденных ситуаций. Предупредить неприятности как с одной, так и, с другой стороны,  призван именно этот заключительный документ.

Причины оформления

Так, на время оформления документов, обязанности по оплате коммунальных услуг и другие платежи, связанные с содержанием жилья, ложатся на продавца. В это время, возможны много самых разных ситуаций от затопления соседей до пожара и замена недобросовестными продавцами дорогой сантехники.

Поэтому, в главе 20 Гражданского Кодекса РФ, предусмотрено после полной оплаты и регистрации в Росреестре права собственности нового владельца на данное жилищное помещение подписание передаточного акта, в котором фиксируется выполнение сторонами условий договора и фактическое вступление в права владения покупателем.

Форма документа и правила оформления

Утвержденного единого бланка для оформления факта передачи жилплощади не предусмотрено. Но есть ряд обязательных требований к данным, которые должны быть внесены в акт приема-передачи:

  1. Этот документ обязательно должен содержать дату и место подписания.
  2. Личные (паспортные) данные обеих сторон сделки (покупателя, продавца или продавцов).
  3. Наименование договора ставшего основанием для передаточного акта (в данном случае купли-продажи).
  4. Информацию об отсутствии претензий со стороны продавца.
  5. Данные об отсутствии претензий со стороны покупателя.
  6. Подписи сторон с полной расшифровкой.

Форма документа вытекает из тех требований, которые предъявлены к документу.Состоит он из нескольких частей:

  • наименование;
  • данных о месте и дате передачи;
  • личных данных сторон;
  • данных о выполнении условий договора продавцом;
  • информации о выполнении таковых покупателем;
  • информация об отсутствии взаимных претензий;
  • подписи сторон;

Оформляется данный документ, как уже отмечалось выше, после выполнения всех пунктов договора в полном объёме, а также при отсутствии претензий с обеих сторон. Однако, есть некоторые различия условий при подписании договора покупки жилья на первичном и вторичном рынках.

Подписывать или нет?

Подпись будет свидетельствовать о вступлении в права, а также согласии с недочётами. Но здесь есть разница, как уже отмечалось, между жильем на первичном и вторичном рынках.

Так, покупая, жилплощадь на первичном рынке стоит помнить, что подписанный документ только застройщиком вступит в силу по истечении 2 месяцев, независимо от того подписал ли его дольщик.

Здесь бумагу следует подписать, чтобы получить свидетельство о владении жильем, но указать все изъяны и недочёты в дополнительном смотровом листе.

А уже затем попытаться добиться их устранения при помощи комиссии.

При покупке жилья на вторичном рынке, акт можно не подписывать и требовать через суд устранения проблем или же возвращения суммы в денежном эквиваленте.

Что конкретно указывается?

Если мы говорим об акте приёмки-передачи новостройки, то здесь существуют бланки установленной формы. А свои претензии можно изложить в дополнительном смотровом листе, отдельным пунктом. Затем эти недочёты будет рассматривать специальная комиссия, которая и решит, как их устранять.

Теперь рассмотрим конкретно, что должен содержать каждый пункт передаточного акта при покупке жилья на вторичном рынке:

  1. Наименование документа – это точное название Акт приёма-передачи. Здесь всё просто.
  2. Место составления – здесь должен быть указан город, в котором составили документ. Но в некоторых случаях указывают точный адрес, например, город Москва, улица Ленина, дом 5, корпус 7, кв. 234. По логике, должен быть указан адрес квартиры, которую передают, ведь передача происходит в ней. При подписании данной бумаги, скажем у нотариуса, это не меняет того факта, что покупатель соглашается с фактическим состоянием квартиры. И в дальнейшем, предъявить претензии по её санитарному или техническому состоянию не сможет.
  3. Дата подписания. Это дата фактического составления акта. Не рекомендовано подписывать его задним числом или наперёд. Это может быть уловка, которая придумана мошенниками. Например, просьба подписать вчерашним 14 числом продиктована существованием задолженности по коммунальным платежам, которую выставят 15 числа. Если скрывать нечего, подписывайте фактической датой.
  4. Данные продавца и покупателя. Здесь обычно вносятся данные гражданского паспорта, для того, чтобы доказать, что передаточный акт подписали те лица, которые выступают по данному договору купли-продажи сторонами. Продавцов может быть несколько.
  5. Подробное описание объекта недвижимости. Здесь рекомендуется внести данные квартиры: точный адрес, месторасположение (например, расположенная на 3 этаже 7-этажного дома), общую и жилую площадь, количество комнат.
  6. Основание перехода имущества. Это, как уже упоминалось, будет договор купли-продажи, реквизиты которого нужно обязательно указать, например, договор купли-продажи от 17 июня 2015 года.
  7. Претензии со стороны продавца, например, указывается, что оговоренная в договоре сумма, выплачена полностью.
  8. Замечания покупателя. Очень важно хорошо осмотреть техническое состояние жилья, соответствие качества передаваемых коммуникаций оговоренным пунктам, при наличии неоговорённых неисправностей и изменений, зафиксировать их в акте. Рекомендуется, как можно более точно фиксировать состояние квартиры. Указывая не только наличие предметов, но и их техническое состояние, степень изношенности и т. д.
  9. Подписи сторон с полной расшифровкой. Это пункт обязателен и без него акт недействителен.

Приёмка квартиры: на что обратить внимание

При приёме квартиры, собственно нужно обратить внимание на 2 момента:

  1. Техническое состояние квартиры. Оно вполне способно измениться после просмотра. Это может быть испорченный ремонт во время выноса мебели съезжающими хозяевами, такое банальное затопление соседей, специально поменянная более дорогая сантехника на дешёвую.
  2. Оплата коммунальных и других платежей за квартиру. Вполне может оказаться, что платежи не производились годами, и их размер эквивалентен значительной части стоимости квартиры.

При фиксации состояния передаваемой квартиры, стоит сделать это как можно точнее. Всё зафиксированное считается согласием с наличными недостатками,если появиться необходимость возвращать квартиру – то лучше, чтобы всё было точно описано, в том числе и состояние мебели, ремонта, бытовой техники и сантехники.

Обычно, на мелкие недостатки стараются внимания не обращать. Но иногда они оказываются значительными и при этом:

  1. Могут требовать значительных расходов для их устранения, которые покупатель не согласен нести.
  2. Быть неустранимыми физически и в техническом плане.

Здесь следует помнить, что отказ поставить подпись в этом документе является основанием для расторжения сделки.

Образец передаточного акта к договору купли-продажи квартиры

Ниже приведён примерный образец заполнения передаточного акта при условии, что у сторон отсутствуют претензии. Если таковые имеются, то они вносятся в соответствующие пункты.

По желанию сторон, здесь может быть приведен перечень переданных документов, и даже количество комплектов ключей.

Фактически, здесь желательно указать все проблемные места, чтобы потом не возникло возможности их оспаривать.

Скачать передаточный акт к договору купли-продажи квартиры в формате .doc (Word)

Советы

  1. Акт приема-передачи составляется в 2 экземплярах – для продавца и покупателя. Если продавцов несколько, составляется экземпляр для каждого. Также может составляться такой экземпляр для Росреестра.

  2. При оформлении акта приема-передачи по долевому строительству застройщик предоставляет экземпляр для каждого дольщика.
  3. Подписанный документ является свидетельством (и доказательством) согласия с состоянием передаваемой жилплощади.

  4. Еще один важный момент, пока не подписан передаточный акт, продавец обязан оплачивать коммунальные услуги, расходы по содержанию имущества. Это может сыграть против него.
  5. Отсутствие этого документа может быть рассмотрено, как отказ от сделки.

  6. Отказ его подписывать также рассматривается как расторжение сделки.
  7. В ДДУ есть пункт, предусматривающий дату передачи квартиры по акту. При его несоблюдении начисляются штрафные санкции на любую из виновных сторон.

  8. Акт приёма-передачи следует хранить вместе со свидетельством на право собственности. Он понадобится в случае продажи жилья.

5,00, (оценок: 1) Загрузка…

Источник: https://homeurist.com/nedvizhimost/dokument/peredatochnyj-akt.html

Как правильно составить передаточный акт при реорганизации

Выписка из передаточного акта

Разбираем особенности составления передаточного акта при реорганизации компании: современная правовая база, в каких случаях следует составлять передаточный акт, как он должен выглядеть и что в него необходимо включить. Практические предложения по структуре акта.

Реорганизация организации (за исключением преобразования) во всех случаях сопровождается переходом прав и обязанностей. Правопреемство может быть либо универсальным (слияние и присоединение), либо на основании передаточного акта (разделение и выделение).

В каких случаях следует составлять передаточный акт?

Анализируя ст. 58 ГК РФ, приходим к заключению, что передаточный акт требуется формировать лишь при выделении или разделении. Но из ч. 2 ст. 59 ГК РФ вытекает другой вывод: отсутствие передаточного акта или не включение в него положений о переходе прав и обязанностей реорганизованного юрлица повлечет отказ в госрегистрации на завершающем этапе реорганизации.

Встает вопрос: есть ли необходимость формировать акт при присоединении и слиянии?

Немного проясняет ситуацию пункт 26 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.

2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»: при присоединении и слиянии переход обязанностей и прав реорганизуемых юрлиц к вновь возникающему или присоединившему юрлицу происходит «автоматически», даже если бы передаточный акт не был составлен. Основным правоподтверждающим документом будет свидетельство о реорганизации, выдаваемое ИФНС.

Более однозначна норма п. «д» ч. 1 ст. 14 ФЗ «О госрегистрации юрлиц и индивидуальных предпринимателей»: при реорганизации на госрегистрацию нужно представить передаточный акт.

Эти разночтения следует понимать так: для фиксации перехода обязанностей и прав передаточный акт необходим в случае выделении и разделении, так как обязательства и имущество к новым юрлицам перейдут частично, их состав можно определить исключительно по передаточному акту.

В ситуации присоединения или слияния подтверждением правопреемства в силу его универсальности будет свидетельство о реорганизации юрлиц. Передаточный акт для подтверждения правопреемства выполняет вспомогательную роль.

Но формировать передаточный акт придется независимо от вида реорганизации (кроме преобразования) в силу ч. 2 ст. 59 ГК РФ и п. «д» ч. 1 ст.

14 ФЗ «О государственной регистрации юрлиц и индивидуальных предпринимателей», иначе налоговая инспекция сможет отказать в госрегистрации реорганизации.

Отметим, что в некоторых нормах права до сих пор упоминается разделительный баланс, давно упраздненный в ГК РФ: ст. 14 ФЗ «О госрегистрации юрлиц и ИП», ст. 54, 55 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», ст. 18, 19 ФЗ «Об акционерных обществах» и др. Это говорит лишь о недостаточной гармонизации правовых норм.

Как должен выглядеть передаточный акт и какие сведения в него включить?

Основные требования к сведениям, подлежащим включению в передаточный акт реорганиации, указаны в ч. 1 ст. 59 ГК РФ:

1) Положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юрлица, в том числе спорным;

2) Порядок определения правопреемства при изменении имущественной массы, объема обязанностей и прав юрлица в промежуток после утверждения акта и до завершения реорганизации.

https://www.youtube.com/watch?v=cR-Xxrif2do

Разберемся со статичной составляющей передаточного акта. В нее потребуется включить данные бухучета. Для актуализации этих данных потребуется провести инвентаризацию на основании п. 27 «Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ».

Пункт 4 «Методических указаний по формированию бухгалтерской отчетности при осуществлении реорганизации организаций» рекомендует включить в передаточный акт перечисленные ниже сведения:

  • Бухгалтерскую отчетность реорганизуемого юрлица. На основе этой отчетности будет определяться состав обязательств и имущества, их стоимость на последнюю отчетную дату;
  • Инвентаризационные описи обязательств и имущества реорганизуемых юрлиц;
  • Первичные документы по материальным ценностям;
  • Детализация дебиторской и кредиторской задолженности.

Особенно рекомендуется уделить внимание перечисленным ниже видам обязательств и имущества:

– Объектам недвижимости, особенно тем, которые еще не оформлены. Зачастую в выгрузке данных бухучета объект может быть недостаточно конкретизирован, например: «Белинского, 85».

Совершенно непонятно, что это такое – здание, помещение, участок? В собственности объект или только строится? А может, так обозначено право аренды помещения.

Поэтому желательно в отдельном перечне указать недвижимое имущество, в том числе создаваемые объекты, указав их наименование, кадастровый номер (если есть), адрес, вид права и иную информацию, которая позволит корректно и однозначно определить объект, передаваемый в рамках реорганизации.

– Отдельно перечислить другое важное имущество и права, например, товарные знаки, патенты, лицензионные договоры, автотранспорт, производственное оборудование и т.п. Все это пригодится при переоформлении недвижимости, интеллектуальной собственности, лицензий, разрешений и др.;

– Выделить спорные обязательства: иски и претензии, исполнительные листы, арестованное имущество и т.п., указав контрагента, сумму/предмет спора, номер судебного дела и др.

Составив основную (статичную) часть акта, нужно определить порядок правопреемства по имуществу, обязанностям, правам, которые появятся или исчезнут после утверждения передаточного акта и до завершения реорганизации. Особенно это существенно при выделении и разделении.

Например, можно указать, что вновь возникающая задолженность и поступающие денежные средства распределяется в определенной пропорции между участниками реорганизации, это же можно указать в отношении приобретаемого/отчуждаемого имущества.

Конечно, значительные изменения имущественной массы, объема обязательств крайне нежелательны после утверждения акта. Для предотвращения путаницы при правопреемстве, по возможности следует наложить мораторий на продажу и покупку имущества, заключение значительных сделок до окончания реорганизации.

Предлагаем такую структуру передаточного акта:

1) Преамбула. В ней указываются сведения о реорганизующихся юрлицах и виде реорганизации, ссылки на решения органов управления юрлиц о проведении реорганизации, иная общая информация;

2) Сведения о переходе обязанностей и прав;

3) Приложения;

4) Информация о дате утверждения и органе, утвердившем акт;

5) Подписи лиц, утверждающих акт, печати.

Иногда закон устанавливает специальные требования к информации, включаемой в передаточный акт (см. ст. 11 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

Итак, формирование передаточного акта – довольно кропотливая работа юристов и бухгалтеров. Закон детально не регламентирует конкретику содержания и структуру передаточного акта. Поэтому для его составления необходимо понимать специфику деятельности реорганизуемых юрлиц и цели реорганизации.

Источник: https://pravo-rosta.ru/blog/korporativnoe-pravo/kak-pravilno-sostavit-peredatochnyy-akt-pri-reorganizatsii.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.