Риэлтор покупатель

Содержание

Пять риелторских уловок при продаже квартиры

Риэлтор покупатель

Дарья Дундукова

не боится риелторов

Я планирую продавать квартиру без риелтора.

Изначально я не хотела так делать. Хотя я юрист и могу сама оформить документы для сделки, всех нюансов я не знаю. Но когда стала расспрашивать коллег и знакомых, их рассказы о риелторах меня смутили. Теперь я настроена все сделать сама и не переплачивать.

Расскажу, к каким уловкам прибегают недобросовестные риелторы и что в идеале должен делать профессиональный риелтор, когда продает квартиру.

Как работает схема. Собственник размещает объявление на «Авито», «Юле» или другой площадке. Почти сразу же ему звонит потенциальный покупатель. Как правило, он уже по телефону заявляет, что квартира ему подходит по всем параметрам и он готов как можно скорее ее посмотреть и купить.

У риелтора как будто сразу есть для вас покупатель.

Далее продавца везут в офис или на месте предлагают заключить два договора: об оказании юридических услуг и о задатке от потенциального покупателя. В договорах, как правило, фигурирует одна и та же сумма.

Получается такая схема:

  • мифический покупатель уже готов внести задаток за квартиру в 10 тысяч рублей — этот задаток риелтор отдает продавцу;
  • риелтор как будто уже оказал услугу — нашел продавцу покупателя. За это он просит оплату, равную задатку, то есть те же 10 тысяч рублей.

Так продавец становится клиентом риелтора, который обманул его уже на старте работы. А риелтор получает нового клиента и возможность открыто продавать его квартиру.

Что делать. Лучше сразу проконсультироваться с юристом, как себя вести. Юрист, скорее всего, порекомендует ничего не подписывать и привезти тексты соглашений на правовую оценку.

Если риелтор наотрез отказывается отдавать договоры или не дает клиенту времени, чтобы обдумать сделку, это должно настораживать. Такое поведение может говорить о том, что агент хочет что-то скрыть или что какое-то условие договора вам точно не понравится.

Например, в договоре может быть пункт, в котором риелтор не гарантирует, что он действительно продаст вашу квартиру.

В договоре из примера ниже этот пункт сформулирован так: «Заказчик осознает, что недостижение цели, скорее всего, не является следствием ненадлежащего исполнения договора исполнителем, так как достижение любого результата невозможно гарантировать со всей определенностью. Исполнитель гарантирует лишь, что услуга будет квалифицированной и своевременной».

Как работает схема. Агент заверяет продавца, что у него есть собственная уникальная база потенциальных покупателей. Чтобы оправдать ваши ожидания, он может привлечь целую толпу — друзей или родственников. Они будут звонить и старательно изображать потенциальных покупателей.

Что делать. Не доверять риелторам, которые утверждают, что у них есть огромная база покупателей. У хорошего агента наверняка есть контакты потенциальных покупателей, но это все равно для владельца квартиры ничего не гарантирует.

Нормальные агенты регулярно отчитываются клиентам, сколько просмотров объявлений и звонков поступило по их недвижимости, а также сколько просмотров в итоге состоялось. Они могут присылать полноценные текстовые отчеты на электронную почту или рассказывать обо всем в ходе телефонного разговора — как договоритесь.

Конечно, такие отчеты не панацея, показатели в них тоже могут врать. Но честный агент всегда сможет предоставить что-то еще, например скриншоты переписок с потенциальными покупателями.

Заполнение таких актов, во-первых, помогает письменно закрепить результаты просмотра, а во-вторых, повышает степень доверия продавца к агенту

Как работает схема. Риелторы составляют объявления так, чтобы обойти нюансы, которые отпугивают покупателей.

Например, люди не слишком любят покупать квартиры на первом этаже. Поэтому в объявлении указывают второй этаж. А когда покупатель хочет посмотреть такую квартиру, риелтор правду об этаже по телефону не говорит.

Уже на месте покупателю показывают эту квартиру на первом этаже, раз уж он все равно приехал. Или предлагают посмотреть ее как другой вариант, потому что «ту квартиру на втором этаже уже купили».

Такая же ситуация может быть с ценой, площадью, количеством комнат и другими параметрами квартиры.

Что делать. Следите за тем, чтобы риелтор размещал достоверную информацию о вашей квартире: проверьте объявление перед публикацией, время от времени просматривайте опубликованный вариант. Договоритесь с агентом, чтобы любые изменения он согласовывал с вами. В конечном итоге цель риелторской работы должна быть не в количестве откликов, а в их качестве.

Как работает схема. Риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они просят либо процент от сделки, либо фиксированную сумму.

Бывает, что один риелтор получает деньги за свою работу и от продавца, и от покупателя. Продавец платит деньги риелтору за поиск покупателя, а при подписании договора купли-продажи узнает, что и покупатель заплатил этому же риелтору за поиск подходящей для него квартиры.

Другой пример — скидка от продавца, которую риелтор забирает себе. Работает это так:

  1. Продавец определяет цену квартиры, например 3 млн рублей.
  2. Риелтор долго убеждает его, что за такие деньги продать это жилье невозможно. В результате продавец соглашается цену снизить.
  3. Риелтор ищет покупателя на первоначальную цену и перед сделкой сообщает продавцу, что в договоре купли-продажи все-таки будут указаны 3 млн, но разницу в цене он заберет себе. И это помимо комиссионных!
  4. Продавец может и не согласиться на такие условия, но тогда он останется без покупателя.
  5. Ничего не подозревающий покупатель платит 3 млн, хотя без риелтора сделка вышла бы дешевле.

Что делать. С точки зрения ценообразования лучше вообще обходиться без посредников. Но если вам все-таки помогает риелтор, обязательно проговорите с ним и зафиксируйте в договоре все нюансы, связанные с ценой.

Главное в любой ситуации — не поддавайтесь на провокации и письменно указывайте в договоре все важные для вас вопросы.

Что обсуждаете

Как прописываете в договоре

За какую сумму вы хотите продать квартиру

«Начальная стоимость объекта определена в размере…»

Какую стоимость рекомендует риелтор

«Рекомендованная исполнителем стоимость объекта на дату заключения договора составляет…»

Готовы ли вы сделать скидку

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью» ИЛИ «Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены» ИЛИ

«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»

Размер вознаграждения агента

«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта» ИЛИ

«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»

Когда агент получает свое вознаграждение

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта» ИЛИ

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»

Как работает схема. На просмотр квартиры приезжает потенциальный покупатель, который оказывается специалистом по недвижимости в известном агентстве. Он предлагает помощь в продаже и готов сразу же заключить договор на поиск покупателя и забрать аванс за свою работу.

Но проблема в том, что агент никак не фигурирует в соглашении. И если у заказчика он просит паспорт, чтобы внести его данные в текст, то свой паспорт он даже не показывает.

Это совсем не похоже на честную сделку, потому что нет никаких гарантий, что риелтор не убежит от вас с вашими же деньгами — вы о нем ничего не знаете.

Что делать. Всегда проверять полномочия человека, который называет себя риелтором или агентом по недвижимости. Для начала узнайте, от чьего имени он работает: риелтор может быть сотрудником агентства или частным специалистом. Если столкнулись с частником, попросите паспорт и проследите, чтобы верные паспортные данные были внесены в договор.

Если человек представляется сотрудником агентства, в договоре все равно должны быть указаны его данные. Он может быть представителем этого агентства или непосредственным исполнителем.

В первом случае в шапке договора написано что-то вроде «агентство „Рога и копыта“ в лице представителя по доверенности Иванова А. А.». У риелтора в этой ситуации должна быть доверенность.

Во втором случае у агента может не быть доверенности, но его данные все равно заносятся в договор, например, такой формулировкой: «Для выполнения обязательств по договору исполнитель выделяет в качестве непосредственного исполнителя поручения — ФИО и паспортные данные агента».

Если уверенности по-прежнему нет, договоритесь о подписании соглашения в офисе компании.

Чтобы избежать неприятностей, не верьте на слово и всегда требуйте документы.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Профессиональный риелтор может серьезно облегчить вам жизнь при продаже жилья. Вот что он, вообще-то, должен делать.

Определять и обосновывать цену объекта. Продажа начинается с анализа рынка. Агент всегда проводит исследование и по специальной методике определяет реальную цену квартиры.

Она может не совпадать как с той, за которую клиент мечтает продать свою квартиру, так и с той, за которую потенциальный покупатель готов ее купить.

То есть цены, по которым выставлены квартиры на «Авито» и «Циане», — это страна иллюзий собственника.

Для профессионального риелтора это очень важный этап, без которого нельзя переходить к фотографированию и размещению объявлений.

Проводить фотосессию и подготовку 3Д-плана. Хороший риелтор позаботится о том, чтобы фото квартиры были панорамными и объемными, высокого качества и с удачных ракурсов, а план — не скан-копией техпаспорта.

Размещать объявления как на популярных электронных площадках, так и во внутренней риелторской базе, а также запускать рекламу.

Проводить показы. Профессиональный показ — это всегда немного театральная постановка. Агент представляет жилье с точки зрения потребностей покупателя, рассказывает об инфраструктуре, помогает представить возможную перепланировку. Кроме этого, он обязательно объяснит, как использовать материнский капитал или взять ипотеку на покупку этой квартиры.

Помогать продавцу и покупателю после показа. На этом этапе заключается предварительный договор со сроками, формой оплаты и другими условиями будущей сделки. Риелтор объясняет сторонам разницу между авансом и задатком, проводит полную юридическую экспертизу объекта, помогает с оформлением ипотеки, собирает все необходимые справки и т. д.

На этом же этапе агент помогает выбрать форму оплаты. В случае если покупатель планирует взять ипотеку, риелтор помогает выбрать банк и оформить необходимые документы. Иногда по договоренности с риелтором банки даже предлагают более выгодные условия кредитования за то, что агенты приводят им клиентов.

Помогать сторонам при заключении основного договора.

Агент готовит текст соглашения, помогает выбрать безопасную схему расчетов, сопровождает клиента на госрегистрацию, поддерживает, помогает решить вопросы, возникающие после переезда.

Например, следит, чтобы стороны подписали акт приема-передачи, договорились о том, кто оплачивает коммунальные платежи до перехода права и т. д.

  1. Попросите риелтора сразу рассказать об условиях своей работы. Возьмите образец соглашения, ознакомьтесь с ним сами и покажите юристу, если есть сомнения в компетентности агента.
  2. Внимательно относитесь к персоне риелтора — проверьте его паспорт и доверенность, проследите, чтобы все его данные были указаны в тексте договора.
  3. Обсудите с агентом и зафиксируйте в договоре все вопросы, касающиеся цены продаваемой квартиры.
  4. Договоритесь с риелтором, каким образом он будет отчитываться вам о своей работе — телефонными звонками, сообщениями в мессенджерах или полноценными текстовыми отчетами, которые будут заполнять потенциальные покупатели на просмотрах.
  5. Следите за тем, как работает риелтор: какие объявления он подает, вся ли информация в них указана правильно и честно, как агент проводит показы, готов ли помогать на всех этапах продажи, работает один или в команде и т. д.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ulovki-rieltorov/

Что такое риэлторские услуги: за что платит клиент

Риэлтор покупатель

Портал Russian Realty пишет, что собственники сами продают квартиры, чтобы не платить агентам комиссию. Но часто покупатели начинают торговаться, и объект уходит дешевле.

Эту же разницу собственник мог заплатить риэлтору и не возиться с рекламой и документами. Задача специалиста — помогать людям продавать, покупать и арендовать недвижимость. Но главное — отстаивать их интересы.

Что же входит в услуги риэлтора: за что он получает деньги и за что несет ответственность.


I. В чем услуга риэлтора при продаже недвижимости
II. Услуги риэлтора при покупке недвижимости: что в них входит
III. Услуги риэлтора при аренде жилья
IV. Гарантии риэлтора и его ответственность
V. Как помочь клиенту быстро

В чем услуга риэлтора при продаже недвижимости

Специалист по недвижимости Антон Величко в статье для портала Habrealty.ru разделяет риэлторские услуги на 2 части: продажа жилья под ключ и сопровождение сделки.

Продажа недвижимости под ключ включает следующие услуги:

Получается, продавцу вообще ни о чем не нужно заботиться — только вовремя приходить на встречи с покупателями и выполнять некоторые просьбы агента.

При сопровождении сделки агент не участвует в поиске покупателя. Он только помогает продавцу с самой процедурой оформления и передачи прав собственности:

Сегодня покупатели все меньше хотят самостоятельно ходить по инстанциям, и предпочитают получать все услуги в «одном окне». Поэтому многие агентства идут навстречу и расширяют перечень своих возможностей. В статье Антона Величко перечисляются дополнительные услуги, которые может оказывать агентство:

Перечень дополнительных услуг оговаривается дополнительно и оплачивается отдельно.

Читать по теме
Сколько придется заплатить собственнику за услуги риэлтора и как размер комиссии различается в разных городах России, узнайте из блога.

Назад

Услуги риэлтора при покупке недвижимости: что в них входит

Консалтинговая компания Консалт Милл опубликовала у себя на сайте перечень услуг, которые должен предоставлять риэлтор при покупке квартиры:

задача риэлтора при подборе подходящего объекта для клиента — свести покупателя с продавцом и помочь им наладить взаимодействие.

Олеся Рудакова, брокер по недвижимости, для канала M2TV.ru:
— Суть услуги риэлтора заключается в том, чтобы предоставить качественный сервис по подбору вариантов: водить по объектам, взаимодействовать с людьми и заключать сделки на выгодных условиях, иначе его услуги не будут отличаться от электронных сервисов по подбору недвижимости, таких как «ДомКлик», например.

Чтобы завоевать лояльность клиента, часть услуг агенты могут предоставить безвозмездно. Например, риэлторы АН «Партнер» советуют делать бесплатной первую консультацию.

На ней агент должен рассказать, на какую квартиру может рассчитывать клиент в рамках имеющейся у него суммы, в каком районе и предложить несколько разных застройщиков или объектов из внутренней базы агентства.

Читать по теме
Несмотря на то, что покупатели нанимают риэлтора, все равно любят капризничать и долго не могут определиться с выбором объектов. Как повлиять на них и помочь принять решение, советы читайте в блоге.

Назад

Услуги риэлтора при аренде жилья

С покупкой и продажей понятно: сделки сложные, связаны с большими деньгами и целым списком документов, поэтому без риэлтора их проводить рискованно. Интересно, в чем заключается задача риэлтора при аренде жилья?

По данным портала О-Недвижке.ru, их не так много:

После подписания договора аренды услуга риэлтора считается оказанной, но некоторые агентства помогают клиентам и после сдачи помещения. Ведь когда появится необходимость в поиске нового жилья для арендаторов или новых жильцов для собственника квартиры, они снова обратятся в их компанию, так как будет лояльны к ней.

Галина Кочнева, начальник отдела аренды центра недвижимости «Северная казна», для собственного канала ЦН:
— Мы не бросаем своих клиентов и помогаем им даже после сдачи квартиры. Например, по вопросам временной регистрации консультируемся с сотрудниками паспортного стола и даем клиенту всеобъемлющую информацию, чтобы он не чувствовал себя брошенным.

Назад

Гарантии риэлтора и его ответственность

В России не существует закона, который регулирует деятельность риэлтора. Поэтому чтобы зафиксировать комплекс услуг, которые агент готов оказать клиенту, он заключает с ним договор об оказании риэлторских услуг.

Александр Гиновкер, гендиректор АН «Невский проспект», для канала M2TV.RU:
— Грамотно составленный договор позволяет обсудить с клиентом весь перечень услуг, заручиться его согласием и избежать недопонимания. Если же клиент ни под каким предлогом не хочет подписывать договор даже когда все условия оговорены и вопросы разъяснены, значит с ним не стоит работать.

В зависимости от характера сделки договоры бывают 3 видов:

  • на продажу;
  • покупку;
  • аренду недвижимости.

В каждом из них по пунктам прописывается, какие услуги оказывает агент и ответственность исполнения за отказ от них. Таким образом риэлтор страхует себя от претензий клиента, а клиент контролирует качество работы риэлтора.

Если сам риэлтор нарушает договор, то он несет ответственность в соответствии с Гражданским кодексом и Законом о защите прав потребителей. Но его вину еще надо будет доказать.

Александр Кравец, юрист, в своем блоге:
— Чтобы привлечь риэлтора к ответственности, у клиента на руках должны быть доказательства его вины и документы, подтверждающие убытки, которые он понес в результате действий агента. Если у клиента нет этих доказательств, то суд откажет ему в возмещении убытков за счет риэлтора.

Назад

Как помочь клиенту быстро

Бизнес-тренер по недвижимости Алексей Могильный утверждает, что 30% рабочего времени у риэлтора уходит на составление договора, поиск объектов недвижимости и рекламу. Только 70% остается на работу с клиентом.

А вы знали, что есть программа, которая берет на себя эти 30% и позволяет риэлтору посвящать клиентам все 100% своего времени? Если нет, то знакомьтесь — это CRM-система, причем не простая, а отраслевая, заточенная на те процессы, которые относятся к работе с недвижимостью. Как она работает, разберем на примере предложения от компании SalesapCRM:

  • Конструктор документов экономит время на составление договоров и исключает опечатки. Как это работает: для каждого клиента заводится отдельная карточка, где хранится вся его персональная информация: ФИО, паспортные данные, дата рождения, адрес и тд. Агент в карточке открывает шаблон договора и нужные данные подтягиваются туда автоматически. Риэлтору останется только распечатать документ и отдать на подпись клиенту.

Всего за несколько кликов в SalesapCRM можно составить эксклюзивный договор без единой ошибкиНа публикацию объявлений из SalesapCRM риэлтор тратит не больше минутыТак в SalesapCRM происходит парсинг объектов с сайтов недвижимости

Риэлторские услуги — это помощь клиентам при сделках с недвижимостью. Агенты могут уберечь их от мошенников или переплаты благодаря умению вести переговоры, подобрать объект, который сам собственник не смог бы найти. Учите клиентов доверять вам.

А чтобы проводить сделки быстрее, внедряйте отраслевую CRM-систему. Для начала протестируйте возможности облачного сервиса SalesapCRM:зарегистрируйтесь и в течение 7 дней поработайте в нем бесплатно.

Этого хватит, чтобы ощутить его эффективность.

Назад

Автор: Ирина Изендимирова.

В S2 есть:

  • checkединая база объектов недвижимости;
  • checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
  • checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
  • checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
  • checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
  • checkуправление клиентами, задачами и сделками,
  • checkбесплатный тестовый период 7 дней.

crm для риэлтора недвижимость работа с клиентами

Источник: https://salesap.ru/blog/chto-vkhodit-v-uslugi-rieltora/

Кто платит риэлтору при покупке, продаже квартиры – покупатель или продавец

Риэлтор покупатель

По данным РБК за 2017 год, большая часть сделок купли-продажи недвижимости проводится с участием риэлторов. Это около 95% от всего количества, и в 2020 году ситуация остается прежней.

Некоторые не могут разобраться, кто оплачивает риэлтора – продавец или покупатель.

Рассмотрим, какова роль посредника в сделках, кто должен оплачивать его услуги, из чего складывается стоимость и как оформить договор купли-продажи.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Какова роль риэлтора в сделках?

Хороший риэлтор – это человек, который поможет быстро продать недвижимость по цене продавца.

Такого специалиста найти крайне проблематично: обычно посредники заинтересованы только в скорейшем получении комиссии, и для этого уговаривают собственников снижать стоимость жилья до среднего или минимального уровня.

В этом случае люди и сами могут найти покупателя за несколько недель, но агенты убеждают, что без них обойтись никак не получится.

Ниже рассмотрим роль именно хорошего риэлтора, который работает добросовестно и заинтересован в том, чтобы продавец и покупатель получили именно то, что хотели:

  1. Находит для покупателя недвижимость в соответствии с его запросами по цене, расположению, площади, количеству комнат, инфраструктуре, этажу.
  2. Находит для продавца покупателя, готового купить жилье по предлагаемой цене.
  3. Выставляет квартиру в самом лучшем свете. Некоторые умудряются преподнести даже серьезные недостатки как достоинства и убеждают покупателей выходить на сделку.
  4. Помогают со сбором и оформлением документов.
  5. Самостоятельно показывает жилье в отсутствие собственника-клиента, который перед этим выдает ключи.

Важно! Большинство агентов проверяют недвижимость на юридическую чистоту. Но полная проверка и сопровождение проводятся лишь в том случае, если это указано в договоре. Недобросовестный риэлтор попытается скрыть от покупателя проблемы с объектом и убедить его оформить договор купли-продажи (далее – ДКП) как можно быстрее.

Если продавец или покупатель находятся в одном городе, а недвижимость – в другом, — можно оформить на риэлтора нотариальную доверенность, и тогда он будет представлять интересы одной из сторон в сделке. Он сможет подписать ДКП и подать документы в Росреестр вместе с другим участником.

Совет юриста: несмотря на то, что закон не запрещает продажу недвижимости по доверенности на риэлтора, этого лучше не делать, либо оформить специальную доверенность на совершение ряда однородных действий. Агент может оказаться недобросовестным и, воспользовавшись доверием клиента, оставить его и без жилья, и без денег.

Сколько стоят услуги риэлтора и из чего складывается стоимость?

Стоимость зависит от перечня услуг, которые оказывает риэлтор. Если это просто посредничество (поиск покупателя или недвижимости), придется заплатить от 2 до 6% стоимости жилья. Некоторые берут фиксированную сумму – от 30 000 до 100 000 руб.

Если агент оказывает юридические услуги, к комиссии нужно добавить их стоимость. Это примерно 30 000-70 000 руб. в зависимости от сложности сделки, региона и ситуации на рынке.

Комплексное сопровождение сделки (поиск покупателя, контроль получения денег продавцом, оформление и подача документов) обойдется в 50 000-100 000 руб.

Пример: Продается квартира по цене в 2 500 000 руб. Риэлтор предлагает продавцу свои услуги за 2% от стоимости, тот соглашается. К 2 500 000 руб. прибавляются те 2% (50 000 руб.) и объект выставляется на продажу за 2 550 000 руб. Когда сделка состоится, риэлтор получит свои 50 000 руб., продавец – 2 500 000 руб.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Кто платит комиссию риэлтору при продаже квартиры?

Обязательство по оплате риэлторских услуг возлагается на того, кто обратился за ними. Иногда в зависимости от агентства оплата разбивается пополам, но только по договоренности между сторонами.

Рассмотрим, кто платит комиссию риэлтору и в каких ситуациях.

Когда платит продавец

Риэлторские услуги оплачивает продавец, если именно он обращается за ними. Здесь возможны два варианта:

  1. Комиссия вычитается из стоимости жилья. Например, если вознаграждение равно 30 000 руб., а квартира продается за 2 000 000 руб., после сделки продавец получит 1 970 000 руб.
  2. Комиссия добавляется к стоимости объекта. В этом случае жилплощадь при равных условиях будет продаваться за 2 030 000 руб., продавец получит на руки 2 000 000 руб.

Обратите внимание! Если агент утверждает, что не берет плату за свои услуги с продавцов, это обман. Никто не будет работать бесплатно, просто комиссию он добавит к цене квартиры и будет продавать ее по своей стоимости.

Когда платит покупатель?

Оплата услуг риэлтора при покупке квартиры возлагается на покупателя, если он обращается за помощью в агентство и заключает с ним договор. Комиссия добавляется к стоимости жилья, ее оплачивает полностью покупатель. Продавец ничего не платит, т.к. ему услуги не оказываются, и риэлтор обязательств перед ним не несет.

Пример: Человеку нужна квартира по цене до 3 000 000 руб. Он заключил с риэлтором договор, комиссия равна 50 000 руб. Следовательно, агент будет искать жилье стоимостью до 2 950 000 руб., т.к. 3 000 000 руб. – это вся сумма, которая есть у клиента на сделку.

Можно ли купить или продать квартиру без посредника?

Купля-продажа недвижимости без риэлтора возможна, но нужно постараться. Большую часть объявлений на онлайн-досках моментально перехватывают агенты.

Иногда они выставляют жилье на продажу без согласования с собственником и по своей цене.

В такой ситуации достаточно позвонить или написать агентству, и попросить убрать объявление, если продавец не хочет с ним сотрудничать. Обычно этого достаточно для урегулирования вопроса.

Если же найти хорошего риэлтора для продажи квартиры, продавец может существенно упростить себе жизнь:

  1. Покупатель найдется быстрее. Агент заинтересован в выполнении обязательств, и будет стараться быстро закрыть сделку.
  2. Не нужно заниматься юридическими аспектами: все вопросы решит агент.
  3. Если покупатель с ипотекой или материнским капиталом, риэлтор поможет провести сделку грамотно и быстро.

Единственный недостаток – необходимость оплаты риэлторских услуг.

Как происходит купля-продажа с участием риэлтора?

Рассмотрим процесс продажи недвижимости с участием риэлтора пошагово:

  1. Собственник обращается в агентство, определяет перечень услуг, заключает договор. На этом его обязанности обычно заканчиваются.
  2. Риэлтор вносит квартиру в базу, размещает объявления, готовит и проверяет документы.
  3. Агент находит потенциальных покупателей и показывает им квартиру.
  4. При выходе на сделку риэлтор проверяет документы всех участников.
  5. Стороны определяют порядок расчетов, подписывают ДКП в присутствии риэлтора, подают документы на регистрацию.

После регистрации перехода права собственности обычно производится окончательный расчет. Риэлтор получает вознаграждение, продавец – стоимость квартиры.

и образец договора с риэлтором

Договор с агентом заключается отдельно. В нем указываются все условия сотрудничества:

  1. Стоимость услуг.
  2. Сроки оказания услуг (в среднем риэлторы берутся за продажу объектов сроком до трех месяцев).
  3. Порядок расчетов.
  4. Права, обязанности и ответственность сторон.

Примечание: если агент просит заплатить комиссию до сделки, лучше отказаться от сотрудничества с ним. Нормальные риэлторы берут плату за свои услуги только после сделок.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

и образец договора купли-продажи недвижимости

ДКП с покупателем заключается отдельно, и риэлтор там не фигурирует, т.к. к купле-продаже никакого отношения не имеет. Сумма и порядок расчета за услуги определяются риэлторским договором. В ДКП же указываются только сведения об участниках сделки и другая информация:

  1. Наименование объекта: дом, квартира, земельный участок, и пр.
  2. Кадастровый адрес, площадь, количество комнат, этаж.
  3. Стоимость жилья, способы и порядок расчета.
  4. Ответственность, права и обязательства продавца и покупателя.
  5. Дата составления, подписи сторон.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Ответы юриста на частные вопросы

Нашел квартиру по объявлению, позвонил и понял, что это агентство. Должен ли покупатель квартиры платить риэлтору? Здесь все зависит от договоренности. Если договор заключен с продавцом, комиссию оплачивает он. Но обычно ее все равно закладывают сверх стоимости, которая запрашивается собственником.

Кто несет ответственность при срыве сделки? Все зависит от условий ДКП, договора с риэлтором, и виновного лица. Если сделка сорвалась по вине покупателя, отвечает он, задаток остается с продавцом. Если виновен продавец, ответственность несет он, и возвращает задаток в двойном размере.

При наличии вины ответственность агента наступает лишь в том случае, если это предусмотрено договором с ним. Когда заключается договор с риэлтором? Обычно он оформляется в день обращения клиента. Но можно заключить договор и непосредственно при выходе на сделку.

Это актуально, если собственник изначально продает квартиру сам, но риэлтор находит ему покупателя. Услуги риэлтора оплачены, но он не выполняет свои обязательства. Что делать? Расторгать договор в мирном порядке и требовать возврата вознаграждения.

Если агентство отказывается это делать, стоит обратиться в суд, но придется доказывать факт невыполнения обязательств агентом. Может ли один риэлтор быть со стороны продавца и покупателя одновременно? Да, законом это не запрещено. А вот представлять интересы обоих участников сделки по доверенности он не вправе.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Оплата услуг риэлтора возлагается на человека, который к нему обратился и оформил договор.
  2. Стоимость услуг агента обычно закладывается в цену продаваемого жилья, но может добавляться и сверх нее.
  3. Комиссия риэлтору оплачивается в виде процента от сделки, либо фиксировано.

Понравилась ли вам статья?

Источник: https://SocPrav.ru/kto-platit-rieltoru-pri-pokupke-i-prodazhe-kvartiry

Пошаговая инструкция при покупке квартиры через риэлтора

Риэлтор покупатель

Покупка квартиры — важное решение, требующее вложения серьезных сумм. Посреднической деятельностью по продажам жилых помещений занимается множество агентств по недвижимости.

При такой загруженности на рынке недвижимости, трудно понять, какой организации доверить столь ответственное дело – выбор жилья.

Риэлторская компания должна соответствовать нескольким критериям: обладать хорошей репутацией, иметь квалифицированных работников, выставлять приемлемую цену по оказанию услуг.

Добропорядочные риэлторы делают процедуру покупки жилья максимально прозрачной, однако осторожность никогда не бывает излишней. В целях безопасности, необходимо тщательно изучить содержание предполагаемого договора с агентством по недвижимости, чтобы точно обозначить обязательства организации, а также свои права и обязанности.

Как проверить агентство недвижимости на чистоту?

При выборе агентства необходимо использовать следующий алгоритм действий:

  • Ознакомиться с регистрационными документами организации. Удостовериться, что она имеет соответствующие сертификаты, аттестаты, а также зарегистрирована в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).
  • Узнать в налоговых структурах или в арбитражном суде, нет ли компрометирующих сведений об организации, а также убедиться в отсутствии заведенного дела о банкротстве.
  • проверить риэлтора на наличие трудового договора с организацией, в которой он работает.
  • Тщательно ознакомиться с договором, составляемым с организацией.
  • Выяснить, производит ли организация проверку продаваемых квартир на предмет прав собственников и подлинности документов. Как правило, в штате серьезных организаций числится юрист, который отвечает за эти вопросы.

Узнать о надежности посреднической организации можно самостоятельно либо с помощью нотариусов и юристов.

Услуги риэлтора

Заключая договор с риэлторской организацией, покупатель должен быть уверен в том, что весь процесс покупки квартиры проводится под контролем опытного риэлтора. При этом риэлтор обязывается:

  • Проводить анализ рынка жилья, чтобы выяснить наличие квартир, которые подойдут покупателю по требуемым параметрам и материальным средствам;
  • при ограниченности финансовых средств подбирать наилучшие способы кредитования;
  • выбирать подходящее время для показа квартиры;
  • вести переговоры с продавцом о цене и других особенностях продажи недвижимости;
  • производить сверку документов владельца квартиры для выяснения возможных рисков;
  • вести подготовительную работу по сбору бумаг для проведения сделки, составлять договора купли-продажи;
  • участвовать в процессе взаиморасчета сторон (наличный расчет, пользование банковской ячейкой);
  • контролировать соблюдение прав покупателя при оформлении бумаг у нотариуса;
  • договариваться о выписке всех жильцов из покупаемой квартиры с последующей проверкой;
  • производить все необходимые действия и оформление документов по государственной регистрации права собственности.

Необходимо узнать, зарегистрирована ли риэлторская организация в программе страхования профессиональной ответственности, чтобы в случае ошибки риэлтора покупатель имел право на компенсацию.

Договор с агентством недвижимости на оказание услуг

Каждая риэлторская компания имеет свой образец по составлению договора, поэтому стоит обратить особое внимание на содержание этого соглашения. Покупатель должен просмотреть все пункты договора.

В договоре обязательно присутствуют следующие пункты :

  • список услуг, производимых организацией для клиента, и их объем (рекламные, юридические, консультационные услуги и прочие);
  • соответствие прав и обязанностей сторон по договору. Условия, выдвигаемые клиенту, должны быть приемлемыми;
  • размеры вознаграждений за услуги;
  • сроки действия соглашения (не менее одного года);
  • пункт, по которому клиент в любое время может узнать информацию о выполненной риэлтором работе и сроки составления подробного отчета;
  • пункт о расторжении договора. Покупатель вправе в любое время аннулировать соглашение, оплатив за все оказанные услуги.

Обязательно ознакомитьесь с содержанием текста, оформленного мелким шрифтом. По обыкновению, там содержатся пункты, связанные с обязательствами риэлторской организации.

Бывают случаи, когда компании неправомерно вводят в договор следующие пункты:

  1. Право на получение суммы, образованной при разнице цен по фактической продаже жилья и той, что закреплена в договоре. Это та скрытая комиссия или остаток денежных средств, которые риэлторы всегда намереваются прикарманить, кроме остальных сумм, выплаченных покупателем.
  2. Положение о запрете общения покупателя с непосредственным продавцом или его доверенными лицами.
  3. Запрет на сотрудничество с другими организациями. При несоблюдении данного требования по отношению к клиенту могут применяться штрафные санкции.

Покупатель вправе удалять такие пункты договора. Поправки, вводимые в документ, оформляются письменно в виде приложения к договору.

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Любое риэлторское агентство назначает свои тарифы на оказываемые услуги.

Небольшие конторы устанавливают среднюю стоимость услуг, определенные рынком. Некоторые намеренно снижают расценки, чтобы привлечь больше клиентов.

Большие компании же, наоборот, выдвигают высокие тарифы, мотивируя это репутацией, большим опытом работы и огромной базой данных.

Работу риэлтора всегда оплачивает пользователь услуг. На величину тарифов воздействуют разные обстоятельства:

  1. факторы правового и бытового характера при проведении сделки;
  2. фактическая продолжительность договора;
  3. цена продаваемой квартиры.

Обычно цены формируются двумя способами:

  • Установление определенной денежной суммы. Например, от 30000 до 100000 тысяч рублей (вне зависимости от цены жилья)
  • Вычисляется по процентам от стоимости жилья. Как правило, цена составляет от 2% до 5% от цены квартиры.

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

На пункты договора с риэлторскими организациями, независимо от условий и перечня предоставляемых услуг, действуют гарантии Федерального закона «О защите прав потребителей».

Согласно статье 32 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1, пользователь услуг вправе расторгнуть договор в любой момент. При этом он оплачивает только реально полученные услуги (если агентство их может документально подтвердить).

Мотивировать отказ от договора можно:

При аннулировании договора в агентство недвижимости посылается письменное извещение в двух экземплярах.

Риэлторская организация при получении данного извещения обязана завизировать один из экземпляров отметкой о принятии.

Извещение можно отослать почтой или заказным письмом с уведомлением. Документ должен содержать письменное намерение аннулирования и дату отказа от услуг. Если риэлторская организация потребует какую-либо компенсацию по факту расторжения договора, то имейте в виду – это незаконно.

Если риэлтор уже получал аванс, то он должен возвратить ту часть денежных средств, за которые не были по факту произведены услуги.

Если по истечению 10 дней со дня подачи покупателем извещения организация не выполнит своих обязательств по расторжению договора и не вернет часть средств, то клиент вправе оформить иск в суд (статья 31 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Покупатель имеет право на компенсацию при обстоятельствах несвоевременного возврата вознаграждения за услуги величиной от 3% за каждый день просрочки (пункт 5 статьи 28 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/cherez-rieltora.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.