Предварительный договор на продажу квартиры

Содержание

Предварительный договор купли-продажи квартиры (оплата задатка) – Договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор на продажу квартиры

г. ____________________________                                    «___»_______________ 20___ года.

Мы, гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г.

, код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны,

            и гр.

РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г.

, код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе и по отдельности именуемые «Стороны»,

Находясь в здравом уме и ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий предварительный договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (Основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

1.2. Предмет основного договора:

По договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, находящуюся по адресу: _____________________________________, кадастровый (или условный номер)  __________, которая расположена на ___ этаже, состоит из __ (_____) жилых комнат и имеет общую площадь ____ (___________________) кв.м (далее – «Квартира»).

Указанная Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ____________________________________________________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии __________________, выданным __________ г. _______________________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __ _________ ________ г. сделана запись № ________________.

1.3. Другие существенные условия заключения Основного договора:

1.3.1. Цена Квартиры составляет ____________(_________) рублей.

1.3.2. Срок, до которого Стороны обязаны подписать Основной договор – не позднее «___»____________________г.

1.3.3. Квартира свободна от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, не обещана, не внесена в уставный капитал, в отношении Квартиры нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

1.3.4. Расходы по государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности несёт ______________________.

1.3.5. Место и время заключения Основного договора: _____________, время________.

1.3.6. Передача Квартиры, в порядке ст. 556 ГК РФ, будет произведена Продавцом Покупателю не позднее  «____»________________г. по акту приёма-передачи.

1.3.7. В настоящее время в Квартире на регистрационном учёте стоит Продавец. До момента заключения Основного Договора Продавец принимает на себя обязательства сняться с регистрационного учёта.

1.3.8. Квартира абонирована телефонным номером (___) __________ Продавец не будет препятствовать Покупателю в переоформлении телефонного номера на своё имя.

1.3.9. Продавец является полностью дееспособным, не состоит на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

1.3.10. Квартира не подвергалась какой-либо перепланировке или изменению конструкций.

2. Расчёты по договору

2.1. В счёт причитающихся платежей по Основному Договору Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора.

2.2. По соглашению Сторон Покупатель приобретает Квартиру за цену, которая составляет – ________________ (____________________________) рублей.

При заключении сторонами Основного договора, задаток, переданный Покупателем Продавцу зачитывается в счёт уплаты цены Квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего предварительного договора.

Оставшаяся часть цены Квартиры передаётся Покупателем Продавцу в порядке и сроки, указанные ниже, а именно: оставшаяся сумма в размере _______(__________) рублей в день подписания Основного Договора закладывается Сторонами в банковскую ячейку, ____________ (банк), арендованную на имя Покупателя.

Для закладки денежных средств и Продавец, и Покупатель имеют право единовременного доступа к банковской ячейки.

Далее, право единоличного доступа к банковской ячейки имеет Продавец при условии предъявления им оригинала Основного Договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, где покупателем будет поименован Покупатель по настоящему предварительному договору либо оригинал выписки из ЕГРП, свидетельствующей о такой государственной регистрации. Если Продавец не воспользовался своим правом единоличного доступа к банковской ячейки в указанный период, то, начиная с «___»_________.  и до конца срока аренды банковской ячейки правом безусловного единоличного доступа к ней обладает Покупатель.

3. Задаток

3.1. Обеспечением исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему предварительному договору является задаток, предусмотренный ст. 380 ГК РФ.

3.2. Если Основной договор не будет заключён по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается.

Под виной Покупателя понимается неявка Покупателя или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами  в соответствии с п. 3 ст. 185 ГК РФ, в дату, определённую в п.

1.3.2. настоящего предварительного договора, в место, определённое в п.1.3.5. настоящего предварительного договора.

3.3. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесённый задаток в двойном размере, в течение 3 (трёх) банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.3.2. настоящего предварительного договора. Вина Продавца определяется аналогично вине Покупателя, как это указано в 3.2. настоящего предварительного договора.

3.4. Возврат Продавцом Покупателю задатка или не возврат Продавцом Покупателю задатка по основаниям, предусмотренным п. 3.2. настоящего предварительного договора, прекращает обязательства Сторон по заключению Основного договора.

3.5. Внесённая Покупателем в соответствии с п. 2.1.

настоящего Договора сумма задатка подлежит возврату Продавцом Покупателю в случае, если до наступления срока заключения Основного договора, Покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка между Продавцом и Покупателем может быть оспорена и проданная Квартира подлежит изъятию у Покупателя. Продавец обязан вернуть Покупателю сумму задатка в течение 3 (трёх) банковских дней с момента предъявления Покупателем Продавцу требования о возвращении суммы задатка.

4. Заключительные положения

4.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Cторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

4.2. Настоящий предварительный договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

4.3. Расходы по заключению Основного договора несут:

4.3.1. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности по договору купли- продажи Квартиры- Покупатель.

4.3.2. Оплата аренды банковской ячейки- Покупатель.

4.3.3. Оплата проверки/пересчёта денежных средств- Продавец.

4.4. Все споры и разногласия Сторон по настоящему предварительному договору не предполагают претензионного порядка и подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения Квартиры.

4.5. Настоящий предварительный договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Подписи сторон:

ПРОДАВЕЦ

_____________________________________________________________________________

Ф.И.О.                                                                                                                                 подпись

ПОКУПАТЕЛЬ

____________________________________________________________________________

Ф.И.О.                                                                                                                                 подпись

Расписка

Город ________________,                          ____________________________________ года

            Я, _________________________, _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.

___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, получил___ от_______________________ _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.

___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, задаток по предварительному договору купли- продажи квартиры  от «___»___________г. в размере ____________(__________________) рублей.

Денежная сумма мною передана

ФИО                                                                                                            Подпись

Денежная сумма мною получена

Претензий не имею.

ФИО                                                                                                            Подпись

Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B0%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BB%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B8_%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B_%D0%BE%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D1%82%D0%B0_%D0%B7%D0%B0%D0%B4%D0%B0%D1%82%D0%BA%D0%B0/

Предварительный договор купли продажи квартиры (образец): с задатком, ипотекой, с застройщиком

Предварительный договор на продажу квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры (далее – ПДКП) – это документ, подтверждающий намерение сторон заключить основной договор в дальнейшем.

Он дает гарантии покупателю, что в установленные сроки права на недвижимость перейдут к нему. Но есть определенные риски.

Рассмотрим, обязательно ли оформлять такой договор, в каких ситуациях он может понадобиться, особенности заключения ПДКП с застройщиком или физическим лицом, а также пошаговый порядок действий.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Нужен ли предварительный договор купли-продажи?

Закон не обязывает заключать ПДКП при покупке недвижимости. Стороны могут сделать это по договоренности:

например, если продавец хочет быть уверенным, что покупатель купит жилье, а покупатель – что ему продадут его. Если сроки заключения основного ДКП нарушены по вине одной из сторон, вторая вправе обратиться в суд, и тогда сделка будет совершена по судебному решению.

Когда оформление преддоговора может понадобиться:

  • Для опеки. Если продается недвижимость несовершеннолетнего ребенка, взамен родители обязаны предоставить ему другое жилье. Нужно разрешение органа опеки на продажу. Для его получения предоставляется преддоговор о покупке другой недвижимости на замену.
  • Для ипотеки. Преддоговор представляется в банк, после чего выдается одобрение.
  • Если у покупателя не хватает денег. Бывает и такое: например, у человека есть банковский вклад, который можно снять через месяц без потери процентов. За это время он находит квартиру и оформляет преддоговор с продавцом, который согласен ждать. По преддоговору перечисляется задаток, после регистрации сделки – остальная сумма.
  • Если покупаемая квартира в ипотеке. Покупатель по преддоговору вносит задаток, равный размеру задолженности. Банк снимает обременение, после чего заключается основной ДКП, сделка регистрируется в Росреестре.
  • Если часть денег вносится за счет маткапитала. Преддоговор понадобится для Пенсионного фонда.

Обратите внимание! При продаже ипотечной недвижимости оформлять преддоговор необязательно. Стороны могут сразу заключить основной ДКП и подать документы на регистрацию, и в этот же день погасить залог за счет задатка от покупателя. До снятия обременения Росреестр приостановит регистрационные действия. После погашения закладной процедуру возобновят.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Предварительный договор купли-продажи с застройщиком

Преддоговоры на квартиры в новостройках заключаются довольно редко. Если строительство не завершено, но застройщик настаивает на ПДКП, следует насторожиться:

фактически ему еще нечего продавать, и есть вероятность, что компания хочет уклониться от госрегистрации сделки или требований ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, согласно которым должен оформляться ДДУ, а не преддоговор.

Но все зависит от конкретной ситуации:

  1. Дом не введен в эксплуатацию. Требование застройщика об оформлении ПДКП незаконно. Он вправе принимать оплату только через жилищные кооперативы или по ДДУ. Есть вероятность, что компания оформит на одну квартиру несколько преддоговоров с разными людьми, а потом продаст ее вообще другому человеку. Или не построит дом.
  2. Дом введен в эксплуатацию, но не состоит на кадастровом учете. Такой период бывает после завершения строительства, длится до одного месяца. По ДДУ квартиры в построенном доме продать нельзя, но и основной ДКП заключить не получится. А вот преддоговор оформить можно, но с указанием четких сроков, цены и порядка оплаты.

Если же дом введен в эксплуатацию и право собственности зарегистрировано, проблем возникнуть не должно. Можно оформить как основной ДКП, так и преддоговор.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Предварительный договор купли-продажи по ипотеке

Оформление ипотеки занимает довольно много времени, и сторонам нужны гарантии, что сделка не отменится. Кроме того, для некоторых банков оформление преддоговора обязательно. Например, для Сбербанка.

Важно! Срок заключения основного ДКП нужно согласовать с банком. Он участвует в сделке как третья сторона, выдающая кредитные средства. Они перечисляются банком на счет продавца.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Основные особенности предварительного договора купли-продажи недвижимости

Преддоговор заключается в той же форме, что и основной, то есть в письменной. Иногда требуется удостоверение нотариусом:

  • Если продается доля в праве собственности. Исключение – одновременное отчуждение долей всеми собственниками или продажа доли одному из владельцев: здесь удостоверение необязательно.
  • Если продается имущество несовершеннолетнего или недееспособного.

Важно уделить внимание и грамотному составлению ПДКП в плане содержания. Особенно если речь идет о цене и сроке заключения основного ДКП. Несмотря на то, что с 2015 года указывать стоимость квартиры в ПДКП необязательно, это лучше сделать, чтобы к моменту оформления ДКП продавец не изменил ее в большую сторону.

Юрист-правовед. Стаж 6 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере семейного права.

Как заключить предварительный договор купли-продажи квартиры?

Общий порядок действий при оформлении ПДКП выглядит так:

  1. Стороны согласуют условия сделки устно.
  2. Оформляется письменный преддоговор, вносится задаток или аванс.
  3. Продавец и покупатель выполняют условия для заключения основного договора.
  4. Собственник готовит итоговый пакет документов для продажи.
  5. Составляется основной ДКП.
  6. Обе стороны приходят в Росреестр или МФЦ на регистрацию перехода права собственности.

После регистрации покупателю выдается выписка из ЕГРН, где он указан в качестве собственника. Продавцу переводятся деньги за недвижимость с вычетом суммы аванса или задатка.

и образец

По содержанию преддоговор должен включать в себя все главные условия:

  1. Предмет договора – недвижимость. Указывается название, адрес, кадастровый номер, общая площадь, количество комнат, этаж. Сведения можно узнать на сайте Росреестра.
  2. Цена. Указывается стоимость в цифрах и прописью в рублях.
  3. Порядок расчетов: размер задатка, сумма для перечисления после регистрации. Указывается и способ расчета: наличными, с банковской карты, через ячейку, аккредитив, сервис безопасных платежей.
  4. Срок заключения основного договора (точная дата). Если его не будет, ПДКП будет действовать один год. Если через год основной ДКП не составлен, ПДКП перестает действовать.
  5. Ответственность сторон за уклонение от подписания основного ДКП. Необходимо написать, что продавец или покупатель в таком случае смогут требовать заключения сделки через суд. Можно обозначить и штраф: например, за невыполнение обязательств продавцом в установленные сроки.
  6. Условия расторжения. В каждой ситуации они индивидуальны. Например, если квартира приобретается в ипотеку, но банк не одобряет выбранную недвижимость, можно указать, что ПДКП расторгается без последствий для покупателя. То же самое касается и выдачи разрешения от органа опеки.

Обратите внимание! Информация об участниках сделки указывается в самом начале договора. Понадобятся Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации, даты рождения.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Документы

Для оформления ПДКП продавцу понадобится:

  • Паспорт.
  • Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру: договор дарения, мены, купли-продажи, ренты, свидетельство о наследство (в зависимости от основания возникновения права собственности).

Справки об отсутствии долгов по ЖКУ и выписка из домовой книги оформляются уже перед оформлением основного договора. По согласованию с покупателем можно представить их заблаговременно, но смысла в этом нет: такие документы действуют не более одного месяца. За это время могут накопиться долги или появиться зарегистрированные люди на продаваемой жилплощади.

Как оплачивать?

Стороны несут расходы лишь в том случае, если обращаются за оформлением ПДКП к юристу или нотариусу. Порядок распределения расходов предварительно согласовывается, желательно указать его в договоре.

Нотариальное удостоверение обойдется в 0,5% от стоимости жилья, если подпись нотариуса обязательна.

Юристы за составление ПДКП берут в среднем 1 000-3 000 руб., но все зависит от «аппетита» конкретной компании.

Нужно ли регистрировать?

Преддоговор регистрации не подлежит, как и основной. Но при оформлении основного ДКП регистрируется переход права собственности в Росреестре. За это покупатель платит пошлину в размере 2 000 руб.

Риски для покупателя и продавца

Продавец рискует только тем, что в случае отказа покупателя от сделки ему придется обращаться в суд для заключения основного ДКП в принудительном порядке. Если он не захочет этим заниматься, поиск покупателя возобновится, а компенсацию за потраченное время никто не возместит.

У покупателя по преддоговору рисков гораздо больше:

  • Нет гарантии 100%, что основной договор будет заключен. Продавец может в любой момент отказаться от сделки и вернуть аванс.
  • Шанс столкнуться с двойной продажей жилья. Этим промышляют мошенники: оформляют ПДКП с несколькими покупателями, берут задатки и исчезают. Нужно тщательно проверять документы о праве собственности. Желательно самому заказать выписку из ЕГРН, чтобы удостовериться в юридической чистоте сделки и отсутствии обременений.
  • Риск потерять задаток. Продавец может отказаться от сделки и не возвращать деньги. Для взыскания придется обращаться в суд.

Обратите внимание! Проверить квартиру на наличие обременений можно через Росреестр, заказав выписку или воспользовавшись электронным сервисом. Там сразу будет указано, что квартира находится в залоге, и с какого момента.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи?

Стороны могут расторгнуть ПДКП по взаимному согласию, оформив дополнительное соглашение к нему. Если же прошел установленный срок для заключения основного ДКП или он уже оформлен, ПДКП перестает действовать.

Потребовать расторжения можно и при уклонении покупателя или продавца от заключения основного договора. Если виновная сторона не согласна на это, нужно обратиться в суд.

Ответы юриста на частые вопросы

Чем отличается аванс от задатка по преддоговору?

Задаток – это денежное обязательство, подтверждающее намерение заключить ДКП в дальнейшем. Если сделка отменяется по вине покупателя, деньги не возвращаются. В случае отмены по вине обеих сторон задаток подлежит возврату. Если сделку отменяет продавец, сумма возвращается покупателю в двойном размере.

Аванс возврату подлежит. Сейчас он вносится в форме обеспечительного платежа по сделкам с недвижимостью. В отличие от задатка, при отмене по вине продавца его размер к возврату не удваивается.

Можно ли расторгнуть преддоговор, если покупатель узнал о незаконной перепланировке, но вовремя выяснить это не удалось?

Да, т.к. это нарушает права покупателя на приобретение недвижимости по устраивающим его условиям, указанным в ПДКП. Если в договоре нет сведений о незаконной перепланировке и покупатель не был предупрежден о ней заблаговременно, сделка расторгается добровольно или через суд.

Правомерно ли условие банка об обязательном заключении преддоговора при ипотеке?
Да, это условие абсолютно законно, т.к. нужно учитывать интересы кредитора: именно он выдает деньги для покупки недвижимости.

Нужно ли составлять расписку о получении продавцом задатка, если эта сумма указана в преддоговоре?

Да, нужно. Условие о задатке в ПДКП означает лишь намерение его передать. Расписка подтверждает факт получения денег.

Можно ли оформить преддоговор для покупки квартиры, если продавцов несколько?

Да. Количество участников сделки значения не имеет, важно лишь указать сведения о каждом из них.

Заключение эксперта

  1. Предварительный договор купли-продажи квартиры по закону заключать необязательно. Но его наличие повышает вероятность выхода на сделку в дальнейшем.
  2. Преддоговор оформляется в той же форме, что и основной – письменно. Иногда требуется нотариальное удостоверение.
  3. Преддоговор нужен, если квартира покупается в ипотеку или с использованием материнского капитала.
  4. По предварительному договору вносится задаток. При отказе покупателя от сделки деньги не возвращаются.
  5. Преддоговор регистрации не подлежит. Оформляется в нескольких экземплярах, по одному остается у каждого участника сделки.

Понравилась ли вам статья?

Источник: https://SocPrav.ru/predvaritelnyy-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Предварительный договор купли-продажи и его нюансы

Предварительный договор на продажу квартиры

Когда покупатель и продавец на вторичном рынке жилья находят друг друга, но в этот момент сделку совершить по каким-то причинам не готовы, как правило, они заключают предварительный договор купли-продажи. Как его составить, какие последствия возможны при неисполнении, какова судебная практика?

На эти и другие вопросы отвечала на семинаре под названием «Предварительный договор и обеспечительный платеж в сделках с недвижимостью» Марьяна Баларева, адвокат адвокатской фирмы «Юринформ-Центр». Семинар был организован учебным центром ГК «Юринфо» при информационной поддержке портала BN.ru.

ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ БАЗА

Итак, стороны сделки пришли к соглашению о цене, сроках, способе расчета и так далее. Для того чтобы зафиксировать устные договоренности и подтвердить серьезность намерений, собственно говоря, и подписывается этот самый предварительный договор.

Его положения регулирует статья 429 Гражданского кодекса РФ. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем уже основной договор – именно на тех условиях, что прописаны в предварительном.

Формы предварительного и основного договоров должны быть идентичны, обычно это письменная форма. Если основной будет заверяться нотариально, то и предварительный тоже, иначе он просто ничтожен.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и условия основного договора. В нем, как правило, указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Если же срок не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой предложение его заключить.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Разногласия сторон относительно условий основного договора снимаются в суде.

Впрочем, понуждение чаще встречается в сделках с коммерческой недвижимостью, а не с жильем.

ПРИРОДА И ПРАВО

По своей правовой природе предварительный договор купли-продажи является документом, фиксирующим именно намерение участников сделки в дальнейшем заключить основной договор, и не может содержать положения о передаче объекта в собственность. По предварительному договору переход права собственности осуществлен быть не может. Документ лишь гарантирует, что квартира будет продана конкретному лицу на определенных условиях, за оговоренную сумму и в назначенный срок.

Предмет договора должен быть описан в полном соответствии с тем, как он будет идентифицирован в основном договоре купли-продажи, в том числе кадастровый номер, характеристики, адрес.

Если основной договор будет заключен после изменения предмета договора (например, изменена площадь, проведена перепланировка), это должно быть указано в договоре.

В любом случае объект должен однозначно идентифицироваться.

Существенный пункт – цена договора. Если в предварительном договоре эта опция отсутствует, он считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий.

Следующее: порядок расчетов. В предварительном договоре необходимо указать, как будут производиться расчеты, используются ли кредитные средства и есть ли иные нюансы.

ЗАДАТОК НЕ ЗАЛОГ

Предварительный договор должен содержать и способ обеспечения обязательств. Это может быть обеспечительный платеж (в соответствии с условиями предварительного договора его можно зачесть при заключении основного в общую стоимость объекта либо вернуть) или задаток, который всегда зачитывается.

Кстати, задаток часто путают с залогом или авансом. Но последние по закону не выполняют обеспечительной функции.

Аванс изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен.

Залог может обеспечивать только обязательства по основному договору или иные обязательства. Кроме того, залог, в отличие от задатка, – это необязательно деньги, это может быть и имущество.

И, наконец, бонус для покупателя: если основной договор не заключается по вине продавца, тот возвращает задаток в двойном размере. Если же сделка не состоялась из-за покупателя, задаток он теряет.

Многие продавцы считают такое положение закона несправедливым и предлагают прописать в предварительном договоре, что и покупатель, в случае незаключения основного договора по его вине, должен платить дважды. Логика странная, ведь задаток – это деньги покупателя.

Но, как говорится, берешь чужие – а отдаешь свои. Покупатель волен с таким пунктом договора и не согласиться.

Впрочем, есть более мягкий вариант – обеспечительный платеж. Как гласит статья 381.1 ГК РФ, «денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж)».

Закон четко прописывает, что в качестве обеспечительного платежа могут выступать только денежные средства или ценные бумаги, а не какое-либо имущество (движимое или недвижимое).

Переданная денежная сумма в случае полного выполнения обязательств должна быть возвращена тому, кто ее внес. Это отличает такой платеж от задатка, который, как уже было сказано, всегда идет в счет оплаты суммы сделки.

Обеспечительный платеж подлежит возврату в случае незаключения основного договора по вине продавца, а также в случае прекращения действия предварительного договора в связи с истечением срока. Но он не подлежит возврату, если договор не был заключен по вине покупателя, либо в иных случаях, которые могли быть прописаны в договоре.

БОЛЬШИНСТВО – ЧЕРЕЗ АГЕНТА

Как показывает практика, обеспечительный платеж (или же задаток) большинство продавцов доверяют получать своему риэлтору. Покупателям тоже удобнее вносить деньги в агентство недвижимости: потом понятно, как их вернуть обратно.

Любопытно отметить, что в таком случае даже специальная доверенность не нужна – в агентском договоре указывается, что согласно статье 185 ГК РФ по поручению клиента агент заключает предварительный договор с покупателем и получает от него обеспечительный платеж. А агентский договор становится договором смешанного типа. Покупателю выдается сохранная расписка и в большинстве случаев – кассовый чек (практика в агентствах недвижимости разнится).

Деньги при этом хранятся в агентстве, и всем как-то спокойнее. Обычно размер обеспечительного платежа составляет от 50 тыс. до 100 тыс. руб. Но если речь идет об элитной недвижимости, то это могут быть и миллионы – там оперируют уже не фиксированной суммой, а процентами от стоимости объекта.

Часто обеспечительный платеж идет на оплату услуг агентства недвижимости.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Источник: https://zen.yandex.ru/media/proned/predvaritelnyi-dogovor-kupliprodaji-i-ego-niuansy-5d1c15d745e5d100aea5e3de

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор на продажу квартиры

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

  1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.

  2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора.

Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

  1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
  2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом.

Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м2, строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33».

Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Как экономить, меньше тратить и больше зарабатыватьРассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи.

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

  1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
  2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
  3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
  4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
  5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

https://www.youtube.com/watch?v=sb6grWBt7Dg

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи. Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

  1. Не соблюдена его форма.
  2. Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая».

Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630, общей площадью 38,5 м2».

Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных.

За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма.

Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного.

Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь.

Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора».

За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Предварительный договор прекращает действовать, если:

  1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
  2. Стороны заключили основной договор.
  3. Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

  1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
  2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
  3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/pre-sale/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.