Порядок регистрации договора

Содержание

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре — Эльба

Порядок регистрации договора

Договор аренды на длительный срок — хорошая вещь для арендатора. Не нужно каждый год переоформлять бумаги и бояться произвольного увеличения арендной платы. Но появляется другая формальность — аренду сроком дольше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре. 

Как это сделать, читайте в нашем руководстве.

Что будет, если договор не зарегистрировать

Регистрация договора аренды обязательна в силу  ст. 651 ГК РФ. Иначе соглашение сторон как бы не действует. Но на практике есть важный нюанс.

Если договор не зарегистрировали, но арендатор заехал в помещение по акту, он обязан платить и выгнать его нельзя. Это позиция ВАС РФ из п. 3 Информационного письма от 25.02.2014 № 165. Суды считают, что иначе предприниматели воспользуются отсутствием регистрации как отговоркой не платить. А арендодатели — как поводом выгнать из помещения.

Договор без регистрации не действует для третьих лиц — ст. 433 ГК РФ. 

Третьи лица — это, например, новый собственник недвижимости. За несколько лет аренды фирма может перепродать помещение. Предприниматель может умереть, и на его место придёт наследник. Новый хозяин не вправе выселить арендатора — ст. 617 ГК РФ. Но только если до оформления собственности он видел запись об аренде в выписке ЕГРН. 

Ещё договор с регистрацией нужен для оформления лицензии, например, на крепкий алкоголь в баре. Без постоянного помещения лицензирующий орган не поверит, что через полгода вы не переедете в ларек.

Чтобы зарегистрировать договор, сделайте следующее.

Подготовьте договор аренды и акт передачи

Договор аренды для регистрации составляют в виде единого документа на бумаге. К договору прикладывают акт передачи помещения. Оба документа стороны подписывают.

Если в аренду сдают не целое помещение, а часть, понадобится подготовка технического плана.

Договор аренды

В договоре подробно описывают арендуемое помещение и указывают его кадастровый номер. 

Акт передачи

Акт передачи подписывайте только после осмотра помещения. Если нашли недостатки, просите арендодателя их устранить. С подписанным актом не получиться предъявить претензии по сломанным розеткам и протекающей сантехнике.

Посмотрите наши статьи о важных условиях аренды и безопасном подписании акта — в рубрике справочной «Договоры».

Технический план

Взять в длительную аренду можно объект недвижимости, который числится в Едином государственном реестре под своим кадастровым номером. Иначе регистраторы «не видят», что переходит в аренду.

Обычно в реестр вписан объект целиком, например, торговое помещение 100 кв м на первом этаже здания. А его отдельные части, например, блок-секция 15 кв м под торговые места — нет. Такую часть надо одновременно с регистрацией аренды поставить в реестр. Так требует ч. 5 ст. 44 Закона о регистрации недвижимости. 

Для этого в помещение приглашают кадастрового инженера, он готовит технический план. Инженера можно найти в интернете. Единственное — надо проверить действие его аттестата в Реестре кадастровых инженеров.

Готовый технический план сдают в Росреестр вместе с документами на регистрацию. 

Узнайте, какие нужны документы в Росреестр

Пакет документов для регистрации зависит от статуса сторон: ИП или юрлица. 

Чтобы узнать точный список документов, позвоните в МФЦ вашего региона. Звонок в МФЦ — это ключевое действие в сборе бумаг. Нигде в интернете нет перечня документов под конкретную сделку. 

Документы на регистрацию подает кто-то один: арендатор или арендодатель. Он будет заявителем. 

Заявитель платит госпошлину: ИП — 2 000 рублей, юрлицо — 22 000 рублей. По поводу расходов на пошлину может возникнуть спор. Чтобы его избежать, заранее пропишите в договоре аренды, кто несёт эти расходы, или поделите их поровну.

Документы для всех

— Заявление о регистрации договора — напишет специалист МФЦ на приёме.

— Договор аренды с актом передачи — 3 экземпляра в оригиналах.

— Паспорт заявителя.

— Документ об уплате госпошлины — платит заявитель. ИП платит наличными через терминал или расчётный счёт, юрлица — только через счёт. Реквизиты для оплаты есть у сотрудников МФЦ. Если платите с расчётного счёта, спросите реквизиты заранее. 

Документы для юрлиц

— Протокол о назначении директора — если он пришёл на сделку от юрлица.

— Доверенность на представителя с подписью директора и печатью — если от юрлица пришёл кто-то другой кроме директора.

— Устав, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о присвоении ИНН и ОРГН — если Росреестр сам не получает информацию о юрлице по межведомственному запросу.

— Протокол об одобрении крупной сделки — нужен, когда платежи за аренду за весь срок больше 25 % денег и имущества компании. Вместо протокола могут попросить справку, что сделка для компании не крупная.

— Протокол об одобрении сделки с заинтересованностью — если одобрение обязательно по уставу. Вместо протокола могут попросить справку, что договор не является для компании сделкой с заинтересованностью.

Документы для ИП

— Нотариальное согласие супруга на сдачу помещения в аренду — нужно, если арендодатель купил недвижимость в браке. Вместо него приносят брачный договор, соглашение о разделе или судебное решение о разделе имущества.

Документы для представителя

— Нотариальная доверенность на представителя — если от ИП или физлица пришёл другой человек, например, риелтор.

Документы на помещение в залоге

— Письменное согласие банка на сдачу в аренду предмета залога — если помещение в ипотеке или залоге у банка.

Важно: все документы сдают в оригинале или нотариальной копии.

Сдайте документы на регистрацию

Документы сдают на личном приёме в МФЦ региона, где находится помещение, либо отправляют напрямую в Росреестр — почтой или через сайт. 

В МФЦ

На приём в МФЦ заранее записываются. В назначенное время заявитель приходит к специалисту, сдает пакет документов и получает расписку с номером обращения и планируемой датой окончания регистрации. По номеру можно следить за готовностью документов в МФЦ. 

Почтой

Почтой документы в Росреестр отправляют письмом с описью вложения. Заявление и документы заверяют нотариально.

Удаленно через сайт

Через сайт Росреестра подают документы, когда у каждой из сторон есть электронная подпись. 

Срок регистрации договора аренды — до 9 рабочих дней. Еще плюс 5 дней, если сдали с техническим планом.

За это время регистраторы проверяют бумаги и проводят экспертизу сделки. 

Что может пойти не так:

— Заявителю возвращают документы, если в договоре аренды есть исправления от руки или пришел представитель, а собственник запретил регистрацию без своего участия — ст. 25 Закона о регистрации недвижимости.

— Регистрацию приостанавливают на срок до трёх месяцев, когда что-то не так с правами на сдачу в найм. Например, на помещении арест или в пакете нет согласия банка. Заявителю предлагают донести документы — ст. 26 Закона о регистрации недвижимости.

— В регистрации отказывают, если заявитель за три месяца не донес недостающие бумаги по ст. 27 Закона о регистрации недвижимости.

О приостановлении регистрации, возврате заявления и отказе Росреестр присылает уведомление. Иногда специалисты звонят или присылают смс — так информация о проблеме с договором доходит быстрее.

Если со сделкой все нормально, регистраторы заносят в Единый государственный реестр недвижимости запись об обременении и ставят отметку о регистрации на договоре.

Получите зарегистрированный договор

После окончания регистрации, заявитель получает выписку из ЕГРН и экземпляры договора со штампами.

Если регистраторы звонили и требовали какие-то странные документы или нарушили сроки, на них можно пожаловаться через сайт Госуслуги.

Как расторгнуть и завершить договор аренды

Может выйти так, что аренда помещения станет не нужна. 

Договор аренды расторгают через суд или в по уведомлению — зависит от условий договора. 

Как правильно разорвать договор аренды, вернуть помещение и не остаться в долгах перед арендодателем, мы писали в отдельной статье, посмотрите ее.

Статья о расторжении договора аренды

Досрочное расторжение договора аренды тоже регистрируют в Росреестре и платят госпошлину: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.

По завершении срока договора арендодатель обращается в Росреестр с заявлением о погашении записи об обременении. К заявлению прикладывают акт возврата помещения.

Статья актуальна на 28.01.2021

Источник: https://e-kontur.ru/enquiry/1362

Государственная регистрация договора: эволюция судебной практики и новая редакция пункта 3 статьи 433 ГК РФ

Порядок регистрации договора

I. Постановка проблемы.

Среди многочисленных поправок в Гражданский кодекс есть одна не очень заметная, но при этом весьма важная: изменена редакция пункта 3 статьи 433 ГК РФ.

Прежняя версия:

«3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом».

Новая (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ):

«3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом».

Появились новые три слова, отражающие уже давно известное судебной практике правило: стороны договора не могут ссылаться на его незаключенность в связи с отсутствием необходимой государственной регистрации, поскольку она направлена на информирование добросовестных третьих лиц, а не сторон, которые прекрасно знают о заключенной ими сделке.

Однако находились те, кто читал Кодекс не в системе, и видел один лишь старый пункт 3 статьи 433 ГК РФ в отрыве как от основных начал гражданского законодательства, так и от основной функции государственной регистрации прав на имущество и (или) сделок с ним: создание возможности для третьих лиц узнать о праве на вещь (обременении вещи) и презумпции их знания о том, что содержится в реестре.

Говорили: нет надлежащей регистрации, значит, договор не может считаться заключенным. Стало быть, даже если, к примеру, незарегистрированная долгосрочная аренда здания или сооружения исполнялась годами, то никакого договора нет, и любая из сторон может прекратить отношения и требовать расчета по правилам о неосновательном обогащении.

Обвинить сторонников такого взгляда до определенного момента было не в чем: до 2013 года это был общий, магистральный взгляд на государственную регистрацию договора.

Но злоупотребления, к которым он влёк, привели к тому, что сначала от него отказалась судебная практика, а потом и законодатель принял решение прямо показать его несостоятельность, что и проявилось в изменении пункта 3 статьи 433 ГК РФ.

Для того чтобы понять изменение, рассмотрим кратко эволюцию судебной практики по этому вопросу. Не секрет, что эта практика касается аренды недвижимости, как самому яркому примеру «незаключенных» договоров.

II. Период незаключенности.

Долгое время пункт 3 статьи 433 ГК РФ читался буквально и в отрыве от статьи 10 того же Кодекса.

Это позволяло, например, арендодателю требовать выселения арендатора из помещения, потому что договор, который ими исполнялся, не прошел государственную регистрацию (причем, по вине арендодателя).

Обосновывалось это тем, что арендатор мог требовать государственной регистрации, однако не сделал этого.

 Интересно, каким было бы арендное пользование и сколько бы оно продлилось, если бы сразу  после начала исполнения договора аренды арендатором был бы предъявлен иск о ее государственной регистрации…

Пункт 7 Обзора практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 127:

«Суд удовлетворил иск о признании договора аренды незаключенным и выселении ответчика из занимаемых им помещений, несмотря на факт уклонения истца от государственной регистрации договора, поскольку ответчик не предпринял разумно необходимых действий для защиты своих прав, в то время как имел возможность потребовать регистрации сделки в судебном порядке».

Был пример, когда спустя почти десять лет после заключения дополнительного соглашения о выкупе арендованного имущества арендатор-покупатель предъявил иск к арендодателю-продавцу о государственной регистрации перехода права собственности. Однако в иске было отказано, поскольку это соглашение было дополнительным к договору аренды и не прошло необходимую государственную регистрацию.

Постановление Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 № 11680/08 по делу № А70-2321/10-2007:

«В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

Источник: https://zakon.ru/blog/2015/8/6/gosudarstvennaya_registraciya_dogovora_evolyuciya_sudebnoj_praktiki_i_novaya_redakciya_punkta_3_stat

Порядок оформления договора: помощь адвоката

Порядок регистрации договора

   Каждому из нас в своей жизни приходилось сталкиваться с оформлением и подписанием договоров. Среди граждан это преимущественно договора купли/продажи. Однако не каждый из нас может похвастаться знаниями в области порядка их составления и того, какие документы для оформления договора нужны и т.д. 

ВНИМАНИЕ: посмотрите наше выгодное предложение по составлению договора за 1 000 рублей, которое поможет сэкономить время на изучение всех тонкостей и нюансов процедуры оформления договорных отношений.

Условия оформления договора

Самое главное — в договоре четко прописать:

  • все условия, права и обязательства;
  • особенности и данные предмета сделки;
  • стоимость;
  • полную и достоверную информацию об обеих сторонах.

   Нужно сказать, что стоимость оформления договоров не такая уж и существенная, чтобы отказаться от квалифицированной помощи. Тем более что, занимаясь этим вопросом самостоятельно, не имея практики и знаний, можно составить документ в ущерб себе.

   Немаловажным условием, когда происходит оформление документа договор купли продажи, являются собранные и подготовленные бумаги.

Документы для оформления договора

   Среди документов, которые могут понадобиться в данном случае, необходимо назвать:

Для физического лица:

  • документы, удостоверяющие личность (преимущественно паспорт);
  • документы, удостоверяющие его фактическое место проживания и прописку;
  • свидетельство о браке (если лицо находится в супружеских отношениях);
  • доверенность, если человек действует от имени другого лица;
  • документы относительно заключаемого соглашения;
  • иные необходимые бумаги, которые могут понадобиться.

Для юридических лиц:

  • учредительные документы;
  • паспорт представителя юрлица;
  • доверенность либо любой документ, удостоверяющий, что от юрлица действует тот или иной орган или же представитель;
  • документы относительно заключаемого соглашения;
  • иные необходимые бумаги, которые могут понадобиться.

   Это основные бумаги, необходимые в подобных случаях. А вот какие документы нужны для оформления договора, более конкретно зависит от того, какого плана он является. И ответ на данный вопрос можно получить у юриста только тогда, когда станут известны объект и вид договора.

   Стоит сказать, что правила оформления договора преимущественно одинаковые для каждого. Повторимся еще раз, все зависит от того, какого вида документ и что является его объектом.

Форма оформления письменного договора

   Согласно положениям ст. 434 ГК РФ письменный договор может быть в виде одного документа, который подписан сторонами, или в виде обмена письмами, электронными документами и иными данными. В отдельных случаях письменный договор может быть заключен только в виде одного документа.

   Чаще всего используется письменная форма договора в виде одного документа.

   Форма письменного договора представляет собой совокупность всех необходимых условий, которые являются существенными для того или иного вида договора, и по которым стороны достигли соглашения.

   Как правило, договоры делятся на разделы, в которых конкретизируются те или иные положения, например, предмет договора, права и обязанности сторон и т.п. Каждый раздел имеет название, иногда нумеруется.

    В каждом разделе имеются свои пункты или отдельные абзацы, нумерация осуществляется на усмотрение сторон.

   При оформлении договор либо сшивается и подписывается сторонами, либо не сшивается, подписывается в конце сторонами, а также стороны могут проставить свои подписи на каждой странице договора, чтобы избежать подмены страниц договора недобросовестной стороной.

   Если к договору имеются какие-то формы, например, акта приема-передачи, то их лучше не подписывать, а проставить подписи внизу страницу, можно написать, что форма акта согласована и поставить подпись.

Дистанционное составление договоров

   Дистанционное оформление договоров предполагает, что стороны не встречаются друг с другом. Как же можно оформить договор дистанционно?

  1.    Первый способ дистанционного оформления и заключения договора – это обмен документами, путем направления по почте России.
  2.    Второй способ это обмен документами в электронной форме, которые подписаны электронными подписями. Данный способ дистанционного оформления договоров, например, используется при подписании государственных и муниципальных контрактов по результатам электронных процедур на электронных площадках, при подписании договором на сайтах коммерческих организаций и т.п.
  3.    Третий способ дистанционного оформления договора может заключаться в том, что стороны пропишут в договоре о том, что он считается подписанной стороной, если в адрес другой стороны направлена подписанная сканированная копия договора в форме ПДФ. Или прописать, что, например, документы, которые направлены стороной с указанного электронного адреса, считаются подписанными ею.

   Наиболее надежный способ дистанционного оформления договора – это все-таки, как минимум, дублирование договора по почте России и собственноручное подписание каждой стороной.

То есть, стороны могут договориться о подписании договора, например, путем обмена сканированными документами по электронным почтам, а также дополнительного направления по почте России подписанного на бумажном носителе документа.

Ошибки при написании договора

   При оформлении договоров сторонами могут быть допущены ошибки, среди которых могут быть следующие:

  1. не указание даты заключения договора
  2. не указание срока действия договора
  3. не конкретизация предмета договора
  4. не согласование в договоре условий, которые являются существенными для данного вида договора
  5. не полное указание сведений о сторонах договора
  6. не указание электронных почт, при наличии условий об обмене документами по адресам электронных почт, указанных в договоре
  7. опечатки в договоре, которые изменяют смысл условия договора
  8. указание в договоре и подписание договора неуполномоченным лицом
  9. не указание в договоре цены договора или порядка ее определения
  10. иные ошибки, которые могут привести к несогласованности определенных условий договора и к сложностям в разрешении возникших споров между сторонами

Помощь в оформлении договора в Екатеринбурге

   Но все же оформление и заключение договоров должно проводиться юристами и людьми, имеющими в этом опыт и определенные знания.

   Неправильно подготовленный документ — это то же самое, что его отсутствие. Ведь он остается просто бумагой, не имеющей законности и юридической силы. Такой договор легко оспорить. Поэтому, какого бы рода ни была ваша деятельность, порядок оформления договоров необходимо знать.

   В первую очередь, если документ связан с куплей/продажей, не помешает как можно больше узнать о другой стороне, с которой заключается сделка. Кроме того, лучше, если его оформлением будет заниматься наш опытный юрист Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры», знающий и разбирающийся в нюансах данного процесса.

© адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры”

А.В. Кацайлиди

Источник: https://katsaylidi.ru/blog/poryadok-oformleniya-dogovora/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.