Перевод жилого в нежилое помещение согласие жильцов

Содержание

Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме в 2020 году

Перевод жилого в нежилое помещение согласие жильцов

Закон не предусматривает отказа от перевода квартиры в нежилой фонд, так как это нарушает законное право собственника распоряжаться имуществом.

Согласие владельцев помещений дома обязательно требуется в ситуациях, когда предполагается строительство, перепланировка, изменение внутренних коммуникаций имущества находящегося в праве общей собственности МКД.

Причем, если планируется строительство, то согласно ст.51 ГрК необходимо 100% согласие собственников квартир. В остальных случаях достаточно согласия 2/3 собственников МКД (ч.1.ст 36 ЖК РФ, ст.40 ЖК РФ).

Если для коммерческих нужд не требуется никаких перестроек, переноса коммуникаций и т.д, согласие соседей на перевод не требуется, так как оно не затрагивает общедомовое имущество, и не может ограничивать права жильцов на пользование им.

Что необходимо иметь?

Для создания отдельного входа необходимо иметь техническую документацию на отдельное помещение и на все здание в целом, состав материала перегородок и состояние конструкций здания.
Также потребуется документация, подтверждающая права собственника и документальный источник, показывающий откуда эта собственность появилась.

Понадобится оформить множество разрешений в организациях, курирующих нежилые помещения. После проведения работ необходимо составление акта о создании отдельного входа.

Главным условием перевода жилого помещения в нежилое является наличие или техническая возможность создания отдельного входа. Важно правильно составить проектную документацию на него, получить все разрешения и одобрения, чтобы его создание не повлекло штрафных санкций и недовольства соседей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (Москва) Это быстро и бесплатно !

Нюансы

  • Не нужно получать согласие всех жильцов дома. Это касается только собственников помещений в МКД, а не всех проживающих в нем людей.
  • Процедура упрощается если в доме ТСЖ, тогда можно подать прошение провести общее собрание, на котором и решение по вопросу будет принято всеми собственниками. В остальных случаях придется самостоятельно обойти всех собственников.
  • Допускается процедура заочного ания, когда собственники передают сведения о своем согласии/несогласии, реквизиты свидетельства о праве собственности и личные данные в определенное место.
  • Согласие оформляется не на перевод квартиры в нежилой фонд, а на перестройку или перепланировку в связи с коммерческими целями перевода.

Разрешение на реконструкцию нежилого здания: необходимые документы

Сбор бумаг и прохождение процедуры получения разрешения — трудоемкий процесс. Чтобы избежать проблем, владельцы нежилых помещений часто идут в обход законодательства и выполняют работы без выполнения оговоренных выше бюрократических процедур. Но это большой риск, ведь действия нарушителей подпадают под статью 9.5:

Полученного разрешения на ввод достаточно, чтобы внести необходимые правки в документы госучета реконструируемого объекта капстроительства. После заверения этой процедуры требуется получить техпаспорт на сооружение и оформить право собственности в государственной регистрационной службе.

и оформление документа

Чаще всего опрос осуществляют, используя обычный листок, на котором владельцы жилых помещений ставят свои подписи для согласования.

Форма согласия/несогласия:

  1. По центру листа ставится заголовок «Согласие».
  2. Под заголовком пишется расшифровка. Пример: «на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений, в результате которых к ним будет присоединена часть общего имущества в многоквартирном доме».
  3. Место, дата.
  4. Данные собственника, который дает согласие, в т.ч. ФИО, адрес жилого помещения, реквизиты свидетельства о праве собственности.
    Пример: «(ФИО), являясь собственником помещения в многоквартирном доме, находящемся по адресу (адрес дома и квартиры), что подтверждается Свидетельством о праве собственности № (номер) от (дата выдачи свидетельства), действующий на основании ч.2 ст.40 ЖК РФ, настоящим дает согласие на реконструкцию и перепланировку помещений, в результате которой к ним будет присоединена часть общего имущества многоквартирного дома».
  5. Подпись и расшифровка подписи.

Многоквартирный дом: что кому принадлежит

С развитием института собственности у граждан возникают проблемы с государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Жилищное законодательство предусматривает спе­циальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в много­квартирных домах.

Так, в соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Источник: https://xn--80aajrcjbjmedh4bq.xn--p1ai/zhilishche/100-soglasie-sobstvennikov-mnogokvartirnogo-doma.html

Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое

Перевод жилого в нежилое помещение согласие жильцов

Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.

Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст.

22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:

  • у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
  • оно является частью жилого помещения;
  • в нём кто-то постоянно проживает;
  • оно обременено правами каких-либо лиц.

Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.

Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).Могут ли отличаться тарифы на СОИ для жилых и нежилых помещений в МКД

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.

В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

  • протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
  • письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

  • фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
  • наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В жк рф появится отдельный кворум осс по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.

Важное изменение претерпит и ч. 3 ст. 45 ЖК РФ о кворуме общего собрания. В настоящее время ОСС считается правомочным всегда при одном условии: если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа .

Согласно законопроекту № 542922-7, в этой части ЖК РФ появится уточнение.

Если собрание проводится по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, кворум будет зависеть от количества подъездов в доме:

  • в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа в доме доме;
  • в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% от общего числа в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ от общего числа таких собственников.

Получается, что собственник, желающий перевести жилое помещение в нежилое, сможет это сделать только в том случае, если на собрание придут не менее ⅔ его соседей по подъезду, а все присутствующие отдадут «за» 50% + 1 голос. Соответствующее условие в принятие решений на ОСС будет внесено в ст. 46 ЖК РФ.Собственники нежилых помещений и плата за содержание ОИ в МКД

Собственники помещений в доме вместе будут решать вопрос о появлении в доме нового нежилого помещения

Правки, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей. С вступлением в силу нового Федерального закона владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.

Осложнит это работу и хозяевам хостелов и гостиниц, расположенных в многоквартирных домах, помещения которых считаются жилыми. Согласно Федеральному закону от 15.04.2019 № 59-ФЗ, с 1 октября 2019 года вносятся изменения в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ: в жилых помещениях запрещено устраивать гостиницы, а также использовать жилые помещения в МКД для оказания гостиничных услуг.

Хозяевам уже действующих в МКД хостелов и гостиниц придётся переводить помещения в статус нежилых, а после подписания и вступления в силу законопроекта № 542922-7 – спрашивать разрешение на ведение такого бизнеса у всех жителей дома.

Иметь ввиду

После вступления в силу нового федерального закона порядок перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое изменится:

  1. На изменение статуса квартиры потребуется согласие общего собрания собственников, которое будет легитимным при участии в нём не менее ⅔ от собственников помещений в подъезде, где расположена такая квартира.
  2. На перевод должны дать письменное согласие все владельцы всех примыкающих к указанной квартире помещений.

Также следует помнить, что переустройство жилого помещения – например, установка нового входа согласно требованиям ч. 2 ст. 22 ЖК РФ – при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома также требует, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на ОСС. При уменьшении площади общего имущества дома ему потребуется согласие 100% собственников в доме.

При отсутствии указанных документов, в том числе протоколов ОСС, использование жилого помещения в качестве нежилого, его переустройство будет являться незаконным.

P.S. Законопроект подписан Президентом РФ, зарегистрирован как Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ и вступит с силу с 9 июня 2019 года.

Источник: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/10411-kak-novyy-zakon-izmenit-poryadok-perevoda-zhilogo-pomescheniya-v-nezhiloe

Согласие собственников на перевод жилого помещения в нежилое (в многоквартирном доме): образцы 2021 года

Перевод жилого в нежилое помещение согласие жильцов

С июня 2019 года для перевода квартиры в нежилое помещение согласие собственников остальных квартир требуется в обязательном порядке, а отражается оно в протоколе общего собрания. Рассмотрим, можно ли обойтись без согласования, от кого нужно брать согласие, как все правильно оформить и какие документы понадобятся для перевода.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Возможен ли перевод в нежилое без согласия собственников?

Обойтись без согласия собственников не получится. Если квартира в долевой собственности, любая операция с ней требует согласования между всеми владельцами (ст. 246 ГК РФ). То же самое касается совместной собственности супругов: изменить статус жилья без согласия мужа или жены не получится, если оно приобретено с момента заключения брака.

Помимо согласия владельцев недвижимости в общей собственности, требуются и другие согласия:

  1. От собственников примыкающих квартир.
  2. От жильцов-собственников недвижимости в многоквартирном доме.

Примечание: согласовывать перевод жилья в нежилое помещение с соседями не придется лишь в том случае, если это частный жилой дом. Там требуется только согласие всех собственников.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Согласие собственников на перевод в нежилое

Собственниками считаются граждане, имеющие право собственности на долю. С ними нужно согласовывать все изменения в квартире вне зависимости от размера долей. Согласия составляются от каждого в простой письменной форме, но подлежит нотариальному удостоверению.

Совет юриста: в регионах бывают свои образцы заявлений о переводе статуса жилого помещения в нежилое. Совладелец может выразить согласие на процедуру сразу в заявлении, если это предусмотрено формой. Обычно подписи всех собственников ставятся в конце. Тогда отдельный документ оформлять не придется.

и образец согласия

Документ должен содержать следующие сведения:

  1. Ф.И.О., адрес регистрации, паспортные данные собственника, дающего согласие.
  2. Ф.И.О., адрес, паспортные данные второго владельца, который будет заниматься процедурой.
  3. Адрес, кадастровый номер, площадь квартиры.
  4. Выражение согласия на перепланировку и изменение статуса помещения.
  5. Дата составления и подпись.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Согласие соседей примыкающих квартир

Ст. 23 ЖК РФ требует оформление согласий всех собственников квартир, у которых есть смежные стены с жильем, переводимым в нежилое помещение: сбоку, сверху, снизу. Если недвижимость расположена не на первом этаже, понадобится разрешение собственника нежилого помещения снизу.

Примечание: перевести жилье в нежилое помещение можно, если оно находится на первом этаже. Перевод объектов на верхних этажах допускается, если расположенные ниже квартиры являются нежилыми. Если хотя бы один владелец откажется подписывать согласие, перевести помещение в нежилое не получится.

Согласие собственников квартир в МКД

Это согласие оформляется по результатам общего собрания и отражается в протоколе. В дальнейшем он понадобится для администрации при рассмотрении документов от владельца жилья, статус которого меняется.

Чтобы согласовать вопрос перевода с жильцами, нужно соблюдение ряда условий, при которых результаты собрания считаются положительными:

  1. Если в доме два подъезда и более, для кворума нужно: от 2/3 числа собственников подъезда, в котором расположено переводимое жилье. И минимум 50% , которыми обладают владельцы примыкающих помещений. Обязательно наличие минимум 50% от участников собрания для принятия решения.
  2. Если в доме один подъезд, для кворума необходимо минимум 2/3 от общего количества участников собрания, и от половины , которые принадлежат владельцам примыкающих квартир. Решение принимается большинством от общего числа собравшихся (п. 1.2. ст. 46 ЖК РФ).

Обратите внимание! Согласно ст. 48 ЖК РФ, количество собственников подсчитывается с учетом площади их квартир. Например, если жилье площадью 70 кв.м., у владельца 70 . Но чаще всего все высчитывается в процентном соотношении по принципам кворума.

и образец протокола

Чтобы протокол приняли в администрации, в нем должны быть полные сведения о собрании и жильцах:

  1. Адрес дома, номер документа, место проведения собрания.
  2. Площадь жилых и нежилых помещений.
  3. Количество квартир и собственников.
  4. Повестка дня: проведение реконструкции, переустройства, перепланировки, перевод жилого помещения в нежилое.
  5. Ф.И.О., адреса участников.
  6. Количество «за» и «против».
  7. Подписи председателя и секретаря собрания.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Документы для перевода жилого помещения в нежилое

До июня 2019 года собственникам квартир, переводящихся в нежилые, достаточно было представлять в администрацию заявления, правоустанавливающие документы, поэтажные планы, проекты перепланировки, планы помещений с техническим описанием.

Теперь, помимо перечисленного выше, нужно подавать и:

  • протокол общего собрания;
  • согласия всех собственников примыкающих помещений;
  • согласия владельцев долей в праве собственности.

Важно! Согласие собственников примыкающих квартир можно оформить и в одном документе. Некоторые соседи пытаются хитрить и наживаться, и просят в обмен на подпись деньги. К сожалению, к ответственности за это привлечь нельзя. Даже по ст. 163 УК РФ ответственность наступает только при вымогательстве, сопряженном с применением насилия, угроз и иных противоправных действий.

Сколько стоит согласие жильцов на перевод в нежилое помещение?

Все разрешения по умолчанию оформляются бесплатно: как от владельцев примыкающего жилья, так и от остальных собственников. Человек, занимающийся переводом, должен оплатить только расходы на доставку уведомлений, в среднем выходит 5 000-10 000 р.

https://www.youtube.com/watch?v=X_xU479zOuU

Если квартира в долевой собственности, понадобится нотариальное согласие от каждого собственника. Один экземпляр стоит от 1 000 р.

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли обойтись без протокола общего собрания? Теоретически возможно, но практически – нет. Если переводится квартира, в любом случае владельцу придется проводить перепланировку или переустройство, затрагивая общедомовое имущество: например, для обустройства отдельного входа. Без учета мнения остальных собственников проводить работы по закону нельзя.

Хотел открыть магазин продуктов в МКД, согласие жильцов не получил, многие против. С этим можно что-то сделать? Нет. Без разрешения собственников других квартир по результатам общего собрания нельзя перевести отдельное помещение в нежилое и сделать перепланировку.

Обязательно ли 100% согласие собственников многоквартирного дома, если я собираюсь перевести квартиру на первом этаже в коммерческое помещение? Нет. 100% нужно лишь в том случае, если в результате перепланировки будет уменьшено общее имущество МКД, затронуты несущие конструкции. Или при пристройке на прилегающем земельном участке. В остальных ситуациях достаточно большинства .

Собираюсь открыть хостел на первом этаже МКД, нужно перевести квартиру в нежилое. ТСЖ разрешало это сделать. Нужно ли мне получать согласие собственников остальных квартир, или необязательно? Да, нужно. Без остальных владельцев обойтись не получится. У меня квартира в долевой собственности, по ½. Я не знаю, где второй владелец, давно с ним не общаюсь.

Можно ли перевести жилье в нежилое без его участия? Нет. Согласие второго собственника обязательно, если он не признан пропавшим без вести. Придется искать его.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Согласие собственников жилья при переводе квартиры в нежилой фонд обязательно. Оно требуется как от совладельцев, так и от владельцев примыкающих помещений, а также от собственников МКД.
  2. Согласие составляется в письменном виде. Если оно оформляется от собственников МКД, все отражается в протоколе общего собрания.
  3. Получением согласий должен заниматься гражданин, который планирует изменение статуса жилья. На него возлагается вся процедура и сопутствующие расходы.

Понравилась ли вам статья?

Источник: https://SocPrav.ru/soglasie-sobstvennikov-na-perevod-zhilogo-pomeshcheniya-v-nezhiloe

Во всех ли случаях для изменения статуса жилого помещения в нежилое требуется получение согласие других собственников помещений? Как осуществить перевод жилья, избежав мнения по этому вопросу соседей?

Перевод жилого в нежилое помещение согласие жильцов

Если кто-то занимается переводом жилых помещений, значит это крайне выгодно. Благодаря изменению статуса квартиры и переоборудованию ее в адвокатский офис, торговую площадку или гостиницу, собственник получает ликвидное имущество, позволяющее приносить ему хороший доход. Данная затея требует огромного количества как финансовых, так и временных затрат.

Прежде всего, необходимо заказать экспертизу помещения чтобы определиться, имеется ли технические возможности по переводу, заказать проект и получить кучу согласований от различных бюрократов. Все эти манипуляции производятся на основании двадцать третьей статьи ЖК. Все материалы сдаются в МФЦ, причем дополнительные документы представлять не требуется.

Чтобы получить заветное разрешение государственного органа о изменении статуса квартиры, лицу предлагается на общем собрании собственников квартир узнать их позицию по данному вопросу.  Но, всегда ли требуется проведение такого собрания? Требование должностных лиц законно, если в планах имеется проведение реконструкции жилого помещения, поскольку они ориентируются на ст.

44 Жилищного кодекса РФ, дающую право хозяевам квартир определиться с этим вопросом.

Определение реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, законодатель определил, что реконструкция включает в себя изменения параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства..

Если же жилое помещение подлежит перепланировке, то и проводить общее собрания собственников не надо.

Двадцать пятая статья Жилищного Кодекса РФ раскрывает понятие переустройства и перепланировки жилого помещения, первое представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Суды подходят к вопросу необходимости проведения собрания собственников жилых помещений щепетильно, и как правило встают на сторону истцов, например ФАС СЗО по делу N А56-13028/2013 от 6 июня 2014 г. принял позицию собственника жилого помещения, которому администрация отказала в согласовании перепланировки жилого помещения – квартире, расположенной в многоквартирном жилом доме.

Кассационер полагал, что собрание собственников жилых помещений является обязательным, поскольку переоборудование квартиры несет в себе изменение общедомовой площади, с чем нижестоящие суды не согласились.

Суд при вынесении судебного акта принял во внимание, что согласно подпункту “в” пункта 2 раздела первого Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.

2006 N 491 (далее – Правила), в состав общего имущества, в числе прочего, включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

  По правилам части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений  должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

 

Исходя из буквального толкования приведенных положений, при решении вопроса о переводе жилого помещения в нежилой фонд согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным исключительно тогда, когда планируемые работы влияют на размер и состояние общего имущества в многоквартирном доме, тем самым затрагивая права и законные интересы названных субъектов. Независимо от того, является ли переоборудование жилого помещения реконструкцией или перепланировкой, в случае, если такое переоборудование влечет за собой использование общего имущества собственников жилого дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества.

Суд исследуя техническую документацию здания установил, что наружные стены дома не являются несущими и земельный участок под многоквартирным жилым домом не сформирован, схема границ участка не утверждена, на этих основаниях суд и не принял доводы заявителя.

То есть, если перевод жилого помещения в другую категорию не требует реконструкции и не изменяет размер общего имущества собственников жилого дома, а также в том случае, если земельный участок не сформирован, поскольку не затрагиваются интересы других сособственников, то проведение общего собрания собственников жилых помещений для перевода жилого помещения в нежилое не требуется.

Источник: https://advokat-chernov.ru/article/8/

Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме в 2021 году

Перевод жилого в нежилое помещение согласие жильцов

» Купля-продажа квартиры » Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме

854 просмотров

Квартира на первом этаже – это оптимальный вариант недвижимости для ведения коммерческой деятельности.

Строить отдельное здание дорого и далеко не всегда удобно, ведь там, где дают разрешение на строительство, люди ходят редко, а там, где они ходят – разрешение не дают.

Как следствие, большая часть крупных компаний или индивидуальных предпринимателей предпочитает выкупать квартиры на первых этажах и переводить их нежилую недвижимость, создавать магазины, салоны красоты и другие подобные заведения.

Нужно ли согласие?

Для того, чтобы изменить статус подобной недвижимости (квартиры на первом этаже), в обязательном порядке требуется согласие. Причем не одно, а сразу несколько:

  • Согласие 2/3 собственников квартир в доме на перевод помещения в нежилой статус. Оформляется в виде протокола общего собрания собственников квартир (пп.6, п.2, ст.23 ЖК РФ).
  • Согласие всех собственников соседних с целевым помещением квартир (пп.7, п.2, ст.23 ЖК РФ).

К таковым соседям относят всех, кто проживает слева, справа и сверху от целевой квартиры (имеет общие стены). Если изменяется статус помещения, которое располагается на втором этаже (при условии, что на первом уже есть нежилое помещение), требуются также и согласия владельцев недвижимости снизу.

  • Разрешения всех собственников при реконструкции/перепланировке/перестройке квартиры (ст.51 ГрК РФ).

Исходя из требований законодательства, нежилое помещение в жилом доме, которое планируется использовать в коммерческих целях, должно иметь отдельный выход на улицу (не общий с остальными жильцами). Об этом сказано в п.2, ст.22 ЖК РФ. Как следствие, потребность в реконструкции возникает практически всегда.

Согласия должны давать только владельцы квартир. Не жильцы, прописанные лица или арендаторы, а именно владельцы. Только они имеют право голоса на общем собрании, и только они имеют право подписывать подобные согласия. Если у квартиры есть несколько собственников, то требуется разрешение от каждого из них.

В каком виде дается согласие

Есть две формы разрешений такого типа:

  • Протокол общего собрания собственников. Это стандартный документ, который оформляется по общим правилам. В рассматриваемом случае такой протокол может включать в себя одновременно как разрешение на изменение статуса недвижимости, так и разрешение на проведение перепланировки/реконструкции.
  • Индивидуальные согласия от соседей. Это уже сравнительно новый документ. Устоявшейся формы еще нет. Обычно оформляется в свободном виде.

Форма согласия

Закон, требующий согласия от соседей был принят только в конце мая 2019 года. На данный момент устоявшейся формы еще нет. Представленный ниже образец касается разрешения на перепланировку/реконструкцию, но на его основе можно сделать и вариант разрешения на перевод квартиры в нежилой статус.

Скачать образец согласия на перевод квартиры в нежилой статус

Требуется ли нотариальное заверение согласий

Формально – нет. На практике – да. Четкого требования в законодательстве не существует, но чаще всего заверять такое согласие все же нужно. Примечательно, что платить за него придется именно тому лицу, которое планирует изменять статус своей квартиры, т.к. соседям это не нужно.

Траты будут сравнительно небольшими (около 1-2 тысяч рублей на каждого соседа) и потому это даже более удобный и выгодный вариант, ведь оспорить нотариально заверенное согласие намного сложнее. Кроме того, нотариусы обычно в курсе, как именно нужно оформлять подобный документ и могут взять на себя эту работу.

Как перевести квартиру без согласия?

Никак. Еще до принятия закона №116-ФЗ это было, теоретически, возможно, но сейчас так сделать уже нельзя. Исключения можно отнести к тем объектам, которые остаются в жилом статусе, но используются в коммерческих целях.

Пример: К подобным объекта можно отнести хостелы и другие подобные мини-гостиницы. Их тоже нужно превращать в нежилую недвижимость и запрашивать согласия соседей, однако большинство владельцев таких объектов игнорирует данное правило.

Никаких реальных способов давления на соседей-владельцев квартир нет. Лицо, которое планирует изменить статус собственной квартиры обязано договариваться, убеждать, указывать на возникающие преимущества (например, магазин в доме – это действительно удобно). Можно брать на себя некоторые расходы по содержанию общедомовой территории и так далее.

Более того, скорее всего придется встречаться и договариваться с каждым из владельцев отдельно, особенно с соседями, так как именно они будут больше всего страдать от возможных неудобств.

Собрать согласия, и осуществить перевод жилого помещения в нежилое очень сложно без помощи квалифицированных юристов. На бесплатной консультации опытные специалисты расскажут об основных особенностях, требующих внимания клиента. Они также могут взять на себя всю процедуру оформления и даже будут отстаивать интересы заявителя в суде, если это потребуется.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/soglasie-zhiltsov-na-perevod-zhilogo-pomeshheniya-v-nezhiloe-v-mnogokvartirnom-dome/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.