Переуступка квартиры что это простыми словами

Содержание

Переуступка прав: особенности сделок

Переуступка квартиры что это простыми словами

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право).

В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое).

В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

Как выбрать новостройку и застройщика?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик.

Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится.

Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру.

Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи.

Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки

Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости.

Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора.

Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо.

Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта.

Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий.

Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов.

Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки.

В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно.

При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта).

Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения.

С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

Не пропустите:

Как инвестору посчитать, выгодно ли покупать конкретную квартиру?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

5 главных законов о недвижимости 2017 года

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pereustupka_prav_osobennosti_sdelok/6711

Процедура переуступки квартиры в новостройке – что это такое, как проходит сделка?

Переуступка квартиры что это простыми словами

Переуступка прав собственности – распространённая схема продажи недвижимости. Важно разобраться в нюансах этой процедуры, чтобы не пострадать от недобросовестных партнеров.

Скрыть содержание

Переход права собственности на объект недвижимости — что это такое?

Объясним простыми словами, что это значит — переуступить право собственности на жилое помещение в новостройке? Главное, что нужно иметь в виду: переуступка прав не является сделкой купли-продажи.

Справка: в случае классической покупки предметом договора является существующая недвижимость. При переуступке речь идёт лишь о переходе прав на ещё несуществующий объект.

Правовые аспекты данной процедуры подробно прописаны в Гражданском кодексе РФ. В документе можно ознакомиться с условиями проведения сделки, правами и обязанностями сторон. Процесс перехода прав от одного субъекта к другому называется цессией.

Особенностью сделки является то, что с переходом прав новому собственнику переходят и обязанности (например, по уплате взносов).

Что означает уступка доли в строящемся доме?

В случае с объектами недвижимости возможны разные варианты. Как правило, инвестор (физическое или юридическое лицо) покупает квартиру на этапе строительства. Для этого он заключает договор с компанией-застройщиком. Покупатель приобретает не квартиру, но гарантию того, что он получит её после завершения строительства.

Позже, при приближении срока сдачи объекта, он может решить перепродать свою долю в строящемся доме, но по более высокой цене с целью получить прибыль. В таком случае с новым покупателем будет заключён договор переуступки прав. Покупателю перейдут права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получит деньги.

Следует иметь в виду, что обязанности по договору могут быть существенными и включать:

  • регулярные взносы;
  • доплату за объект (в случае, если первоначальным владельцем он был оплачен не полностью).

Виды

Условно разделить на два вида:

  1. договор долевого участия (ДДУ);
  2. договор в рамках предварительного соглашения по купле-продаже.

Договор ДДУ – наиболее распространённая и удобная форма переуступки прав на квартиру. В момент заключения договора покупателю переходят все права и обязанности. Можно сказать, что в данном случае покупатель максимально защищен.

Предварительное соглашение – основной договор будет заключен не в момент сделки, а позже. Этот документ лишь закрепляет намерения нынешнего владельца передать объект в будущем.

Заключение предварительного соглашение требует уплаты обеспечительного взноса.

Учитывается ли оплаченный процент от стоимости жилья в цене на недвижимость? Как правило, его размер начинается от 30% стоимости объекта и является частью оплаты.

По данному договору нельзя потребовать квартиру. Максимум, на что может рассчитывать покупатель – возврат залога.

Важно: самое опасное – это возможность двойной переуступки прав. Так как госрегистрация данного соглашения не требуется, продавец может переуступить свои права сколько угодно раз. Покупатель от этого никак не застрахован.

По данным Росреестра, переуступка прав не пользуется популярностью. В Москве 3% сделок с недвижимостью проходят через договор переуступки. Как правило, к данной форме продажи прибегают в следующих случаях:

  • Получение прибыли инвестором.
  • Получение наследства. Наследник может решить продать перешедшее ему имущество. Если это долевая собственность в строящемся доме, то ему придётся прибегнуть к процессу переуступки прав.

Кто выступает в роли продавца?

  • Оптовые инвесторы. В таком случае юридическое лицо выкупает у застройщика часть квартир. Обычно покупатель получает скидку от компании-девелопера. Такое сотрудничество является выгодным и для покупателя, и для продавца. Инвестор приобретает наиболее привлекательные для потенциальных клиентов объекты недвижимости. Застройщик при этом получает возможность избавиться сразу от десятков квартир.
  • Компании-подрядчики. В строительном бизнесе расчёт часто происходит по бартеру. То есть подрядчик получает вознаграждение за услуги в виде квартир. Естественно их желание продать недвижимость и получить денежную прибыль.
  • Инвесторы-физические лица. Их мотив предельно ясен: купить квартиру на этапе строительства и получить прибыль, переуступив права накануне сдачи объекта.
  • Дольщики. Потребность в переуступке может возникнуть и у них, в случае непредвиденных жизненных обстоятельств.

Порядок покупки жилплощади

  1. Подготовка документов. Конкретный пакет будет зависеть от формы сделки, частных условий. Как правило, требуются:
    • Письменно оформленное разрешение компании-застройщика на оформление переуступки.
    • Документы, подтверждающие внесение денег покупателем.
    • Акт взаимозачёта требований.
    • Согласие супруга на заключение сделки.
    • Акт передачи документов от продавца к покупателю.
  2. Составление договора уступки. Заверять его нотариально необходимо только тогда, когда у нотариуса заверялся основной договор.

    Договор должен содержать:

    • персональные данные сторон (ФИО, данные паспорта, прописка);
    • сведения об объекте недвижимости (характеристики, адрес);
    • сведения о договоре, дающем право требования;
    • права и обязанности сторон;
    • порядок расчетов.
  3. Передача денег.

    Предпочтительно использовать банковскую ячейку, как при любой операции с недвижимостью.

  4. Регистрация сделки в случае использования ДДУ.
  5. Оплата налога на прибыль продавцом.

На что обратить внимание перед сделкой?

  • Оформить договор переуступки прав можно только на этапе строительства. После подписания акта приёма-передачи сделку совершить невозможно.
  • Продавец должен гарантировать юридическую чистоту. Необходимо проверить, что квартира не заложена, не арестована, на нее не имеют права третьи лица и нет судебного спора.
  • Покупая долевую собственность в несданном доме, следует уточнить причину продажи. Главный риск для покупателя – в том, что продаётся квартира в связи с нарушением обещанных сроков сдачи. В данном случае вся ответственность ложится на приобретателя прав: перед заключением сделки следует убедиться в надёжности застройщика и в том, что все сроки строительства совпадают с проектной декларацией объекта.

Плюсы для продавца

  • Получение прибыли. Это основное преимущество. На этапе «котлована» объект имеет наиболее выгодную стоимость. Продавая квартиру на заключительной стадии строительства можно заработать порядка 40%.
  • Возможность не потерять деньги в случае непредвиденных обстоятельств. Не всегда продавец прибегает к такой процедуре из-за жажды наживы. Собственник может оказаться в ситуации, когда потребность в объекте не только пропадёт, но и понадобятся деньги (например, в случае переезда). В такой ситуации разрешенная законом переуступка прав – отличная возможность не потерять свои деньги.
  • Вернуть деньги при наличии ипотеки. Если собственник не имеет возможности выплачивать ипотеку, то продажа квартиры по переуступке прав – отличный выход. Продав объект даже с небольшой наценкой к первоначальной стоимости, можно сразу же закрыть долг.

Плюсы для покупателя

  • Денежная выгода. Если речь идёт о популярных объектах недвижимости, квартиры расходятся ещё на этапе закладки фундамента. Таким образом, приобретая жильё по переуступке, покупатель имеет возможность сэкономить – после сдачи объекта, его стоимость значительно увеличится.
  • Отсутствие необходимости ждать заселения. Как правило, от начала продаж строящегося объекта до его сдачи проходит от года до нескольких лет. Приобретая право на долю перед сдачей дома, покупатель убивает сразу двух зайцев: платит меньше чем за готовый объект, при этом, не ожидая заселения годами.

Подводные камни и сложности для приобретающего право собственности

  • Нарушения сроков застройки. Проверить благонадёжность компании-застройщика – ключевая задача покупателя. Он имеет право запросить все документы у продавца.
  • Потеря части оплаченной суммы. В случае приобретения прав по ДДУ, следует помнить: если ДДУ расторгается по инициативе застройщика, то конечный покупатель получит только начальную стоимость квартиры (которая указана в ДДУ), а не ту сумму, которую он заплатил при переуступке прав.
  • Признание сделки недействительной. Это возможно в случае, если первоначального дольщика признают банкротом в течение года после заключения сделки переуступки. Или если застройщик не был уведомлен о переходе прав требования.
  • Двойная переуступка прав. Этот риск касается договора в рамках предварительного соглашения по купле-продаже. Из-за отсутствия необходимости регистрировать сделку, продавец имеет возможность переуступить права несколько раз.
  • Классические риски при покупке квартиры. Речь прежде всего идёт о наличии юридических обременений (например, несовершеннолетние собственники).

Налоги

Несмотря на ряд юридических особенностей, сделка по переуступке прав является процедурой с недвижимостью, которая приносит денежную прибыль. Поэтому, как и с любой прибыли, продавец обязан заплатить подоходный налог. В России он составляет 13% и платится с суммы чистого дохода.

Внимание: если квартира продается по той же самой цене, или за меньшую сумму, то налог платить не нужно.

Это довольно рискованная процедура с юридической точки зрения. Необходимость в оформлении сделки «задним» числом может возникнуть в случае, когда строящийся дом уже посетила Государственная Комиссия (то есть объект находится в процессе сдачи), но продавец продаёт свою долю на основании договора долевого участия.

Самым важным момент является наличие у продавца Акта приёма-передачи квартиры. Если Акт уже было подписан, то сделка невозможна. Если квартира ещё не принята владельцем, возможна следующая схема:

  1. Договор подписывается «задним числом» при оплате текущей датой.
  2. Покупатель оплачивает квартиру.
  3. Сделка регистрируется.
  4. Новый владелец подписывает Акт приёма-передачи.

У такой схемы есть один риск: в случае, если по каким-то причинам сделку придётся отменять, покупатель получит только ту сумму, которая была указана в договоре.

Процедура между родственниками

Как сделать уступку прав собственности на жилое помещение в строящемся доме между родственниками? Любую передачу недвижимости между родственниками на безвозмездной основе называют процедурой дарения.

Справка: в случае передачи прав на строящийся объект, оформляется договор безвозмездной переуступки. В договоре должно быть ясно выражено намерение совершить именно безвозмездную сделку.

С точки зрения закона, такой договор регулируется как нормами для уступки , так и нормами гражданского законодательства для сделок дарения квартиры. В остальном же процедура имеет классическую схему.

Приобретение квартиры по переуступке прав может принести выгоду как покупателю, так и продавцу. Обе стороны могут максимально снизить свои риски, если заранее ознакомятся с процедурой проведения сделки и подойдут к ней со всей ответственностью.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/v-novostrojke/pereyst

Практикум: что такое переуступка и как купить с её помощью квартиру?

Переуступка квартиры что это простыми словами

  • Зачем переуступать
  • Уникальное предложение
  • Не просто так
  • Стоит знать

Трудно сказать, сколько на рынке происходит сделок по договору цессии (уступки права требования) — ни аналитики, ни застройщики подобной статистики не ведут.

Эксперты раньше, в хлебные времена, называли цифры от 20 до 35% от всех сделок на рынке новостроек. В последние годы, говорят эксперты, сделки с переуступкой значительно снизились.

«Объем сделок по переуступке в структуре продаж «Петербургской Недвижимости» в среднем оценивается на уровне 3%, с небольшим трендом к росту», — сообщила руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

«В нашей компании сделок по переуступке не очень много, но они есть», — рассказала директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

Зачем переуступать

Эксперты отмечают два типа продавцов-переуступщиков. Первые, в силу различных обстоятельств, хотят побыстрее расстаться с недвижимостью.

Могла измениться возможность оплачивать кредит или захотелось приобрести квартиру в другом жилом комплексе, или просто приобрести новый автомобиль.

Вторая группа многочисленнее — инвесторы, которые приобрели недвижимость на начальной стадии строительства по минимальной цене, а теперь хотят реализовать ее дороже.

«В основном квартиры по переуступке реализуют частные лица, чаще всего – на финальных стадиях строительства дома. Три-четыре месяца до сдачи — это, как правило, самый удачный момент для фиксации прибыли инвестором.

Чаще всего в этот период выбор квартир от застройщика минимален, что повышает стоимость инвестиционной недвижимости.

В среднем за строительный цикл стоимость квартиры возрастает на 20%», — рассказывает Ольга Трошева.

«Количество сделок по переуступке прав возрастает по мере готовности дома: чем ближе сдача, тем активность выше.

Такой вид сделки особенно популярен в районах массовой застройки, когда клиент приобретает квартиру на нулевом цикле по низкой цене и впоследствии, за 1-3 месяца до сдачи дома, продает ее по цене выше», — отмечает заместитель руководителя отдела продаж ООО «Петергофское» (застройщик ЖК «Клены») Виктoрия Курипченко.

Действительно по некоторым объектам рост стоимости может достигать 20-30% и выше по мере готовности дома. Однако стоит признать, что существует риск того, что цены не вырастут.

Это касается в частности жилых комплексов, которые строятся в Ленобласти, на границе с Петербургом, где очень высокая конкуренция среди инвесторов.

Известны случаи, что не получалось реализовать почти построенную квартиру даже по цене «котлована». Но инвестиции — это всегда риск.

Уникальное предложение

У покупателя квартиры по переуступке тоже есть свой резон. Во-первых, он может приобрести квартиру дешевле, чем у застройщика, со скидкой от дольщика, который стремится побыстрее продать свою квартиру (правильнее, конечно, говорить не про квартиру, она еще не построена, а про право требования).

«Для застройщика эта процедура не очень желательна: компании заинтересованы в продаже свободных квартир.

Но тем не менее, в большинстве своем застройщики идут навстречу продавцам и покупателям, особенно, если почти все квартиры в новостройке уже реализованы», — отмечает Надежда Калашникова.

Во-вторых, покупатель может приобрести квартиру, которой в продаже у застройщика уже нет. Как известно, в хороших проектах к моменту сдачи дома 90% квартир проданы, остаются лишь не самые «ходовые» (к примеру, с неудачной планировкой) или многокомнатные.

«Для покупателя переуступка иногда является единственной возможностью приобрести нужное жилье в конкретном объекте: к моменту завершения строительства наиболее интересные и востребованные форматы квартир оказываются проданными», — говорит Надежда Калашникова.

Не просто так

Сделка по договору цессии (уступки права требования) не выглядит сложной. По сути в документах один дольщик заменяется на другого. «Здесь действуют те же правила, что и по договорам долевого участия, — рассказывает Виктoрия Курипченко.

— Дольщик, не дожидаясь окончания строительства, с согласия застройщика, имеет право переступить право требования на квартиру третьему лицу. Причем уступить он может только право требования, так как не является собственником квартиры на момент строительства дома».

Уступка, добавляет она, согласно №214-ФЗ, возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства. Сроки регистрации регламентированы и составляют не более 10 дней.

При всей кажущейся простоте сделка по переуступке обладает рядом нюансов. К примеру, если квартира изначально приобреталась с использованием маткапитала. «Пенсионный фонд требует от родителей нотариально удостоверенное обязательство об оформлении в дальнейшем приобретаемой квартиры в общую собственность родителей и детей.

В случае продажи такой квартиры права детей будут ущемлены, поскольку в результате использования средств материнского капитала их жилищные условия не будут улучшены.

Нередки случаи, когда Пенсионный фонд направляет в Росреестр сведения об ограничении сделок с квартирой, приобретенной с использованием маткапитала», — отмечает Виктoрия Курипченко.

Кроме того, если квартира, которая реализуется по соглашению об уступке прав, приобретена с использованием ипотечных средств, то продавец обязан будет получить согласие банка на проведение такой сделки. «Если же квартира приобреталась в рассрочку, то сделка может быть проведена только с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства», — рассказывает эксперт.

Занятную схему по улучшению жилищных условий использует «Петербургская недвижимость». Как рассказала Ольга Трошева, эта программа позволяет клиенту «обменять» одну квартиру в стройке на другую, минуя процесс продажи по переуступке.

Схема довольно проста: клиент приобретает новую квартиру в зачет уже имеющейся, на которую у него есть зарегистрированное ДДУ.

«Это предложение особенно удобно в случаях, когда на рынок выходит более выгодное для покупателя предложение по классу, площади или расположению дома», — говорит она.

Стоит знать

Договор переуступки также регистрируется в Росреестре.

Застройщик должен дать письменное согласие на сделку, иногда придется заплатить за это согласие некоторую сумму.

Переуступка возможна только до подписания акта приемки-передачи, даже после сдачи дома в эксплуатацию.

По закону продавец должен будет заплатить налог 13% с разницы между стоимостью покупки и продажи.

Ипотека, маткапитал и другие субсидии могут усложнить сделку.

Источник: https://www.novostroy.su/articles/market/praktikum-chto-takoe-pereustupka-i-kak-kupit-s-ee-pomoshchyu-kvartiru/

Что такое переуступка прав собственности на квартиру в новостройке, разновидности и риски

Переуступка квартиры что это простыми словами

Ради получения выгоды многие дольщики продают квартиры на завершающей стадии строительства, когда стоимость жилья увеличилась (и не единожды) со старта проекта, а квартир от застройщика не осталось.

Совершить такую сделку можно только путем переуступки прав собственности на квартиру в новостройке, что это означает и о каких нюансах следует знать, чтобы обезопасить себя от наиболее вероятных рисков – читайте в этой статье.

Что такое переуступка прав собственности

Прежде чем узнать, насколько безопасна покупка недвижимости по такой схеме, нужно понять, что такое переуступка квартиры в новостройке, уточнить юридически значимые аспекты, связанные с данным видом сделки.

Переуступка прав собственности – это единственный способ для дольщика продать квартиру в недостроенном доме до его сдачи в эксплуатацию.

Поэтому о переуступке речь заходит только тогда, когда продавцом выступает не застройщик, а физическое (дольщик, купивший жилье у застройщика) или юридическое лицо (компания-подрядчик, организация-инвестор).

Такой способ передачи прав на квартиру предусмотрен федеральным законом «Об участии в долевом строительстве». И возможен с момента государственной регистрации договора участия в строительстве (ДДУ) до момента сдачи дома.

Под переуступкой квартиры понимается сделка, результатом которой является передача имущественных прав на жилое помещение. Но, поскольку речь идет о квартире в строящемся доме, вместе с правами на неё передаются и обязанности дольщика. По факту объектом продажи выступает не само жилье, а договор, по которому покупатель сможет стать собственником в будущем (ДДУ).

До этого момента квартира не является фактически существующим объектом, а лишь условным, с условными данными и нумерацией (почтовый адрес, точная площадь и номер квартиры становятся известны только после ввода дома в эксплуатацию).

Фактическая передача квартиры новому собственнику осуществляется по передаточному акту и только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Вместо слова «переуступка» в официальных документах часто значится юридический термин – цессия. Договор переуступки прав и обязанностей по ДДУ подлежит государственной регистрации.

Важно! Не соблюдение любого из юридически значимых условий может привести к признанию сделки недействительной.

Отношение застройщиков к переуступке и согласование

Согласно действующему законодательству РФ (а именно федеральному закону №214) согласовывать сделку нет необходимости, если цена договора переуступки полностью оплачена.

Если оплата произведена лишь частично, то согласие застройщика – обязательное условие для проведения сделки по передаче прав на квартиру. Это общее правило, из которого бывают исключения.

Если застройщик в ДДУ прописал прямое требование: «уступка прав без согласования с застройщиком невозможна» – то дольщик обязан соблюдать условия договора, под которым он поставил свою подпись.

Не все застройщики приветствуют сделки по уступке прав. Одни просто прописывают в ДДУ необходимость согласования сделки по переуступке. Другие предпочитают получать выгоду: назначают плату за возможность передачи требований другому лицу в размере 1-15% от стоимости квартиры.

Кто именно должен нести эти расходы, в законодательстве четко не прописано, все зависит от договоренности между сторонами. Чаще всего данные расходы покрывает первый дольщик, который согласился на условия застройщика.

Однако на практике продавец часто завышает цену квартиры, чтобы покрыть разницу.

А третьи прописывают в ДДУ прямой запрет на совершение данной сделки. Что, кстати, не совсем законно и может быть оспорено в суде (если раньше практика показывала бессмысленность подобных обращений дольщиков, то сейчас наблюдается позитивная тенденция – судьи все чаще занимают сторону участника долевого строительства).

Важно! Даже если пункта о запрете или обязательном согласовании в ДДУ нет, стороны обязаны уведомить застройщика о смене дольщика.

Риски при переуступке

Чтобы понять, есть ли в сделке «подводные камни», нужно знать мотивы, которые движут продавцом. В случае переуступки прав на квартиру в строящемся доме всё предельно ясно и объяснимо. Продавец желает получить выгоду и избежать налогов. И не важно, кто выступает дольщиком – частник или организация.

При этом вероятность столкнуться с мошенниками не исключена. Чтобы избежать рисков (потери денег и жилья), стоит проверить:

  1. Сам строящийся объект (как идет реализация проекта, не было ли задержек, соблюдаются ли нормы строительства);
  2. Застройщика (его историю, степень надежности, отзывы о компании на форумах и в сообществах дольщиков);
  3. Проектно-разрешительную документацию (в ней содержатся все официальные данные о проекте и застройщике);
  4. Проведена ли процедура государственной регистрации ДДУ;
  5. Произведена ли продавцом оплата застройщику в полном объеме (как и при обычной продаже продавец передает квитанции об оплате вместе с другими документами, в нашем случае – это ДДУ).

Первые три пункта связаны с риском недостроя: продавцом может двигать желание избавиться от такого объекта, не потеряв деньги. Явный признак «замороженного» строительства, когда 70% – 80% продаваемых квартир, в определенном доме, предлагаются по договору переуступки, а строительные работы на объекте завершены лишь на 20-40%.

Последние два связаны с риском потери всех вложений, либо с риском непредвиденных расходов. Если предыдущий дольщик не в полном размере или вовсе не оплатил квартиру, обязанность по оплате будет возложена на нового участника долевого строительства (даже несмотря на то, что он уже в полной мере рассчитался с продавцом).

Как показывает практика, нередки и такие случаи, когда продавцы пытаются схитрить, предлагая передать права по предварительному ДДУ. Такой договор не имеет юридической силы, ведь он даже не зарегистрирован в регпалате. Такие мошеннические действия часто сопровождаются двойными продажами и всегда заканчиваются для обманутого покупателя потерей денежных средств и жилья.

Ипотека: порядок действий

Простая, хоть и не понятная на первый взгляд, сделка по переуступке осложняется, когда оплата производиться за счет ипотечных средств. Рассмотрим три разных ситуации и порядок действий в каждой из них.

1. Продавец покупал квартиру за счет ипотечных средств. Главный вопрос – как передать права на недвижимость, если банком наложено обременение?

Если продавец приобрел квартиру в ипотеку, сделка по переуступке будет возможна только после полного погашения долга. Погасить заём можно за счет средств покупателя в несколько шагов (но только при условии, что покупатель располагает наличными):

  • продавцу и покупателю следует оформить договор займа или расписку (не подлежит регистрации, но составляется в письменной форме в двух экземплярах, храниться длительное время, на случай возникновения претензий) и только после этого осуществить передачу денег для погашения кредита и снятия «обременения»;
  • оформление сделки по договору переуступки прав.

2. Покупатель приобретает квартиру в ипотеку – как провести сделку и снизить расходы?

Кредит на объект, готовый к сдаче и реализующийся путем уступки прав, предоставляется далеко не во всех банках и под немаленький процент (не то, что на начальном этапе строительства – вместо 9,5% годовых – 11-13%).

В связи с данным обстоятельством, покупатель вправе требовать от продавца существенной скидки. Если желающих приобрести квартиру по договору переуступки не так уж и много, другая сторона будет вынуждена пойти навстречу.

Для оформления кредита банк открывает клиенту специальный счет, на который заемщик обязан положить первоначальный взнос. Туда же поступают кредитные средства. Процедура завершается переводом всей суммы на счет продавца, который производиться лишь после государственной регистрации договора переуступки (в регпалате).

3. Обе стороны совершают покупку за счет ипотечных средств

Если сторонами в сделке выступают два «ипотечника», произвести переуступку прав всё же возможно, если первый дольщик получит согласие от своего банка-кредитодателя.

Безусловно, сделка по переуступке прав на жилье сложна и требует соблюдения ряда юридических нюансов, а также максимальной внимательности и осторожности, как со стороны продавца, так и покупателя.

Но теперь вы знаете, как избежать наиболее вероятных рисков и оформить договор.

Не забывайте также и о стандартных рисках, связанных с любой операцией с недвижимостью (претензии третьих лиц, родственников, продажа недееспособным продавцом, доверенным лицом, не имеющим право заниматься реализацией объекта и т.д.).

Источник: https://srbu.ru/stroitelnye-raboty/492-pereustupka-prav-sobstvennosti-na-kvartiru-chto-eto.html

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – что это?

Переуступка квартиры что это простыми словами

Активные действия на рынке недвижимости не останавливаются ни на минуту, там всегда что-то происходит – возникают и исчезают новые тренды, застройщики, объекты… К слову, то же самое можно сказать и о важных и нужных для приобретения квартиры документах – они появляются, дорабатываются, видоизменяются, переназываются и забываются.

Немудрено, что разобраться во всех них простому человеку практически не под силу – нужны какие-то специальные знания, чуть ли не юридические. Чтобы чуть облегчить эту задачу, мы решили рассказать вам об одном документе – полезном, но хитром, нужном, но рискованном, небольшом, но сложном.

Встречайте – переуступка прав собственности на квартиру в новостройке!

Что это такое?

Основная сложность с переуступкой прав собственности в новостройке заключается в том, что на самом деле переуступаете вы не права собственности.

Оформление квартиры в собственность – процесс сложный, и его мы даже не будем касаться, потому что к нашему делу он по сути не относится.

Если новостройка ещё не построена, а квартиры в ней не готовы – какая такая собственность имеется в виду? Давайте лучше говорить просто “переуступка прав”. Или просто “переуступка”. А если вы не любитель простоты, можете говорить сложно, как настоящий юрист – “цессия”.

Итак, переуступка прав – это сделка, при которой права на квартиру в пока ещё не достроенном доме переходят от одного лица к другому. Если конкретизировать, чаще всего речь идёт о праве требования на квартиру, которое передаётся по договору долевого участия.

Получается, переуступка прав – это замена одного дольщика на другого. Или, если заключён не ДДУ, а, скажем, предварительный договор купли-продажи, замена одного покупателя на другого. Вы получаете ещё не квартиру, не собственность, а право требования этой собственности.

То есть можете просить у застройщика исполнить его обязанности.

Для лучшего понимания объясним на схожем примере. Представим, что вам подарили подарочную карту какого-либо магазина. Вы знаете, что в этом магазине ничего интересного для себя не найдёте, и решаете карту кому-то перепродать.

Когда кто-то её у вас покупает, он ведь не приобретает что-то конкретное в том самом магазине, он получает только возможность. Так и переуступка прав в новостройке – ещё не передача квартиры из рук в руки, не перепродажа, а передача своеобразной подарочной карты на недвижимость.

Правда, увы, без какого-либо выбора. Эх, может, подарочный сертификат в книжный был бы лучшим подарком?…

В сделке по переуступке участвуют как минимум трое – продавец (его ещё можно называть цедент), покупатель (цессионарий) и застройщик.

А если вдруг первым покупателем, теперь выступающим в роли продавца, квартира была приобретена в ипотеку, к сделке добавится и ещё один участник – банк.

Важно отметить, что продавцом в данном случае может выступать не только физическое лицо, но и юридическое – например, подрядная организация. Что каждый из участников сделки получит в результате?

В чём плюсы переуступки для продавца?

Приобретение квартиры на самых ранних этапах строительства – это почти всегда очень выгодная инвестиция.

Пока у ЖК есть только название и котлован, многие боятся делать в него вложение, а застройщик идёт навстречу своим осторожным покупателям и предлагает первые квартиры по самым низким ценам.

Перепродавая, а вернее, переуступая квартиру ближе к сдаче ЖК в эксплуатацию, вы можете неплохо заработать на своей первоначальной инвестиции. Особенно, если покрытый завесой тайны объект за время строительства оброс подробностями и стал желанной фигурой на рынке.

Даже если при приобретении квартиры вы не собирались её перепродавать и на этом навариваться, переуступка всё равно поможет вам получить деньги – по крайней мере, те, которые вы заплатили. В жизни бывает разное, обстоятельства меняются, и вдруг понадобившаяся крупная сумма денег может вернуться к вам вот таким образом.

Ну и да, к слову о меняющихся обстоятельствах. Бывает, что вы хотите отменить собственную покупку. Даже неважно, по какой причине – получили то же самое в подарок, или нашли что-то получше, или просто передумали. Переуступка прав – едва ли не единственный способ отказаться от уже приобретённой, но ещё не готовой к заселению квартиры.

Не секрет, что чаще всего люди отказываются от квартир не в развивающихся жилых комплексах, а в тех, которые стоят на месте, не строятся или только ухудшаются с каждым новым решением застройщика.

Так что переуступка – это ещё и хорошая (не самая хорошая в плане морали, но всё же) возможность лишить себя большой проблемы, взвалить её на кого-то другого.

В чём минусы переуступки для продавца?

Однако и для продавца сделка по переуступке прав – не всегда повод для радости, источник не только лишь сплошных плюсов.

Чтобы организовать весь этот процесс, ему нужно получить согласие застройщика (и, если квартиру он брал в ипотеку, согласие банка), а сделать это бывает не так уж просто.

Иногда застройщики даже накладывают запрет на реализацию квартир по переуступке. Ну кому будет приятно, если его недвижимость нужна людям только для заработка?

Если ограничение на переуступку прав застройщик не анонсировал, тоже не спешите радоваться. Вполне возможно, в договоре прописана комиссия, которую ему нужно будет заплатить за переуступку.

Бывает, что это какая-то фиксированная сумма, а бывает, что и процент от суммы продажи. Так как законодательство данный вопрос не регулирует, процент этот может быть неприятно высок (скажем, 3-4%).

Раз уж ввязались в переуступку, уклониться от выплаты процента никак не получится.

В конце концов, оформление переуступки прав – это сложный процесс, который потребует от вас больших сил. Нужно будет собрать целую гору документов – справку от застройщика, справку от банка, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество… Если квартира приобреталась в браке, также понадобится нотариально заверенное согласие супруга на её перепродажу.

В чём плюсы переуступки для покупателя?

У покупателя квартиры по переуступке прав преимуществ от сделки, конечно, не так много, как у продавца, но у него они тоже есть. А иначе зачем бы он стал в ней участвовать?

Это, во-первых, возможность получить квартиру по цене ниже, чем у застройщика. Если вдруг жилой комплекс оказался очень популярным, а цены в нём резко скакнули, продавец сможет получить прибыль от переуступки.

Но и даже если комплекс не оправдал ожиданий, и последние квартиры в нём распродаются со скидками, первые покупатели, решившиеся на переуступку, тоже вполне могут остаться в плюсе, не сильно завышая цену.

Так что если вдруг ЖК вам не по карману – поищите переуступщиков.

Во-вторых, по переуступке прав покупатель может получить ровно ту квартиру, которую хочет.

Конечно, столичный рынок недвижимости богат, недостатка в количестве и качестве предложений нет, но если вам понравилось определённое расположение, определённые виды, ну или даже определённый этаж определённого дома, которые ранее понравились кому-то ещё, переуступка прав – ваш единственный шанс на эту собственность.

В чём минусы переуступки для покупателя?

Но, конечно, для того, кто приобретает квартиру по переуступке прав, эта сделка несёт и определённые риски. Причём их гораздо больше, чем при обычной покупке квартиры напрямую у застройщика.

Сам факт того, что кто-то хочет переуступить права на свою квартиру ещё до её реализации, уже должен насторожить.

Инвесторов на рынке, конечно, хватает, но хватает и ЖК-долгостроев или ЖК, которые по какой-то нелепой случайности ещё не признаны долгостроями, но на деле ими уже давно являются.

Много и просто проблемных объектов – тех, что строятся, но с нарушениями, с ошибками, с недоделками. Если хотите участвовать в сделке по переуступке, проверьте застройщика и заинтересовавший вас объект с особой тщательностью.

Ещё один риск – не недобросовестный застройщик, а недобросовестный продавец. Если вдруг выяснится, что согласие застройщика на переуступку он не получал, сделку признают недействительной, а вернуть свои деньги вам будет не так уж просто. Так что готовьтесь и к тщательной проверке всех документов и не скупитесь на юристов.

Совсем недобросовестный продавец в данном случае – не тот, который оформил не все нужные документы, а тот, кто совершил сделку по переуступке не один раз.

ДДУ в этом смысле хотя бы надёжен, он лишает такого риска, потому что регистрируется в Росреестре. Однако и с ним может быть не всё гладко – проверьте, не записаны ли в нём несовершеннолетние.

Проверить, получено ли согласие супруга на переуступку квартиры, тоже было бы неплохо.

Наконец, к сожалению, юридические лица в качестве продавца не всегда оказываются более надёжны, чем физические. Представим, например, что какая-либо организация осуществляла для застройщика работы подрядчика, а вместо гонорара получила за это ряд квартир под продажу.

На рынке недвижимости довольно часто бывает такое, что застройщик вдруг оказывается недоволен своим подрядчиком, меняет его на нового, а со старым разрывает все прежние отношения.

И те, кто приобретал у него квартиру по переуступке прав, в таком случае оказываются не у порога нового жилья, а практически у разбитого корыта.

И всё-таки, переуступка – это хорошо или плохо?

Однозначного ответа на поставленный выше вопрос быть не может. У способа приобретения недвижимости через переуступку прав есть как достоинства, так и недостатки, и их хватает с любой стороны.

На продавцов это возлагает лишние действия, но может в итоге принести им деньги. Для покупателей это больший риск, чем обычная покупка квартиры, но им это тоже может принести деньги – вернее, не принести, а сэкономить.

Вот и решайте, что вы больше любите – рисковать или богатеть?

Дом или квартира – что лучше?

Приемка квартиры в новостройке без отделки. На что обратить внимание?

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroev/pereustupka-prav-sobstvennosti-na-kvartiru-v-novostroike--chto-eto-5e380627feb8b677a6d4f9fe

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.