Можно ли продавать

Содержание

Можно ли продать квартиру сразу после покупки

Можно ли продавать

Можно ли продать квартиру после покупки? Да. Но при условии, что вы грамотно подойдете к процессу: учтете финансовые и юридические риски. Как это сделать, читайте в нашем материале.

Когда можно продавать

Законодательство РФ никак не регламентирует срок от момента покупки квартиры до момента ее последующей продажи. Главным условием для подписания договора купли-продажи в таких случаях является полный переход права собственности на реализуемую недвижимость.

При этом в обязательном порядке должны быть соблюдены несколько правил:

  • квартира не должна быть в залоге и на ней не должно числиться никаких обременений (т.е. квартира, как минимум, не находится в ипотеке);
  • в числе собственников не должно быть несовершеннолетних лиц;
  • продавец имеет подтверждение своих прав на собственность (квартира должна пройти регистрацию в Росреестре).

При соблюдении всех этих формальностей реализовывать недвижимость можно в любое время. Но прежде чем принимать решение о продаже, владельцу  нужно подумать об экономической целесообразности такой сделки и возможных убытках при неправильном оформлении документов.

Налогообложение сделок с недвижимостью и льготы

Деньги от продажи жилья считаются доходом, и с них чаще всего приходится уплачивать НДФЛ. Получить законное освобождение от налога при реализации собственного жилья можно в двух случаях:

  • если цена проданного имущества не превышает 1 миллион рублей;
  • если квартира или дом приобретались не ранее, чем за 5 лет до момента ее продажи.

Срок в 5 лет, установленный для сделок с приобретенной недвижимостью, не касаются случаев, когда:

  • жилье получено в наследство от родственников или других лиц;
  • квартира получена по рентному договору;
  • квартира была подарена близким родственником или куплена у него;
  • право на недвижимость получено в результате приватизации до 01.01.2016 года.

В этих четырех случаях действует правило 3 лет, то есть срок для применения льготы остался на прежнем уровне. НДФЛ с продажи такой собственности не уплачивается.

Все остальные ситуации подразумевают, что полученный доход  отражается в налоговой декларации за текущий год и облагается НДФЛ по ставке 13%. Однако налог при продаже квартиры определяется в разных случаях по-разному.

Две сделки в одном налоговом периоде

То есть один и тот же человек выступает в роли покупателя и продавца. Для правильного определения налогооблагаемой базы он может:

  • оформить налоговый вычет, положенный ему как покупателю на сумму, потраченную на покупку жилья;
  • оформить налоговый вычет либо на 1 млн рублей, либо на цену приобретения, уплаченную за проданную квартиру.

Разумеется, что к декларации будут приложены все документы, подтверждающие понесенные расходы.

Важно! Избежать уплаты налога путем искусственного занижения цены в договоре купли-продажи не удастся. Если стоимость жилья оказывается меньше его кадастровой стоимости с применением понижающего коэффициента 0,7, налогооблагаемая база будет рассчитана именно по этой формуле.

Скрывать реальный доход невыгодно как продавцу, так и покупателю, ведь он уменьшает свой налоговый вычет с покупки.

Жилье продано по цене, отличающейся от цены приобретения

В такой ситуации подается также одна декларация с отражением в ней разрешенных вычетов. В итоге заплатить налог придется с разницы между суммой покупки и реализации.

Недвижимость куплена и продана впоследствии в разные налоговые периоды. В таком случае будут поданы две декларации за два года с указанием в них соответствующих льгот.

Через сколько лет после покупки можно продать квартиру, чтобы не платить налог?

По общим правилам не ранее, чем через пять лет. Но если возникла необходимость в срочной реализации недавно купленного жилья, можно обойтись и без дополнительных расходов на НДФЛ.

Самое простое решения – продать недвижимость по цене предыдущей покупки или на пару десятков тысяч дешевле. Налогооблагаемая база в этом случае будет равна нулю. Однако не нужно забывать, что сумма сделки не должны быть меньше 70 % кадастровой стоимости квартиры.

Поэтому перед заключением договора купли-продажи лучше получить копию кадастрового паспорта (или выписку из него).

Важно! Даже если сумма причитающегося налога будет нулевой, декларацию за год, в котором осуществлялась сделка, подавать придется. В ней должны быть отражены доходы от продажи расходы на сумму покупки квартиры. Если не представить в ФНС необходимые сведения, есть риск стать фигурантом административного разбирательства и получить штрафные санкции за нарушение налогового законодательства.

Особые случаи при налогообложении

При расчете НДФЛ после продажи квартиры есть много нюансов, зависящих от конкретной ситуации.

При вложении в приобретение недвижимости материнского капитала (сегодня его размер составляет 453 тыс. рублей) доход, полученный от ее продажи уменьшается на сумму социальной государственной помощи. Остальное будет облагаться налогом, если не соблюдены условия по срокам и цене сделки.

При этом продавцу придется запрашивать разрешение на реализацию от органов опеки и попечительства (до момента совершеннолетия детей). Получить согласие на продажу можно только при соблюдении интересов ребенка и обеспечения ему советующих условий проживания.

Продать квартиру, взятую под ипотечное кредитование, немного сложнее, ведь она находится в залоге у банка. Здесь возможны несколько вариантов:

  • жилье выкупает сама кредитная организация;
  • по договоренности покупатель оплачивает остаток долга и разницу отдает продавцу;
  • ипотека переводится на покупателя.

Налогообложение продавца при этом рассчитывается на общих основаниях, как разница между его доходом от продажи и расходами.

После того, когда вы оценили финансовые риски при продаже квартиры, не забудьте подготовить документы – начиная от паспортов и заканчивая выпиской из ЕГРН. Подробнее о необходимом пакете документов читайте в материале «Какие документы нужны для продажи квартиры».

Светлана Курылева

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/mozhno-li-prodat-kvartiru-srazu-posle-pokupki

Чем, где и как может торговать самозанятый: гид по каналам продаж

Можно ли продавать

Во время карантина почти вся торговля перешла в онлайн. Продавать через интернет решила и самозанятая Анна Алексеева, которая сама делает ремни, сумки, кошельки и другие изделия из кожи.

Раньше она торговала только на специальных хенд-мэйд ярмарках. Чтобы расширить ассортимент, она заказала из Китая еще и уже готовые браслеты. Но все оказалось не так просто.

На примере истории Анны мы рассказали, чем, где и как может торговать самозанятый.

Может ли самозанятый продавать товар — собственного производства или чужой?

Ответ на вопрос, может ли самозанятый продавать товар, есть в законе № 422-ФЗ о налоге на профдоход. Там сказано, что торговать продукцией можно, если она

  • Не была куплена для перепродажи, то есть самозанятый сам ее изготовил.
  • Не подходит под требования маркировки или является подакцизным.
  • Не относится к недвижимости, транспорту или до продажи использовалась для личных целей плательщика НПД.

Таким образом, самозанятый может продавать товар, но только собственного производства. Сюда относится, например, продажа хенд-мэйд украшений, кондитерских изделий, сувениров или аксессуаров, чем и торгует Анна.

Важно, чтобы самозанятый производил товары без привлечения наемных работников по трудовому договору.

Анна работает без сотрудников и все делает сама: и производит товар, и ищет покупателей, и занимается его продажей — следит, что есть в наличии, а что уже раскупили, контролирует бронирования и оплаты.

Анна пришла к выводу, что ей сложно следить за всем сразу. Поэтому она решила, часть бизнес-процессов перевести в автоматический режим. Для этого она выбрала сервис МойСклад.

В нем она собрала вообще все процессы, которые есть в работе: начиная от контроля остатков и заканчивая напоминанием о том, что кошельки заканчиваются и надо сделать еще. У МоегоСклада есть бесплатный тариф для одного пользователя — так Анна преодолела кризис без дополнительных расходов.

Попробовать МойСклад

Все функции доступны и со смартфона, то есть для работы Анне нужно всего два приложения: МойСклад и «Мой налог».

Может ли самозанятый открыть интернет-магазин?

Самый простой способ организовать торговлю самозанятому — через интернет-магазин. Но продавать в нем можно только продукцию своего производства, чужие товары перепродавать там нельзя.

С этим столкнулась и Анна. Перед тем, как запускать сайт, она заказала из Китая 100 кожаных браслетов по 120 рублей каждый. Анна планировала продать их по 600 рублей и тем самым убить двух зайцев: увеличить ассортимент и гарантированно отбить часть расходов на производство своих товаров.

Но оказалось, что так делать нельзя, это будет перепродажа товара — самозанятый этим заниматься не может. В итоге в онлайне Анна может продавать только то, что она изготавливает самостоятельно.

При этом обычно самозанятым полноценный интернет-магазин не нужен. Достаточно продающей странички в интернете, которую легко сделать через бесплатный конструктор сайтов.

Принимать оплату в интернет-магазине самозанятый может двумя способами:

  • Вручную. На сайт надо просто добавить номер телефона или карты. После подтверждения заказа клиент перечисляет деньги, а вы отправляете ему чек и отправляете товар.
  • Автоматически. Для этого нужно подключить к интернет-магазину эквайринг. Провайдер берет комиссию до 3% от суммы каждого заказа.

Второй вариант удобнее — покупатель может выбрать удобный способ оплаты: по карте или через электронный кошелек, — а вы получаете деньги на один счет, независимо от способа оплаты.

При этом вы можете сделать так, чтобы тратить минимум времени на оформление продаж.

Просто настройте синхронизацию МоегоСклада и вашего сайта: из интернет-магазина в сервис будут приходить заказы от покупателей, а обратно — сведения об остатках товаров, их характеристиках, фотографии и модификации. Витрина всегда в актуальном состоянии, и вы сразу видите уведомление о новом заказе или о поступлении оплаты.

Но и на этом этапе вам включаться не надо — настройте автоматические сценарии для однотипных действий, а МойСклад, например, будет сам менять статус заказа при получении оплаты.

Попробовать

Может ли самозанятый продавать на маркетплейсах?

Еще один способ продажи товара для самозанятого — через маркетплейсы. Пока это можно делать только через Wildberries и Ozon. С последним работать пока можно только в Татарстане. Вы сможете создать витрину на площадке, а все организационные моменты маркетплейс возьмет на себя. За это вы будете отдавать комиссию с каждого заказа.

Это способ можно использовать как основной канал продаж или в дополнение к интернет-магазину. В МоемСкладе есть интеграции с Ozon и Wildberries — настроить продажи будет легко. Не надо забывать и про соцсети, например, витрина ВКонтакте иногда заменяет полноценный магазин.

Интернет-магазин, маркетплейсы или социальные сети — совмещать или выбирать каналы продаж надо на основе ключевых характеристик. Для удобства мы собрали их в таблицу.

На что обратить внимание

Сайт-конструктор Маркетплейсы Соцсети
Скорость запускаБыстроЗависит от площадкиСредне
Наличие конкурентовНетПродавцы на маркетплейсахЕсть
ДоставкаНадо подключатьОбеспечивает площадкаНадо подключать
Что можно продаватьЛюбые товарыЕсть определенные требования к товарамЕсть определенные требования к товарам
РасходыРегулируете самиЗависит от площадкиРегулируете сами
Риски блокировкиНизкиеСредниеСредние

Может ли самозанятый торговать на иностранных площадках?

Еще один вариант продажи товаров для самозанятого — выход на зарубежные площадки, например, на eBay. Но в этом случае непонятно, как правильно формировать чек в приложении «Мой налог». Налоговая советует:

  • Подождать, когда деньги, которые перечисляются из-за границы, пройдут валютный контроль и зачислятся на счет самозанятого. Это будет считаться датой поступления дохода от продажи.
  • Перевести полученную сумму в рубли по курсу Центробанка на дату поступления денег на счет.
  • Сформировать чек в приложении и указать там доход в рублях.

При этом чек надо отправить покупателю до 9 числа месяца, идущего за месяцем расчета, если самозанятый знает контакты покупателя. Это указано в п. 3 ст. 14 закона № 422-ФЗ.

Анна начала торговать ремнями и кошельками своего производства на eBay и Etsy. За месяц у нее купили семь ремней по 35 долларов каждый. Чек она формировала за каждую продажу в тот же день, когда товар купили.

Доллары в рубли переводила по курсу ЦБ на момент поступления денег на счет. Так, 15 мая у Анны купили один ремень, доллар в тот день стоил 73,9 рублей.

Значит, в рублях она получила 2586 рублей, при этом себестоимость ремня составляет 987 рублей.

Если покупатель оставлял свой контакт, Анна отправляла ему чек в виде ссылки прямо из приложения «Мой налог» сразу в какой-нибудь мессенджер, например, в WhatsApp или Telegram. Вместе с ссылкой на чек она присылала небольшое пояснение, что это такое.

Один раз Анна не досмотрела и отправила покупателю бракованный ремень. Тот потребовал вернуть деньги. После этого Анна в приложении аннулировала чек с причиной «возврат товара».

Может ли самозанятый продавать товар на розничной точке?

Самозанятый может продавать товар не только в интернет-магазине. Закон не запрещает ему арендовать помещение для магазина. Главное правило все то же: самозанятый может продавать товары, которые он произвел исключительно сам.

Для работы в некоторых помещениях нужно специальное разрешение. Такую площадь самозанятый арендовать не может. Например, чтобы открыть кондитерскую, надо получить согласие Роспотребнадзора. Сделать это без статуса ИП не получится.

Итак, самозанятый может (с некоторыми ограничениями) арендовать помещение, оборудовать мастерскую и там же и продавать. В этом случае важно наладить бесперебойную работу, чтобы изготовление продукции не остановилось, пока вы заняты покупателями.

Тут поможет МойСклад — в сервисе удобно организовать учет малого производства. Например, можно один раз указать, из чего состоит ваша продукция: комплектующие, сырье и материалы, чтобы при производстве только указывать количество производимых товаров.

После карантина Анна решила не останавливаться только на онлайн-продажах и арендовала небольшое помещение, куда из квартиры перенесла мастерскую. Она повесила вывеску, стали заходить прохожие. Показать товары, пообщаться с покупателями, оформить продажи — Анна постоянно отвлекалась, и на изготовление оставалось все меньше времени.

Тогда Анна решила автоматизировать процесс и начала работать с производством в МоемСкладе. Для начала она указала, что на один ремень ей нужно 1,5 метра кожи, 4 заклепки, 1 пряжка и 4 винтика. Сервис автоматически посчитал себестоимость готового ремня (Анна даже подняла цены!) и количество кожи и фурнитуры, которое надо докупить, чтобы выполнить заказ на 12 ремней.

Времени на продажи и продвижение стало больше. Но Анна столкнулась с тем, что продвигать офлайн-точку сложнее, чем интернет-магазин.

Поэтому для начала она сделала email и SMS-рассылки своим старым покупателям и рассказала, что теперь у нее есть магазин.

Анна пообещала первым 50 гостям, которые купят у нее в офлайне, специальную бонусную программу. В итоге за неделю ей удалось продать 7 кошельков, 9 сумок и 4 ремня.

В итоге у Анны получилось использовать разные каналы продаж: интернет-магазин, маркетплейсы и офлайн-точку. Всем этим она управляла через МойСклад. Таким образом, она смогла с минимумом затрат расширить, автоматизировать и продвинуть бизнес.

Попробовать МойСклад

Источник: https://www.moysklad.ru/poleznoe/shkola-torgovli/chem-gde-i-kak-mozhet-torgovat-samozanyatyy-gid-po-kanalam-prodazh/

Как продать подаренную квартиру

Можно ли продавать

Сделки с подаренной недвижимостью вызывают много вопросов: можно ли вообще ее продавать, на каких условиях, какой налог придется заплатить. Разбираемся, как продать подаренную квартиру.

Можно ли продать подаренную квартиру

Подарить квартиру — значит передать ее другому человеку безвозмездно. Новый собственник распоряжается имуществом, не спрашивая разрешения у дарителя. Поэтому продать квартиру он может сразу, как получит выписку из ЕГРН.

Если квартиру подарили одинокому взрослому человеку, и в ней никто не живет, с продажей все просто. Но некоторые случаи вызывают вопросы.

Даритель живет в квартире. Договор дарения безвозмездный — значит, в нем нельзя прописать условие о проживании дарителя (ст. 572 ГК РФ). Собственник имеет право продать квартиру, даже если тот, кто ее подарил, все еще в ней живет.

Квартиру подарили ребенку. Квартиру продают, но при этом покупают ребенку жилье не хуже, чем предыдущее: не меньше по площади и не дешевле. Если покупать новую квартиру не собираются, деньги кладут на счет ребенка и «замораживают» до наступления совершеннолетия. Сделки с имуществом несовершеннолетних согласуют с органами опеки.

Квартиру подарили недееспособному человеку. Опекун продает квартиру, покупает подопечному жилье не хуже или переводит деньги от продажи на его счет. Разрешение на сделку получают в органах опеки и попечительства.

Квартиру подарили одному из супругов. Подаренная квартира не считается совместно нажитым имуществом и не делится при разводе. Но если ее продать и на вырученные деньги купить другую квартиру, новое жилье считается общим.

При разводе придется доказывать в суде, что деньги на покупку взяли с продажи подаренной квартиры. Чтобы избежать такого сценария, перед покупкой нового жилья заключают брачный договор, где закрепляют правила раздела имущества.

Или прописывают в договоре купли-продажи, что новое жилье приобретают на деньги, вырученные с продажи подаренной квартиры.

Дарение оспорили в суде. Если суд отменил дарение, жилье переходит обратно к дарителю (ст. 578 ГК РФ). Тот, кому квартиру подарили, больше не является собственником и не может ее продать.

Процедура продажи

Подаренные квартиры продают так же, как купленные. Продавец собирает документы, находит покупателя и заключает с ним сделку.

Если у квартиры один взрослый собственник, для сделки достаточно паспорта и договора купли-продажи. Если квартира в общей собственности или принадлежит ребенку, придется взять согласие других владельцев или разрешение на сделку в органах опеки и попечительства.

Бывает, что покупатели просят дополнительные документы: выписки из ЕГРН и домовой книги, договор дарения, техпаспорт на квартиру из БТИ, справки от коммунальщиков об отсутствии долгов и даже заключение от нарколога и психиатра о дееспособности продавца.

Они нужны, чтобы убедиться: в квартире никто не прописан, на ней не висят долги, новым владельцам не придется платить штраф за несогласованную перепланировку, а продавец отвечает за свои действия. Лучше собрать эти документы заранее, чтобы не тратить время перед заключением договора.

Когда пакет документов собран, продавец выставляет квартиру на продажу и находит покупателя. Чтобы заключить сделку, обе стороны подписывают договор купли-продажи. В нем фиксируют данные продавца и покупателя, информацию о квартире, условия сделки. 

Переход права собственности регистрируют в Росреестре: пишут заявление, платят госпошлину. Покупатель становится полноправным собственником квартиры, когда забирает выписку из ЕГРН.

Покупатель оплачивает стоимость квартиры продавцу на этапе заключения договора или после того, как получит выписку. Расплатиться можно наличными, переводом на счет, через ячейку в банке, депозит у нотариуса, аккредитив. 

Иногда у сделки появляются дополнительные этапы: экспертная оценка недвижимости, заключение предварительного договора, регистрация сделки у нотариуса. Это зависит от конкретного случая: например, квартира принадлежит ребенку или ее покупают в ипотеку.

Налог с продажи

Продавец платит с продажи квартиры налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Он составляет 13% от суммы сделки. Но есть нюансы.

Когда человек получает квартиру в дар, он тоже платит НДФЛ. Исключение — если квартиру подарил близкий родственник: родитель, ребенок, супруг, брат или сестра, бабушка или дедушка, внук. Тогда налог платить не нужно.

Раньше налог платили и за подарок, и за продажу в полном объеме. Получается, отдавали 26% от стоимости квартиры. С 2019 года правила изменились: теперь, когда платят налог с продажи, из суммы сделки вычитают стоимость квартиры, с которой платили НДФЛ после дарения (Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ).

Допустим, человек получил квартиру в подарок от дальнего родственника. Жилье стоило 2 млн рублей. Он заплатил налог — 260 тыс. рублей. Через полгода продал квартиру за 2,2 млн рублей. Налог с продажи составил 26 тыс. рублей.

Чтобы уменьшить налог при продаже, нужно сохранить декларацию и чеки об оплате налога с подарка.

Если налог с подаренной квартиры не платили, при расчете из стоимости недвижимости вычитают 1 млн рублей. 

Допустим, мама подарила квартиру дочери. Налог не платили  — подарок был от близкого родственника. Спустя полгода дочь решила квартиру продать за 2 млн рублей. Налог с продажи составит 130 тыс. рублей, потому что из налоговой базы вычли миллион.

Налог с продажи платить не нужно, если прошел минимальный срок владения. Он составляет 3 года для жилья, подаренного близкими родственниками. В остальных случаях дарения — 5 лет. Срок отсчитывают от даты регистрации, она указана в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН.

Чтобы заплатить налог, подают декларацию по форме 3-НДФЛ. Это нужно сделать не позднее 30 августа года, следующего за тем, в котором продали квартиру. Декларацию подают через личный кабинет на сайте ФНС или лично в отделении налоговой службы. Налог платят не позднее 15 июля того года, в котором подали декларацию.

Моя квартира не продается. Что делать?

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/kak-prodat-podarennuyu-kvartiru

Можно ли продать квартиру, если она находится в ипотеке?

Можно ли продавать

Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры. Законодательство допускает такой вариант, однако предусматривает ряд нюансов, обязательных к соблюдению. В ином случае сделка может быть признана недействительной.

Можно ли продать квартиру, если она находится в ипотеке?Квартира, взятая в ипотеку, остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Это не запрещает использовать ее по назначению, однако создает определенные ограничения для передачи права собственности новому владельцу.

С учетом данного фактора продать ипотечную квартиру можно. Однако вне зависимости от причин данного действия, вся операция производится с обязательным участием банка.

Это обусловлено обременением ипотечной недвижимости, при котором владелец ограничен в праве распоряжаться имуществом.

Основанием для продажи квартиры может быть:

  • невозможность дальнейшей выплаты ипотеки – нередко подобная ситуация возникает при потере работы;
  • улучшение жилищных условий – более выгодные условия кредитования позволяют вернуть часть средств от продажи квартиры и приобрести более удобное жилье;
  • семейные и личные обстоятельства – развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.

Покупателями квартиры в ипотеке в большинстве случаев становятся риэлторы. Их заинтересованность обусловлена занижением цен – ипотечное жилье продается обычно на 10-20% дешевле его рыночной стоимости.

Также к профессиональным риэлторам обращаются и сами владельцы. За определенный процент от сделки они помогут найти покупателя для ипотечной недвижимости, убедят приобрести такую квартиру и обеспечат корректное оформление сделки.

Способы продажи ипотечной квартиры

Можно ли продать квартиру, если она находится в ипотеке?

С учетом специфики ипотечного кредитования и наличия обременения на квартире, продать ее можно следующими способами:

  • досрочно погасить кредит в банке;
  • самостоятельно найти покупателя и оформить сделку;
  • обратиться в банк и продать ипотечное жилье с его помощью;
  • передать долговые обязательства.

Каждый из предложенных вариантов имеет собственную процедуру действий. Однако все они осуществляются при сотрудничестве с кредитующим банком. Без его ведома продавать квартиру нельзя.

Преимущества для заемщика основываются на причинах, по которым он продает квартиру. Вне зависимости от выбранной процедуры, продавец избавляется от ипотеки и получает на руки определенную сумму средств, зависящую от сделки. Недостаток – потеря недвижимости.

Способ 1: Досрочное погашение

Досрочное погашение ипотеки для продажи квартиры имеет два варианта реализации:

  • погашение займа собственными средствами;
  • привлечение средств покупателя квартиры на закрытие кредита.

В первом случае подразумевается обычная процедура досрочного погашения ипотеки. Заемщик вносит средства, снимает обременение с квартиры и дальше реализует ее по общим правилам без участия банка.

Однако подобная схема применяется редко – не каждый заемщик обладает нужной для погашения ипотеки суммой. В этой ситуации актуален второй вариант досрочного погашения – привлечение средств покупателя недвижимости.

Порядок действий в данном случае следующий:

  • заемщик обращается в кредитующий банк, указывает причину и получает согласие на досрочное погашение и продажу ипотечной недвижимости;
  • банк рассчитывает оставшуюся сумму ипотеки;
  • между заемщиком и покупателем составляется соглашение о внесении средств, документ заверяется нотариально;
  • заемщик и члены его семьи выписываются из ипотечной квартиры;
  • покупатель вносит задаток в размере, необходимом для погашения ипотеки;
  • заемщик вносит средства в счет оставшейся части займа и снимает обременение с квартиры;
  • стороны оформляют куплю-продажу и акт приема-передачи недвижимости, после чего новый собственник регистрируется в Росреестре.

Подобная сделка требует значительного доверия несмотря на документальное заверение основных ее этапов. С учетом данного аспекта банк нередко принимается в качестве посредника и гаранта проведения сделки.

Преимущество досрочного погашения – простота и оперативность оформления. При этом от решения банка мало что зависит, основной акцент делается на договоренности сторон. Из данного аспекта происходит и основной недостаток – риски мошенничества как для покупателя, так и для заемщика.

Способ 2: Продажа долговых обязательств

Продажа долговых обязательств подразумевает переоформление ипотеки на покупателя квартиры. В этом случае он возмещает заемщику уже выплаченные банку средства, а оставшуюся сумму погашает в течение установленного срока.

Преимущества такого способа для покупателя:

  • стоимость квартиры обычно ниже рыночной;
  • нет необходимости сразу оплачивать всю стоимость квартиры;
  • объем кредитования значительно меньше, чем при оформлении ипотеки с нуля.

Оформление такой сделки имеет ту же процедуру, что и стандартное получение ипотеки:

  • покупатель обращается в банк с документами для оформления кредита;
  • банк проверяет заявителя на платежеспособность;
  • заключается договор между покупателем и продавцом, передается сумма возмещения;
  • банк оценивает остаточную стоимость жилья, оформляет ипотеку и документы на нового владельца.

Залоговое обеспечение квартиры переоформляется банком. Покупателю достаточно лишь подписать необходимые документы.

Преимуществом такого способа выделяют активное участие банка, что защищает от мошенничества. Однако найти покупателя с необходимой суммой на руках достаточно сложно. В данном вопросе могут помочь аккредитованные при банке риэлторы, однако их услуги стоят немало.

Способ 3: Продажа с помощью банка

Продажа посредством банка считается наименее привлекательным способом реализовать ипотечную квартиру. Ее плюсом выделяют лишь защищенность от мошенничества со стороны покупателя. При этом продавцу не нужно ничего предпринимать, банк делает все сам.

Значительным минусом для продавца считается снижение стоимости квартиры. Банк не заинтересован продать недвижимость дороже, его основная цель – вернуть предоставленный заемщику кредит. Нередко к данному способу владельца недвижимости принуждают при просроченных платежах и задолженностях.

Процедура оформления следующая:

  • заемщик обращается в банк, дает согласие на продажу недвижимости банком;
  • квартира оценивается, выставляется на торги, при задержках в поисках покупателя стоимость квартиры постепенно снижается;
  • для совершения сделки открываются две ячейки – одна содержит сумму долга перед банком, вторая – остаток для продавца;
  • на открытые ячейки покупатель вносит положенную сумму;
  • после этого оформляется договор купли-продажи – заемщик лишь подписывает документы, их составление и снятие залога осуществляется банком.

Если ипотека была оформлена недавно – ячейка для заемщика может и вовсе оказаться пустой. Особенно если квартира была продана по существенно низкой цене.

Способ 4: Самостоятельная продажа

Самостоятельная продажа квартиры в ипотеке имеет схожую процедуру с реализацией недвижимости через банк. Ключевая особенность – продавец ищет покупателя и составляет договор купли-продажи на своих условиях.

Процедура оформляется по следующему алгоритму:

  • заемщик обращается в банк и получает согласие на продажу квартиры в ипотеке;
  • определяется объем оставшегося долга;
  • кредитор открывает две ячейки для себя и продавца;
  • покупатель вносит невыплаченную ипотеку банку и оставшуюся часть переводит в ячейку продавца;
  • подписывается договор купли-продажи, сделка регистрируется в Росреестре;
  • после регистрации держателем залога становится покупатель, заемщик использует средства из первой ячейки для погашения ипотеки;
  • покупателю выдается выписка из ЕГРН об отсутствии обременения;
  • продавец получает положенные ему средства из второй ячейки.

Такая сделка считается наиболее защищенной и выгодной для всех сторон. Продавец уверен в надежности покупателя – тот уже оплатил стоимость квартиры. Продавец защищен банковскими гарантиями. Сам банк при этом возвращает сумму кредита.

Основной перечень необходимых документов

Для продажи квартиры, находящейся в ипотеке, не зависимо от выбранного способа, собирают следующие документы:

  • паспорта всех собственников продаваемой недвижимости, если владельцу нет 14 лет – предоставляется свидетельство о рождении;
  • выписка из ЕГРН с подтверждением права собственности;
  • технический паспорт квартиры;
  • выписка из домовой книги – на момент продажи в ней не должно быть ни одной фамилии, иначе сделка будет отменена;
  • справка из управляющей компании или ТСЖ об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • если квартира оформлена в ипотеку в браке – требуется письменное согласие супруга на ее продажу;
  • справка с оценочной стоимостью недвижимости – таковая оформляется независимыми экспертами, соответствующую фирму нередко рекомендует банк.

Если среди собственников есть несовершеннолетние – потребуется и разрешение от органов опеки и попечительства. Они должны убедиться, что имущественное положение детей не ухудшится в процессе заключения сделки.

Какие есть риски продажи ипотечной недвижимости

Можно ли продать квартиру, если она находится в ипотеке?

Сложность продажи квартиры в ипотеке заключается в поиске покупателя. Несмотря на определенную выгоду, не все готовы приобретать недвижимость с обременением. Также имеются и определенные риски, связанные с возможным мошенничеством.

Наименее защищенной считается схема с досрочным погашением кредита. В этом случае заемщик сам ищет покупателя и не может быть уверен в его добросовестности. Если оформление купли-продажи производится с участием банка – риски мошенничества снижаются для всех сторон сделки.

Кредитор проверяет документы, открывает ячейки для оплаты, ведет оформление купли-продажи. В этой ситуации сделка будет защищенной и правильно оформленной. Однако если банк при этом сам ищет покупателя – рассчитывать на выгоду от продажи заемщику уже не стоит.

Также выделяют и условия ипотечного кредитования. В договоре может быть прямой запрет на любую продажу имущества. В некоторых случаях ее реализация допускается, но только при участии банка. Нередко кредитор оставляет за собой право искать продавца, что делает сделку невыгодной.

Отдельно выделяют и налоговые обязательства. Если заемщик владел ипотечной квартирой меньше трех лет и продал ее с выгодой для себя – он выплачивает налог в 13% от полученной прибыли.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c99ef9461fcd200b27e5b38/mojno-li-prodat-kvartiru-esli-ona-nahoditsia-v-ipoteke-5c99f87a1a1ea000b4de32d6

Может ли самозанятый продавать товары, чем можно торговать на НПД

Можно ли продавать

Самозанятые лица – это сравнительно новая категория в налогообложении. Ими называют тех, кто работает сам на себя, не регистрируя ИП или ООО. Долгое время самозанятые находились вне правового поля, ведь налоги большинство из них не платило.

В 2019 году ФНС начала эксперимент по легализации самозанятых, который оказался очень успешным. А в 2021 году новый налоговый режим стал действовать по всей стране. Привлекательность налога для самозанятых объясняется несколькими причинами:

  • низкой налоговой ставкой – от 4% до 6% полученного дохода;
  • простой регистрацией через сайт ФНС;
  • добровольной оплатой страховых пенсионных взносов;
  • отсутствием отчётности и необходимости применять кассовый аппарат.

Но если говорить об ограничениях, то они тоже существенны. Во-первых, установлен лимит годового дохода в 2,4 млн рублей. Во-вторых, самозанятые не могут нанимать работников. В-третьих, заниматься можно только определёнными видами деятельности.

Какой бизнес могут вести самозанятые

Официальное название режима для самозанятых – налог на профессиональный доход. То есть платить НПД вправе те, для кого оказание услуг или выполнение работ является своего рода профессией. Но в отличие от наёмных работников, у самозанятых нет работодателей, заказчиков на свои услуги они находят сами.

Вот какие примеры видов деятельности самозанятых приводит ФНС на своем сайте.

А можно ли самозанятому заниматься торговлей? Судя по этим примерам, позволяется только продажа продукции собственного производства. Но возможно, разрешение самозанятым продавать товары прописано в законах? Для этого надо изучить первоисточники.

В НК РФ налог на профессиональный доход ещё не внесен, потому что является экспериментальным режимом. Нормативные положения для НПД установлены законом № 422-ФЗ от 27.11.2018.

Торговля торговле рознь

Прямого ответа на вопрос, может ли самозанятый заниматься розничной торговлей, в законе № 422-ФЗ нет. Но есть ограничения, приведённые в статье 4. В соответствии с этими положениями, плательщик налога на профдоход не вправе торговать:

  • подакцизными товарами и товарами, подлежащими обязательной маркировке;
  • товарами, предназначенными для перепродажи;
  • полезными ископаемыми.

В итоге, остаются только товары собственного производства, что ФНС и показала в своих примерах. А вот покупать готовое изделие и продавать его со своей наценкой самозанятые не могут.

Что такое собственное производство

Теперь разберёмся, что является продукцией собственного производства. Закон № 422-ФЗ этого определения не даёт и отсылок на другой нормативный акт не делает.

Из практики можно сделать вывод, что продуктом собственного производства является изделие, которое произведено, что называется, с нуля. Например, пошито платье, испечён торт, изготовлена мебель.

А если купить заготовку и частично её обработать, будет ли это продукцией собственного производства? Например, раскрасить готовые детали для деревянной игрушки, собрать их и упаковать как оригинальный товар?

В данном случае возникает вопрос – какой должна быть доля переработки, чтобы товар признавался изготовленным плательщиком НПД, а не купленным для перепродажи? Удивительно, но ответ мы смогли найти только в документе, датированным 1993 годом, да и то, с большими оговорками.

Постановление Правительства РФ от 23.07.1993 № 715 устанавливает порядок определения продукции собственного производства. Правда, речь здесь идёт о товарах, предназначенных на экспорт. В соответствии с Постановлением изделие должно быть полностью произведено на одном предприятии. Но предприятие – это сложный имущественный комплекс, вряд ли можно говорить о нём в случае с самозанятыми.

Если же говорить о переработке, то чтобы продукция признавалась собственной, доля добавленной стоимости должна составлять не менее 30% от полной цены. Повторимся, что речь идёт только о товарах для экспорта, поэтому применять этот подход к самозанятым не совсем корректно. Скорее, это просто условный ориентир.

Что касается судебной практики, то определённые выводы можно сделать из Постановления Президиума ВАС РФ от 14.10.2008 № 6693/08. Иск был подан налоговой инспекцией к предпринимателю, который работал на ЕНВД. На этом режиме, наоборот, нельзя продавать продукцию собственного производства.

Суд признал, что ИП применял ЕНВД на законном основании, потому что в его случае не было единого производственного цикла по пошиву постельного белья. Из этого следует, что продукцией собственного производства признается только та, которая полностью изготовлена самозанятым из сырья или материалов.

А что с сельскохозяйственной продукцией, выращенной на своем участке? Может ли она облагаться налогом на профессиональный доход? Здесь ситуация более понятная. Если продукция произведена в личном подсобном хозяйстве, то при её продаже налоги вообще не взимаются на основании статьи 217 (13) НК РФ. И регистрироваться в качестве самозанятого при реализации такой продукции тоже не надо.

Таким образом, никакой ясности в вопросе определения продукции собственного изготовления пока нет. Остаётся ждать официальных разъяснений от ФНС. Кроме того, каждый плательщик НПД может получить письменный ответ налоговой инспекции, описав свою ситуацию.

Каналы сбыта

Если с определением товаров собственного изготовления возникают вопросы, то с каналами сбыта их нет. По крайней мере, пока ни закон № 422-ФЗ, ни другие нормативные акты ограничений не устанавливают.

Теоретически продавать свои изделия самозанятые могут как угодно: в виде разносной/развозной торговли, на торговом островке, через интернет или вендинговые аппараты. На практике самый популярный способ – это онлайн-продажи. Это могут быть группы в соцсетях, объявления на досках или интернет-магазин на отдельном домене.

Что касается настоящего оффлайн-магазина, то это вряд ли возможно. Всё-таки, продукция самозанятого – это штучный товар, часто изготовленный на заказ.

Большие объемы самостоятельно изготовить трудно, потому что работников, даже продавца, нанимать нельзя.

Кроме того, без оформления ИП или ООО трудно будет арендовать торговую площадь, поэтому проще сдавать свои товары на реализацию в уже действующие магазины.

Ещё один важный нюанс: при планировании цикла производства своих товаров плательщик НПД может подключить исполнителей по договору гражданско-правового характера. Ведь запрет установлен только на наём работников по трудовому договору.

Однако, опять же, нормативных актов, регулирующих такие отношения, ещё нет. И невозможно пока предсказать, как ИФНС оценит производство собственных товаров, если каждый этап в нём будет поручен разным исполнителям.

Выводы

Налог на профессиональный доход – это экспериментальный режим, по которому ещё нет обширной правоприменительной практики. Поэтому однозначно можно говорить лишь о том, что самозанятые вправе продавать только товары, которые они полностью изготовили своими руками.

Все остальные варианты, в том числе, переработка (доработка) товаров или привлечение к разным этапам производства исполнителей по гражданско-правовому договору, сомнительны. В таких случаях надо обращаться в ИФНС за письменным разъяснением.

Источник: https://www.regberry.ru/malyy-biznes/mozhet-li-samozanyatyy-prodavat-tovary

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.