Можно ли купить приватизированную квартиру

Содержание

Что проверить при покупке приватизированной квартиры — тонкости и риски

Можно ли купить приватизированную квартиру

Покупка приватизированной квартиры требует определенных знаний и навыков. Заниматься этим самостоятельно или довериться опытному риэлтору каждый решает сам.

Если вы решили обойтись собственными силами, то в первую очередь проверяйте правоустанавливающие документы на жилое помещение.

К ним относятся: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из единого государственного реестра недвижимости, а также документ-основание.

Возникает на основании:

  • договора безвозмездной передачи квартир в собственность граждан (приватизация);
  • договора купли-продажи или мены;
  • договора-дарения;
  • свидетельства о праве на наследство;
  • по решению суда;
  • соглашения о разделе имущества.

Что такое приватизация?

Приватизация квартиры – это бесплатная передача жилого помещения, которая раньше принадлежала муниципалитету, в собственность граждан (статья 2 закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1).

Основанием для приватизации является договор социального найма. В приватизации имеют право участвовать все зарегистрированные лица, включая несовершеннолетних. Жилое помещение делится, в равных долях, между всеми участниками сделки. Лица, ранее участвовавшие в приватизации, повторно участвовать не могут (исключение составляют несовершеннолетние дети до 18 лет).

Справка: Приобретая приватизированную квартиру, вы получаете такие же плюсы, как и от покупки любой другой квартиры. Впоследствии вы ее можете продать, обменять, подарить, прописать других лиц и т. д.

Необходимо собрать документы, подготовить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в МФЦ. К таким документам относятся:

  • Паспорта собственников или иные документы, удостоверяющие личность продавцов. Для несовершеннолетних детей (до 14 лет) требуются свидетельства о рождении. 02 июня 2016 года вступил в силу закон, согласно которому все сделки по продаже квартиры с долями оформляются только через нотариуса (ФЗ от 02.06.2016 №172). Если квартира находится в собственности или общей совместной собственности, то составить договор купли-продажи можно самостоятельно.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру. К ним относятся: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из единого государственного реестра недвижимости, а также договор о приватизации.Нотариально заверенное согласие супруги или супруга при продаже приватизированной квартиры не требуется.
  • Справки из ЖЭКа. У паспортиста вы можете заказать выписку из домовой книги, где содержатся сведения обо всех зарегистрированных лицах. У бухгалтера берется справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Также собственник должен предоставить квитанцию об оплате за капитальный ремонт.

Важно! Если квартира досталась продавцу в результате приватизации, то все прописанные лица, не участвующие в сделке, должны из нее выписаться.

  • Выписка из ЕГРН. При нотариальной сделке этот документ заказывает нотариус, а при ипотечной может заказать кредитный менеджер банка или попросить вас сделать это самостоятельно.
  • Технический паспорт или экспликация квартиры. Данный документ потребуется для составления оценки, а также для проверки квартиры на отсутствие незаконной перепланировки. Заказывается в БТИ.
  • Оценка стоимости квартиры. Покупая квартиру по ипотечному кредитованию, банк потребует провести оценку покупаемого объекта. Квартира будет находиться в залоге у банка, пока вы не погасите ипотеку.

Этих документов вполне достаточно, чтобы составить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку.

Оформление и регистрация

Перед процедурой регистрации права собственности в МФЦ обратите внимание на условия договора, а именно:

  • данные продавцов и покупателей;
  • данные на объект недвижимости;
  • цена на квартиру и порядок расчета;
  • зарегистрированные лица;
  • порядок освобождения квартиры;
  • акт приема-передачи жилого помещения;
  • разрешение органов опеки (несовершеннолетние дети);
  • нотариальная доверенность на продажу (если продает не собственник);
  • дополнительные условия по согласованию сторон.

Подготовив договор купли-продажи, и проверив все данные требуется зарегистрировать сделку в МФЦ. Для этого необходимо:

  1. записаться на прием на конкретную дату и время;
  2. сдать документы работнику центра;
  3. оплатить госпошлину в размере 2000 рублей;
  4. получить расписку о приеме документов.

В выписке будет указана дата, когда вы сможете забрать зарегистрированные документы. С этого момента вы становитесь собственником квартиры. Весь процесс сбора документов, оформления покупки и получения прав собственности на жилое помещение занимает не более месяца.

Основные риски

Как снизить риски покупки приватизированной квартиры? Чтобы ответить на этот вопрос, надо знать какими они бывают.

Отказники

Жилое помещение находится в собственности одного человека, а остальные жильцы написали отказ от приватизации, но зарегистрированы в квартире. В этом случае необходимо, чтобы перед регистрацией договора:

  • все лица, не участвующие в сделке, из квартиры выписались;
  • либо взяли на себя нотариальные обязательства о снятии с регистрационного учета;
  • либо собственноручно написали заявление о снятии с регистрационного учета.

В противном случае стоит рассмотреть другие варианты.

Внимание! Все лица, не являющиеся собственниками приватизированной квартиры, но имеющие регистрацию (отказники), имеют право бессрочного проживания. Вы не сможете их выписать, даже через суд.

В этом случае необходимо получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства. Оно выдается в том случае, если права детей не нарушаются, то есть им предоставляется или будет предоставлена другая жилплощадь. Основанием для выдачи такого распоряжения может служить улучшение жилищных условий, разъезд родственников или смена места жительства.

С 01 января 2016 года все сделки с несовершеннолетними детьми оформляются только через нотариуса (ФЗ от 29.12.2015 №391). Именно он отвечает за правильность проведения сделки и регистрацию.

Прописаны дети

Наиболее частым случаем является приватизация квартиры родителями при зарегистрированных детях. Желательно, чтобы перед регистрацией договора все они были выписаны. Если же этого не произошло, то в договоре купли-продажи, отдельным пунктом прописываются обязательства продавца о снятии с регистрационного учета всех членов семьи.

Если квартира находится в общей совместной собственности, то сделка не попадает под категорию нотариальной. Также не требуется разрешения от органов опеки и попечительства.

Важно! Перед покупкой приватизированной квартиры с прописанными детьми обязательно закажите выписку из домовой книги. Если на момент приватизации жилого помещения дети имели прописку, но не были включены в приватизацию, то их права были нарушены и такую квартиру покупать не рекомендуется.

При покупке такого жилья всегда заказывайте выписку из домовой книги, узнавайте, кто имеет право проживания, но на данный момент в квартире не зарегистрирован. Это могут быть:

  • лица, призванные в вооруженные ряды;
  • лица, отбывающие наказание и находящиеся в местах лишения свободы;
  • пропавшие без вести.

От покупки такой квартиры желательно отказаться.

Что еще проверить покупателю?

Проверяйте документы на квартиру и сроки действия паспортов. Если документы испорчены и плохо читаются, то попросите заказать дубликаты. Сделать это можно, обратившись с заявлением в МФЦ. Если паспорт просрочен дождитесь его замены.

Можно ли приобрести неприватизированное жилье?

Купить неприватизированное жилье вы не можете, так как проживающие в квартире лица являются нанимателями, а собственником жилого помещения считается муниципалитет. Для начала необходимо перевести квартиру в собственность, а только затем ее можно будет продать, подарить и т.д.

Нужно ли заново проходить процедуру?

Приватизация жилого помещения возможна только один раз. Если вы купили приватизированную квартиру, то вы считаетесь собственником данного объекта и повторно приватизировать ее не нужно.

Если вы ни разу не занимались покупкой недвижимости, то обратитесь к опытному риэлтору или юристу. Он поможет собрать все необходимые документы и грамотно провести сделку.

Далее видео с рассказом юриста о рисках при покупке приватизированной квартиры:

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/privatizirovannoy-k.html

Когда можно продать квартиру после приватизации?

Можно ли купить приватизированную квартиру

Для того чтобы получить право на продажу квартиры необходимо должным образом оформить права собственности. Стать полноправным владельцем можно только после прохождения процедуры приватизации.

Приватизация

Согласно действующему законодательству россияне вправе единожды бесплатно приватизировать свое жилье.

Процедура приватизации предполагает перевод квартиры из государственной/муниципальной в частную собственность физлица.

Для приватизации квартиры по ФЗ № 1541-1 претендент должен постоянно проживать в данной квартире, участвовать в отношении нее в договоре соцнайма и иметь российское гражданство.

После этого собственник получает всю полноту прав в распоряжении квартирой.

Он вправе проживать в ней, сдавать в аренду, передавать по дарственной, оформлять на нее завещание или продавать.

А если квартира находится в муниципальной собственности, то проживающие там лица пользуются ей по договорам социального найма. Они не вправе заключать в отношении нее сделки купли-продажи, это может делать только муниципалитет.

После того как владелец пройдет всю процедуру приватизации жилья, он получает право на продажу. Другими словами, уже в день получения на руки выписки из ЕГРН, где он указан в качестве правообладателя собственник вправе заключить в отношении недвижимости сделку купли-продажи.

Но хотя законом и не запрещается продажа, такая сделка будет невыгодна владельцу из-за действующих в России правил налогообложения.

Особенности налогообложения

Сделка по продаже квартиры относится к налогооблагаемым.

Это значит, что после получения денег за квартиру продавец должен отчитаться перед ФНС о полученной прибыли и перечислить в бюджет НДФЛ по ставке 13%.

Россияне могут получить вычет в размере 1 млн.руб. при продаже.

Это значит, что если квартира была продана за эту сумму или дешевле, то НДФЛ не платится, так как налогооблагаемая база обнуляется. При этом по новым правилам россиян лишили возможности занижать в договоре цену сделки до суммы менее 1 млн.руб.

для ухода от налогов. Теперь НДФЛ определяется с учетом кадастровой стоимости квартиры, если цена продажи, указанная в договоре ниже нее.

Если же квартира продана по стоимости выше кадастровой, то для расчета налогооблагаемой базы применяется цена из договора.

Собственники вправе учесть расходы на приобретение недвижимости, но в отношении приватизированного жилья это послабление не имеет смысла: квартира достается ее владельцам абсолютно бесплатно.

Также при владении недвижимостью в течение определенного срока можно получить законное освобождение от налогообложения.

В 2017 году в Налоговое законодательство были внесены определенные правки, которые увеличили минимальный срок нахождения недвижимости в собственности для освобождения от НДФЛ с 3 до 5 лет.

Оно действует в отношении всех квартир, права собственности на которых были получены после 2016 года.

Но на приватизированное жилье это правило не распространяется. При переводе квартиры из муниципальной в частную собственность по приватизации собственник для безпрепятственной продажи должен владеть квартирой минимум 3 года. Тогда он выпадает из поля зрения налоговиков.

Например, квартира была приватизирована в 2016 году. Начиная с 2019 года, ее владелец может продавать жилье без уплаты НДФЛ независимо от цены сделки. Поэтому целесообразно подождать истечения налогооблагаемого периода, чтобы избежать переплаты налога в бюджет.

Но если же ждать у владельца нет возможности, то налог рассчитывается как (стоимость квартиры-1 000 0000 рублей)*13%.

Если новая квартира будет куплена налогоплательщиком взамен старой в одном налоговом периоде, то у него также появляется возможность избежать налогообложения.

По закону россияне могут получить возврат по НДФЛ в размере 13% от стоимости купленной недвижимости в рамках имущественного вычета.

Но его предельный размер составляет 260 тыс.руб. (13% от 2 млн.руб.). Когда размер вычета превысит НДФЛ с продажи, налог можно не платить.

Приведем пример. Иванов продал после приватизации квартиру за 1 800 000 руб. Он должен перечислить в бюджет налог в размере 234 тыс.руб. Но в том же году он приобрел недвижимость за 2 500 000 руб.

За купленную квартиру ему полагается вычет в размере 260 тыс.руб. (максимальное значение). Получается, что НДФЛ Иванову платить не нужно.

Более того, он должен получить доплату из бюджета в размере 26 тыс.руб.

Стоит учитывать, что право на имущественный вычет каждый россиянин может реализовать только в пределах 260 тыс.руб. за все время.

Продажа приватизированной квартиры

Продажа приватизированной квартиры предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Заключение предварительного договора купли-продажи, внесение задатка или аванса покупателем. Этот этап не является обязательным, но он необходим, если процедура приватизации еще не пройдена, а продавец уже нашел покупателя. Заключая предварительный договор стороны фиксируют свои намерения заключить договор купли-продажи в перспективе по оговоренной цене.
  2. Получение продавцом выписки из ЕГРН, которая с 2017 года подтверждает права собственности на квартиру взамен ранее выдаваемого свидетельства. Выписка выдается в Росреестре на основании поданных документов на приватизацию. Также этот документ служит подтверждением отсутствия обременений и запрета на отчуждение недвижимости.
  3. Подготовка необходимых документов для заключения сделки, включающих: техпаспорт из БТИ, кадастровый паспорт из Росреестра, выписку из лицевого счета/домовой книги.
  4. Подписание договора купли-продажи. Он должен включать обязательное упоминание о сторонах сделки, их паспортные реквизиты; дату заключения договора и место; детальное описание предмета сделки: кадастровый номер квартиры, ее площадь, количество комнат, адрес, этаж и прочие существенные характеристики; цену сделки и порядок взаиморасчетов; указание на отсутствие долгов и обременений; подписи сторон. Остальные пункты включаются в договор по усмотрению сторон.
  5. Договор купли-продажи не подлежит нотариальному заверению, но оно допускается по желанию сторон. Нотариальное заверение сводит к минимуму возможность оспаривания сделки и снижает риски мошенничества. Нотариус также может участвовать при передаче денег от покупателя к продавцу.
  6. Стороны должны оформить переход прав собственности от продавца к покупателю в Росреестре. Для этого они пишут в организации заявление и прилагают договор купли-продажи. За указанную процедуру взымается госпошлина в размере 2000 руб.
  7. Покупатель получает выписку из ЕГРН, где он указан в качестве правообладателя.

Особенности продажи

В некоторых случаях сделка купли-продажи приватизированной квартиры будет иметь особенности.

Так, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок и ему принадлежит доля в собственности, то родителям предварительно необходимо получить согласие органов опеки на продажу квартиры.

При этом в приобретаемом взамен жилье ребенку должна быть выделена доля в собственности, аналогичная по размеру той, которой он владел в приватизированной квартире или превосходящая ее с точки зрения площади.

Без согласия органов опеки на сделку она будет признана недействительной и аннулирована.

Обычно квартиранты выписываются из квартиры до заключения сделки купли-продажи. Но в договоре можно предусмотреть обязанность жильцов выписаться после переоформления прав собственности в определенные сроки. Но если прописанные люди не желают добровольно выписываться, это можно сделать в принудительном порядке.

Стоит учитывать, что приватизация жилья, которое признано аварийным невозможно. Соответственно владельцам таких квартир нельзя в законном порядке заключать сделку купли-продажи в отношении них. Но они могут рассчитывать на расселение и предоставление им от государства социального жилья.

Если собственников несколько, то перед заключением договора купли-продажи необходимо получить от них согласие на продажу доли.

Первоначально продавец части недвижимости должен уведомить всех владельцев о своем желании реализовать свою долю и предложить им воспользоваться преимущественным правом покупки.

Только после получения от них официального письменного отказа от покупки продавец вправе заключить сделку с третьим лицом.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/kvartira-posle-privatizacii.html

Купили квартиру, нужно ли ее приватизировать?

Можно ли купить приватизированную квартиру

Вопрос непонятен, поскольку невозможно купить неприватизированную квартиру. То есть если Вы ее купили, значит она уже приватизирована. Скорее всего, Вы приобрели квартиру по иным основаниям, которые не являются договором купли-продажи. В данном случае Вы можете ее приватизировать.

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Отвечает коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом» Денис Крючков:

Если квартира приобретена по договору купли-продажи, в УФРС зарегистрирован переход права собственности по договору купли-продажи, то более делать Вам ничего не нужно. Вы уже являетесь неоспоримым правообладателем квартиры. Приватизации подлежат квартиры, переданные гражданам органами местного самоуправления или Министерством обороны по договору социального найма.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если Вы купили квартиру на вторичном рынке по договору купли-продажи и зарегистрировали его в Росреестре, то у Вас должна быть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН) на простой белой бумаге с синей печатью.

Там написано, что правообладателем квартиры по такому адресу являетесь Вы. Также у Вас должен быть экземпляр договора купли-продажи квартиры, подписанный Вами и продавцом, с квадратной синей печатью сзади, где прописан регистрационный номер, совпадающий с выпиской из ЕГРН.

Это означает, что собственность на Вас оформлена правильно и Вы являетесь собственником квартиры, никакие дополнительные «приватизации» Вам не нужны.

Приватизация — это безвозмездная передача государственной собственности, то есть квартиры, в собственность людей, в ней проживающих по договору социального найма. К Вашей ситуации это отношения не имеет.

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Можно ли приватизировать комнату в общежитии?

Отвечает к. ю. н, генеральный директор юридической компании «Деловой дом» Алексей Кузнецов:

Суть приватизации заключается в приобретении лицом имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность. Причем приватизации подлежит только то жилье, которым гражданин пользуется по договору социального найма.

Для чего проводится процедура приватизации? Главным образом — для получения возможности распоряжаться недвижимым имуществом: продавать, дарить, обменивать, завещать. Купив квартиру на вторичном рынке жилья, Вы приобрели чье-то право собственности.

В результате этого сами стали собственником помещения и автоматически получили право распоряжаться приобретенной недвижимостью. Причем неважно, кому принадлежало право собственности первоначально: конкретному лицу или публичному образованию (государству или муниципальному органу власти).

Вы, нынешний владелец, можете делать со своей квартирой все, что захотите.

Следовательно, приватизировать купленное жилье не нужно, а точнее, невозможно. Квартира и так уже находится в Вашей частной собственности.

И это право перешло к Вам — в результате сделки купли-продажи от предыдущего собственника. Как им было приобретено право собственности на квартиру в результате приватизации или иной сделки — значения не имеет.

Помещение уже находится в частных руках, а потому сама суть процедуры приватизации, очевидно, теряется.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Приватизации подлежит лишь государственное имущество. Поэтому если квартира была получена по договору социального найма и находится в собственности города, то у человека возникает право на ее приватизацию по своему усмотрению.

При покупке жилья на вторичном рынке в приватизации нет необходимости, если Вы купили квартиру за деньги и был заключен договор купли-продажи, на основании которого Вы уже являетесь собственником.

Стоит напомнить, что правом на приватизацию можно воспользоваться лишь один раз. Но оно необходимо, если Вы планируете продавать или обменивать Вашу собственность или же передавать ее в наследство. В приватизации есть и свои минусы: так, собственник обязан платить ежегодный налог на недвижимость, а плата за коммунальные услуги будет значительно выше.

Можно ли оспорить приватизацию из-за ребенка?

Как выкупить комнату у муниципалитета?

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:

Приватизация — это переход из муниципальной (государственной) собственности в частную. Основная волна приватизации в нашей стране прошла, однако этим правом до сих пор пользуются некоторые категории граждан, например сироты. Благодаря приватизации можно впоследствии распорядиться имуществом: передавать в наследство, продавать, дарить.

Приватизация купленной на вторичном рынке жилья квартиры не требуется, поскольку такое имущество уже находится в частной собственности граждан. В этом случае заключается гражданская сделка, государство в ней не является непосредственным участником. При переходе права собственности в ЕГРН будет обычным образом внесена отметка о смене владельца недвижимости.

Важно заметить, что не имеет значения, была ли куплена квартира в ипотеку или нет. До полного погашения ипотеки недвижимость находится в залоге у банка, однако право собственности наступает сразу после оформления.

Так что ипотека также не является причиной для дальнейшей приватизации. После погашения кредита залог аннулируется, и в этом случае любую сделку с недвижимостью можно совершить уже без участия банка. До этого момента требуется согласие банка на продажу, сдачу в аренду.

В некоторых случаях требуется согласие банка и на прописку третьих лиц в квартире.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Могу ли я выкупить или приватизировать чердак?

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kupili_kvartiru_nuzhno_li_ee_privatizirovat/6584

Риски покупателя приватизированной квартиры

Можно ли купить приватизированную квартиру
К примеру вы купили приватизированную квартиру, какие могут быть риски?

Вторичный рынок недвижимости в России, изобилует множеством различных предложений по продаже квартир, но основную массу данного сегмента все же занимает жилье, приобретенное путем приватизации.

Многие считают, что покупая приватизированную квартиру, они абсолютно ничем ни рискуют, что «чистота» юридической стороны практически гарантирована. Но не все так просто. Даже при покупке такого жилья имеются подводные камни, о которых необходимо знать.

Это если кратко. Полная версия статьи и комментарии на информационном сайте по недвижимости Купи2метр. РУ – kupi2metr.ru

Риски от приватизированной квартиры

Одним из самых распространенных «подводных камней», при приобретении приватизированного жилья являются люди, назовем их «мертвые души», которые сохранили за собой право пользования квартиры пожизненно, но при этом не имеющие права собственности.

https://www.youtube.com/watch?v=qsbAFCrjhbM

Дело в том, что когда один из членов семьи отказывается от приватизации, закон сохраняет за ним право бессрочного пользования квартирой.

И такие прецеденты в судебной практике действительно имеются
(источник «Приватизация – судебная практика» тут https://sudact.ru/practice/privatizaciya/ ).

В данном случае важно обратить внимание на то, что человек, прописанный в квартире и впоследствии отказавшийся от ее приватизации, вовсе не теряет право пользования жильем.

«Подводный камень» заключается в том, что отказ от своей доли собственности на жилье одного из членов, автоматически дает согласие другим членам семьи на приватизацию жилья, но при этом права пользования данной недвижимостью отказавшегося не изменяются.

Теперь нужно обратить внимание на то, чтобы такой отказ был написан добровольно и нотариально заверен. Однако и при таком развитии событий «прописанный» снимется с регистрационного учета либо добровольно, либо, если его никто не сможет выселить, в случае смерти.

Решить такую проблему на стадии приобретения недвижимости можно. Для это необходимо проверить лиц не только прописанных на текущий момент, но и тех, кто был прописан ранее, или выписался из квартиры, при этом нужно знать время и причины выписки.

В случае выявления «посторонних лиц» прописанных в приобретаемом жилье, то необходимо выяснить у собственника, кем они ему приходятся, причины их выезда, могут ли они предоставить документы, которые подтвердят отсутствие у них прав и претензий на данную недвижимость.

Если же собственник откажется предоставить информацию по указанным лицам или же саму архивную выписку, то потенциальному покупателю стоит задуматься, дабы в дальнейшем не столкнуться с серьезными проблемами.

Я тоже имею право на свою квартиру

Другой риск, связанный с приобретением приватизированного имущества исходит от людей, которые ранее не реализовали свое право на часть квартиры по каким-то причинам и могут потребовать свою долю уже у счастливого покупателя.

Дело в том, что приватизировать жилье при отсутствии, согласии или отказе любого из прописанных на жилплощади людей, возможно, но только через суд.

А в этом случае, от отсутствующих по каким-либо причинам, но всегда уважительным (нахождения в местах лишения свободы, на стационарном лечении, проходящих службу по призыву, военных, проживающих за пределами страны) необходимо письменное заявление, заверенное нотариусом, в котором указано об их согласии или отказе участвовать в рассмотрении вопроса о переводе жилья в частное владение.

Также не стоит забывать о лицах, не достигших к моменту приватизации возраста 18 лет. Они также имеют право участвовать в приватизации жилья до 14 лет с родителями, а с 14 до 18 лет, отдельно от них. Кроме того законодатель запретил совершать сделки, которые влекут за собой отказ несовершеннолетних лиц от принадлежащих им прав, без разрешения органов опеки и попечительства.

Еще один момент, о котором не стоит забывать – сроки исковой давности, составляющие в основном до 5 лет. То есть, если приобретаемое жилье находится в собственности у продавца дольше, то риски появления «незваных гостей» становятся гораздо ниже.

Однако не стоит забывать о том, что если лицо (истец), которое ранее не реализовало свое право на часть жилья не знало, и не могло знать о нарушении своих прав на имущество, то в таком случае у него имеется возможность восстановить сроки исковой давности.

Вот такие есть риски покупки приватизированной квартиры

Источник: https://zen.yandex.ru/media/kupit_kvartiru/riski-pokupatelia-privatizirovannoi-kvartiry-5d5e5e10fc69ab00adcc671c

Хочу продать приватизированную квартиру: тонкости и нюансы

Можно ли купить приватизированную квартиру

Казалось бы, простой вопрос – как продать приватизированную квартиру? Но ответить на него сможет далеко не каждый, в том числе и тот, кто уже хоть раз продавал или покупал недвижимость.

Данные сделки, несмотря на всю свою схожесть с куплей-продажей квартир, полученных иным способом (как продать квартиру мы писали здесь), обладают рядом особенностей.

Именно их мы и рассмотрим в рамках данной статьи.

Разобравшись с тем, как именно происходит приватизация (об этом читайте тут) и даже преодолев возможные отказы (этому посвящен этот материал), человек становится полноправным собственником приватизированной жилплощади. Это значит, что он вправе владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимость. То есть совершать с ней любые сделки, будь то:

  • сдача в аренду;
  • продажа;
  • обмен;
  • дарение.

Но данный вид сделок обладает рядом специфических нюансов, которые обязательно нужно учитывать при выставлении жилья на продажу.

Основные нюансы заключения сделки

Все особенности данного вида сделок можно выразить, буквально, в 3-х пунктах.

  1. Квартиры (как правило) имеют несколько собственников. Ведь приватизация осуществляется исключительно с согласия всех зарегистрированных в жилье. И каждый из них получает свою долю сообразно количеству участников приватизации. Следовательно, почти все приватизированные квартиры находятся в долевой собственности.
  2. У квартиры может быть обременение. Речь идет не только о зарегистрированных в жилье несовершеннолетних (которых не так-то просто и выписать, если что-то пойдет не так) или аресте. Дело в том, что отказывающийся от участия в приватизации человек получает право бессрочного проживания в квартире, даже после заключения договора купли-продажи (далее – «ДКП»).
  3. Особенности налогообложения по факту продажи квартиры предполагают, что при продаже в течение 3-х лет после приватизации придется уплатить налог в размере 13% от суммы сделки. Если же времени прошло больше, то ДКП не облагается подоходным налогом.

Как видно, купля-продажа приватизированной квартиры отличается повышенным риском в сравнении с жильем, обретенным продавцом на иных условиях. Соответственно, к ее реализации придется подойти ответственно и привлечь юриста, который будет вести сделку. Сама же по себе купля-продажа выполняется в несколько этапов.

Как продать приватизированную квартиру: пошаговая инструкция

Условно, всю процедуру продажи квартиры можно подразделить на несколько этапов. На каждом из них продавцу потребуется помощь профессионала, например, риэлтора, а лучше – юриста. Но чтобы представлять процедуру, мы решили описать ее в виде пошаговой инструкции.

Шаг 1. Принятие решения о продаже

Как уже говорилось, квартира попадает в общую долевую собственность, поэтому решение всем совладельцам придется принимать сообща. Конечно, можно продать лишь долю в праве на квартиру (об этом можно прочитать здесь). Но в большинстве случаев продается жилплощадь целиком.

На квартиру потребуется целый пакет документов. В частности, нужно:

  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт и техплан квартиры;
  • правоустанавливающие документы;
  • согласие на отчуждение имущества;
  • разрешение от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетних или недееспособных граждан.

Как только документы собраны, обсуждаются условия сделки, и производится оценка квартиру. Здесь можно пойти 2-мя путями – посмотреть схожие объявления или же обратиться к риэлтору.

Шаг 2. Снятие обременений

Квартиры с обременением редко когда продаются. Поэтому основной задачей продавцов станет снятие обременений и согласование сделки с органом опеки, если совладельцем (или лицом, имеющим право бессрочного проживания) выступает несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

Шаг 3. Поиск покупателя

Как правило, квартира выставляется на продажу через агентство, либо же соответствующее объявление размещают в сети интернет, в периодических специализированных печатных изданиях. Словом, задействуют все каналы, включая родственников и знакомых.

Шаг 4. Оформление сделки

Если покупателя устраивают условиях сделки (или он предлагает свои, которые устраивают продавцов), начинается оформление ДКП. Оно происходит в 3 этапа:

  • заключение предварительного ДКП, внесение аванса;
  • заключение основного ДКП;
  • передача собственности, оплата по договору.

Поскольку сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации, участникам придется обратиться в Росреестр. Но при определенных условиях регистрация производится нотариусом, который удостоверяет ДКП.

Можно ли продать приватизированную квартиру с обременением

Все вышесказанное относится к квартирам, которые не имеют определенных обременений. Но что делать, если в квартире прописан человек, который отказался от участия в приватизации? Поскольку в соответствии с законом данное лицо сохраняет за собой право бессрочного проживания в квартире, принудительно выписать его не удастся.

Этот момент серьезно настораживает всех покупателей. Однако сам факт регистрации и права проживания никак не влияет на возможность совершить сделку. Но каким-то образом указать в ДКП положение о том, что после продажи данное лицо выпишется добровольно, невозможно. Нельзя предусмотреть и иные варианты его выселения.

Поэтому чисто технически это не является препятствием для совершения сделки. Но с «житейской стороны», вряд ли кто-то согласится приобретать жилье с подобным обременением.

К юристам часто обращаются с вопросом: хочу продать приватизированную квартиру, но долей в праве обладает несовершеннолетний, как быть? Это очень важный момент. Права недееспособных и несовершеннолетних подлежат особенной государственной защите.

Для выписки недееспособного или несовершеннолетнего (даже если он не владеет долей в квартире) обязательно потребуется разрешение органов опеки. И если чиновники сочтут, что регистрация по новому адресу негативно скажется на качестве жизни «подопечных», своего согласия они не дадут. Сделка станет попросту невозможной.

Источник: https://Pravda-Zakona.ru/article/mozhno-li-prodat-privatizirovannuyu-kvartiru.html

Приватизированная квартира: особенности продажи и покупки – ЖСС Журнал

Можно ли купить приватизированную квартиру

В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как  угодно.

Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.  

Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.

«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.

По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.

Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.

Как продать приватизированную квартиру?

Общий алгоритм такой же как при продаже любой квартиры: находите покупателя, готовите документы, составляете договор, совершаете сделку, получаете деньги. Но есть нюансы, давайте разбираться.

Подготовьте документы о собственниках и жильцах. Покупателю важно, чтобы у квартиры не было юридических обременений — то есть каких-либо причин, по которым он смог бы потерять права на купленное жилье: квартира не под арестом или залогом, в ней нет прописанных людей, которых нельзя выписывать.

Чтобы доказать покупателю юридическую чистоту квартиры, подготовьте выписки из ЕГРН и домовой книги: они покажут покупателям, кто собственник и сколько людей прописано в квартире.

Если продавец — единственный собственник. Никаких проблем с продажей: легко продать, безопасно покупать.

Если квартира в долевой собственности, собственники могут продать свои доли как все вместе, так и поодиночке. По закону сделки с долевой собственностью обязательно надо оформлять у нотариуса — обойтись без него не получится.

Если один из собственников решит продать свою долю, по закону сначала он должен предложить выкупить долю остальным собственникам. Предложение о покупке доли надо оформить письменно в свободной форме — цена должна быть не выше рыночной. На выкуп у собственников будет 30 дней, после чего они должны или выкупить долю или предоставить нотариальный отказ от покупки.

Только если другие собственники отказываются выкупать долю, ее можно продать другим людям. В договоре надо будет оговорить и четко обозначить продаваемую долю.

Когда отказаться от приватизации выгодно. Если кто-то из жильцов отказался от приватизации, он сохраняет за собой право на пожизненную прописку в квартире — покупатель не сможет его выселить. Скрыть это не получится, а покупать квартиру с соседом вряд ли кто-то захочет.

Отказаться от приватизации часто выгодно. Например, в квартире живет семья из супругов и двоих взрослых детей. Трое из них могут отказаться от приватизации в пользу отца, чтобы тот стал единственным собственником. Тогда получится сэкономить на пошлине нотариусу, а, самое главное, сохранить за собой право на приватизацию в дальнейшем.

Отказ надо оформить у нотариуса. Копии отказов понадобятся при продаже. Чтобы продать квартиру, отказника надо выписать до заключения сделки и прописать в новом месте. Чтобы это подтвердить, возьмите выписку из домовой книги.

Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки. Для этого придется доказать, что продажа не нарушает права ребенка и не ухудшает его жилищные условия.

Налог с продажи. По закону с продажи квартиры необходимо заплатить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%. Но налог можно не платить, если вы владели квартирой дольше минимального срока — 3 года для приватизированной квартиры.  

Срок владения приватизированной квартирой отсчитывается от момента получения ее в собственность — регистрации ее в ЕГРН.Налог вы должны рассчитать самостоятельно из фактически полученного дохода. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей.

Если квартира в долевой собственности, вычет применяется к каждому договору.

Как купить приватизированную квартиру

Порядок действий такой же как при покупки любой другой квартиры: находите квартиру, продавец готовит документы, проверяете квартиру на юридическую чистоту, составляете договор, передаете деньги, оформляете квартиру в собственность на себя. Тут тоже есть нюансы.

Нанимать ли агентство при покупке?

Решать вам. Риелтор поможет купить квартиру быстрее, возьмет на себя поиск,  проверку документов и оформление сделки. Вы сэкономите время, нервы и силы, но придется заплатить комиссию.

Если будете продавать самостоятельно, сэкономите деньги, но возьмете на себя все риски: прописанные люди, несовершеннолетние собственники, обременения, долги, потеря аванса. Мы советуем перестраховаться и найти грамотного риелтора.

Не покупайте неприватизированную квартиру. Продавать неприватизированную государственную или муниципальную квартиру нельзя. Иногда хозяин только собирается приватизировать квартиру, но уже предлагает внести задаток, обещает оформить жилье в собственность чуть позже. За это он предлагает сделать хорошую скидку, а задаток оформить документально.

Не стоит торопиться и рисковать — дождитесь пока он приватизирует квартиру. Часто на недвижимость могут претендовать и другие люди — нет гарантий, что они дадут согласие на приватизацию. Даже если вы заключите договор, деньги придется возвращать через суд.

Проверяйте «отказников» и подселенцев. Проверьте кто проживал в квартире на момент приватизации и кто стал собственником.

Если один из жильцов отказался от приватизации квартиры, по закону он имеет право в ней жить, пока не пропишется в другом месте.

Купив квартиру с таким жильцом, вы получите соседа, которого не выселить даже через суд (очень редко получается, если доказать, что он фактически не живет в квартире и не предпринимает попыток в ней жить, не платит коммуналку или добровольно переехал в другое жилье).

В теории продавец должен указать всех жильцов квартиры в договоре купли-продажи. Ведь если так не сделать, сделку признают недействительной — но только через суд. На практике он может попытаться схитрить, а вам потом тратиться на суды.   

Поэтому обязательно проверяйта прописался ли «отказник» в новом месте еще до сделки — иначе он сможет оспорить продажу и оставить за собой право жить в квартире. Требуйте архивные (расширенные) выписки из паспортного стола, проконсультируйтесь у юриста или закажите проверку юридической чистоты квартиры.  

Не покупайте доли дешевле, чем в нотариальном отказе. Если собственник продает долю в квартире, убедитесь, что у него есть нотариально заверенный отказ других собственников от покупки. Без такого отказа сделку могут оспорить.

В отказе должна быть указана цена, по которой собственник предлагал купить долю другим собственникам — ниже этой цены продать стороннему покупателю нельзя — иначе сделку можно будет оспорить.

Дети-собственники. У несовершеннолетних детей есть право на долю в квартире. Чтобы собственники могли продать такую квартиру и доли детей, у них должно быть разрешение органов опеки.

Если дети выписаны перед приватизацией (например, за 3 месяца до нее)  это повышенные риски — обязательно уточняйте где сейчас прописан ребенок и не ущемлены ли его права. Он может вырасти, обжаловать в суде свой отказ и получить право прописаться в квартире.

Запомнить

  1. Продать квартиру, в которой вы живете по договору соцнайма, можно только после ее приватизации.
  2. Приватизировать квартиру можно лишь раз в жизни. Чтобы не потерять это право, часто выгоднее отказаться от него в пользу члена семьи.
  3. Чтобы покупателя не пугал статус приватизированной квартиры, подготовьте для него выписки из ЕГРН и домовой книги.
  4. Если продаете только свою долю квартиры, вы обязаны сначала предложить ее остальным собственникам по рыночной цене.
  5. При продаже долей сделку надо подтверждать у нотариуса — без него не получится.
  6. Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки.
  7. Налог с продажи квартиры можно не платить, если вы стали собственником квартиры более 3 лет назад.
  8. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет  в 1 млн рублей для каждой из долей.
  9. Если покупаете приватизированную квартиры, убедитесь, что все жильцы из нее выселились и прописались в другом месте.

Источник: https://an-zss.ru/blog/privatizirovannaja-kvartira-osobennosti-prodazhi-i-pokupki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.