Как продать квартиру с зарегистрированными несовершеннолетними

Содержание

Как продать квартиру с несовершеннолетним

Как продать квартиру с зарегистрированными несовершеннолетними

Вопрос, как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком возникает очень часто в силу сложившихся семейных обстоятельств.

Давайте разберемся, а возможно ли вообще продать квартиру с несовершеннолетним?

Юридически, следует разделять сделки продажи квартиры с несовершеннолетним собственником и продажи квартиры если прописан несовершеннолетний.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми законодательном не запрещается.

Однако продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком должна отвечать ряду существенных условий, и сделке будет сопутствовать несколько дополнительных юридических действий.

С позиции осуществления таких операций как продажа квартиры с несовершеннолетним, ребёнок может:

  • являться собственником продаваемой недвижимости
  • быть прописанным (зарегистрированным) — т. е., иметь право пользования жилплощадью.

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником, а также любая операция с недвижимым имуществом, имеющая своей сутью отчуждение права собственности на неё :

  • продажа, обмен
  • передача в ипотеку при получении кредита
  • деление на доли (при приватизации)
  • сдача недвижимости (или её части) в аренду

в обязательном порядке требует разрешения Органов опеки и попечительства.

Алгоритм действий при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком

  1. Подготовка к совершению сделки по продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком, согласование ее условий с контрагентами

  2. Правовая экспертиза договоров

  3. Поиск варианта жилого помещения, схожего по характеристикам с продаваемым помещением, для оформления в собственность несовершеннолетнего ребенка. Необходимый шаг для получения согласия органов опеки и попечительства

  4. Подготовка и направление заявления в органы опеки и попечительства для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

  5. Рассмотрение и проверка документов органами опеки и попечительства

  6. Оформление согласия на продажу квартиры с несовершеннолетним собственником, путем издания распорядительного акта главы местной власти

  7. Совершение сделок, регистрация договоров продажи и приобретения жилья, оформление права собственности на несовершеннолетнего ребенка

  8. Уведомление органов опеки и попечительства о состоявшихся сделках и направление документа, подтверждающего оформление квартиры в собственность несовершеннолетнего

При продаже квартиры с несовершеннолетним собственником его права не буду нарушены, если

  1. Приобретаемая квартира равнозначна по стоимости

  2. Новая квартира не хуже предыдущей по своим техническим характеристикам

  3. На ребенка будет оформлено право собственности в размере, не меньшем, чем по предыдущему объекту недвижимости

Документы, необходимые для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

  • Заявление с ходатайством о получении соответствующего разрешения на продажу (подписывается обоими родителями). Должно содержать пояснения возникновения необходимости продажи квартиры с несовершеннолетним собственником, обязательства обеспечить детям достойные жилищные условия (купить равноценное или лучшее жильё взамен).
  • Письменное согласие ребёнка — если ему уже есть 14 лет.
  • Оригинал выписки из домовой книги по продаваемой недвижимости.
  • Оригинал свидетельства о рождении ребёнка (с копией). 
  • Подтверждение права собственности на объект продажи (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности, дарственная, пр.). 
  • Экспликация (кадастровый план) продаваемого дома/квартиры.
  • Справка бюро технической инвентаризации (БТИ) касательно стоимости жилища.
  • Справка об отсутствии по квартире задолженности по налогам (выдаётся налоговыми органами). 

Итак, если среди зарегистрированных граждан были несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно способные лица, вы обязаны получить постановление органов опеки и попечительства на продажу жилья (статья 26, 28, 28, 30 ГК РФ) для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником.

Ключевым условием продажи квартиры с несовершеннолетним собственником, будет являться одновременное приобретение новой квартиры в собственность несовершеннолетнего ребенка, либо оформление доли в приобретенной квартире.

В постановлении главы администрации будет указан срок, в течении которого должны состояться обе сделки и направлено уведомление о получении несовершеннолетним права собственности. Данный документ родители будут обязаны предъявить на стадии регистрации сделки в органах Росреестра.

Когда все указанные выше документы предоставлены в Росреестр, происходит переоформление права собственности на новых владельцев.

Как только несовершеннолетний ребенок получает право собственности на жилое помещение, родители обязаны предоставить подтверждающий документ в органы опеки и попечительства. Если условия разрешительного документа были соблюдены, сделка считается юридически завершенной.

Как продать квартиру с несовершеннолетним, если он прописан в ней

Когда необходимо продать квартиру с несовершеннолетним, если ребенок только прописан в ней, то ребенка может выписать один из родителей, опекуны или законные представители, не получая разрешения в опеке.

Но практика показывает, что в случае, если будет направлено заявление в суд заинтересованными лицами о незаконном лишении жилой площади таких граждан, то суд встанет на их сторону и вынесет постановление о принудительном восстановлении регистрации.

А покупатели квартиры где прописан несовершеннолетний, в свою очередь могут подать встречное заявление о признании сделки купли-продажи незаконной и потребовать вернуть выплаченные за жилье деньги и выплатить моральный и материальный ущерб (статья 2965, 3075 ГК РФ). Поэтому во избежание возникновения проблем все-таки получите постановление опеки

Что бы получить возможность свободно продать квартиру если прописан несовершеннолетний, родителям предстоит зарегистрировать ребенка по иному месту жительства.

Таким образом, что бы продать квартиру если прописан несовершеннолетний ребенок, родители должны

  1. Иметь иное жилое помещение где может быть постоянно зарегистрирован ребенок. При этом следует помнить, что несовершеннолетний ребенок может быть зарегистрирован только по месту жительства одного из родителей.

  2. Данное жилое помещение не должно ухудшать интересы несовершеннолетнего ребенка

  3. Продажа квартиры будет возможна только после снятия несовершеннолетнего ребенка с регистрационного учета

Для снятие несовершеннолетнего ребенка с регистрационного учета потребуется согласие органов опеки и попечительства, который будет проверять соблюдение жилищных условий несовершеннолетних граждан по новому месту жительства.

Как снять ребенка с регистрационного учета для продажи квартиры если прописан несовершеннолетний

  1. Получить права на новый объект недвижимости, куда вы планируете прописать ребенка

  2. Получить разрешение органов опеки на снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего ребенка по месту жительства

  3. Обратиться с заявлением в территориальный орган миграционного контроля МВД о снятии ребенка с учета и предоставить разрешение органов опеки

  4. Оформить листок убытия, в котором будет указано новое место жительство несовершеннолетнего ребенка

  5. Зарегистрировать несовершеннолетнего по новому месту жительства

Если органами опеки будет установлено, что новое место проживания несовершеннолетнего ребенка не соответствует надлежащим техническим требованиям, согласия выдано не будет, а родители не смогут продать квартиру.

Как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком без предоставления другого жилья

Органы опеки имеют возможность контролировать проведение сделки только в том случае, если сделка происходит в рамках одного населенного пункта.

Однако нередко бываю случаи переезда в другой регион, область. Как быть в данном случае?

В таких исключительных случаях может быть выдано согласие на продажу квартиры с несовершеннолетним собственником без предоставления ребенку другого жилого помещения.

Для этого органы опеки могут разрешить проведение сделки по продаже квартиры с несовершеннолетним при одновременном оформлении специализированного банковского счета, на который поступит его доля от продажи квартиры.

Специализированный банковский счет открывается при условии

  1. Орган опеки дал согласие на защиту интересов несовершеннолетнего ребенка при отчуждении объекта недвижимости

  2. Счет открывается родителями на имя несовершеннолетнего ребенка

  3. Целевым назначением счета является поступление и хранение денежных средств от продажи недвижимости

  4. Распоряжение денежными средствами будет осуществляться только с согласия органов опеки и попечительства

Расходование денежных средств специализированного банковского счета

  • При достижении ребенком возраста 18 лет по его собственному усмотрению
  • По разрешению органа опеки — на перечисление продавцу квартиры , если ребенку приобретено новое жилое помещение
  • По разрешению органа опеки — деньги выдаются родителям, если они документально подтвердят приобретение жилого помещения в собственность ребенка

Не знаете как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком? Звоните нам!

Источник: https://www.urvedo.ru/kak-prodat-kvartiru-s-nesovershennoletnim.html

Можно ли продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребёнок?

Как продать квартиру с зарегистрированными несовершеннолетними

Ситуации, когда семье с детьми нужно продать квартиру, довольно распространены. Они могут быть связаны с переездом, необходимостью покупки квартиры большей площади и иными семейными обстоятельствами.

Как продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребёнок? Ответ на этот вопрос требует детального рассмотрения ряда ситуаций, так как каждая из них связана со своими нюансами. В целом, законодательство разрешает продажу квартиры с прописанными детьми, но требует учитывать интересы ребёнка. Как именно – расскажем в этой статье.

Возможна ли продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребёнком?

Процесс продажи такой недвижимости регулируется Гражданским и Жилищным кодексами РФ. Для соблюдения законности сделки государство требует защищать интересы ребёнка. Поэтому часто необходимо согласие органов опеки и попечительства на заключение сделок купли-продажи квартиры с детьми. Но ряд нюансов зависит от имущественных прав ребёнка. Он может быть:

  • Полноправным и единственным собственником данного жилья.
  • Владеть долей в нём.
  • Иметь право на проживание, но не быть владельцем (совладельцем).
  • Быть наследником данной квартиры.

Всё это существенно влияет на порядок осуществления сделки купли-продажи такой квартиры.

Кроме этого, на данный процесс повлияют:

  • Основания приобретения квартиры – договор продажи, дарственная, свидетельство о наследстве и т.д.
  • Способ продажи (за наличные деньги или по безналичному расчёту).
  • Есть ли у жилья обременения.
  • Возраст ребёнка.

С возрастом ребёнка связана его дееспособность. Согласно 26-28 статьям ГК РФ выделяют три вида дееспособности:

  • С 6 до 14 лет – частичная.
  • С 14 до 18 – ограниченная.
  • С 18 – полная.

Есть ряд случаев, когда полная дееспособность может наступить раньше. Обычно для этого нужно решение суда об эмансипации ребёнка. Такое решение может быть принято, если, ещё не достигнув 18 лет, он уже работает или ведёт предпринимательскую деятельность и полностью себя обеспечивает.

Второй вариант наступления полной дееспособности до достижения совершеннолетия связан вступлением в брак.

Оба случая позволяют получить все права взрослого человека не ранее, чем с 16 лет.

Полная дееспособность позволяет продавать и покупать квартиры на тех же основаниях, которые имеют другие взрослые люди. Частичная дееспособность предполагает обязательное получение разрешения органов опеки. Для того, чтобы они согласились на сделку нужно:

  • Предоставить ребёнку другую жилплощадь взамен продаваемой.
  • Она должна быть не меньше предыдущей.
  • Соответствовать всем санитарным нормам и условиям проживания, необходимым для ребёнка.
  • Быть оснащённой технически.
  • Располагаться рядом с детским садиком или школой.

Таким образом, органы опеки защищают имущественные права ребёнка. Кроме их согласия, для заключения сделки купли-продажи нужно также согласие родителей или иных законных опекунов ребёнка.

Риск покупки квартиры с прописанными детьми

Любые сделки с недвижимость сопряжены с некоторыми рисками. В случае покупки квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми эти риски возрастают. Нередко это связано с тем, что не получив согласие органов опеки, люди продают квартиры. В этом случае покупателя могут ожидать судебные споры о расторжении сделки в будущем.

Для того, чтобы избежать этих рисков нужно:

  • Проверить подлинность разрешения опеки.
  • Возраст детей, которым принадлежат доли в квартире и количество таких совладельцев.
  • Выписку о том, что в квартире нет прописанных на момент её продажи.

Если каких-либо документов из этого перечня нет, то квартиру лучше не покупать, либо нужно требовать от владельца предоставить эти документы.

Часто, продавая квартиру с прописанным несовершеннолетним ребёнком, владелец идёт на хитрость.

Он говорит, что разрешение органов опеки ещё оформляется и предлагает заключить сделку до его получения, а уже потом якобы он предоставит необходимый документ.

Судом такая сделка будет считаться незаконной и будет расторгнута. Поэтому перед заключением любого договора купли-продажи недвижимости нужно проверять квартиру на наличие обременений.

Когда разрешение органов опеки не выдадут?

Думая, как можно продать квартиру, если там прописан ребёнок, несовершеннолетний совладелец, нужно учитывать и ситуации отказа в заключении такой сделки. Есть чёткий перечень причин, по которым органы опеки и попечительства не выдадут разрешение на заключение такой сделки. Это:

  • Ребёнку, который владел долей в продаваемой квартире, не выделили долю в новой.
  • Новая квартира хуже предыдущей по важным параметрам, определяющим условия проживания ребёнка.
  • Один из родителей против заключения сделки.
  • Ребёнок не прописан в новой квартире.
  • Он наследник продаваемой квартиры, но в наследство ещё не вступил.
  • Новое жильё ещё строится и построено менее 50%.
  • Новое жильё в аварийном состоянии.
  • В нём нет ряда необходимых коммуникаций (электросети, канализации, водопровода и т.д.).

Кроме этих типичных причин отказа могут быть и другие. Задача органов опеки рассмотреть конкретную ситуацию и учесть все факторы, нарушающие интересы ребёнка. Например, если у него есть заболевания дыхательных путей, органы опеки могут отказать в сделке, в ходе которой будет куплена новая квартира в районе с большим количеством предприятий или автомобильных трасс.

Особенности продажи квартиры с прописанными детьми

Заключение сделок с имуществом, совладельцами которого являются несовершеннолетние и недвижимостью, в которой они только прописаны, может существенно различаться.

Ребёнок прописан, но не владеет долей в квартире

Проще всего можно продать квартиру, если там прописан ребёнок, который не является собственником жилья. В этом случае нет необходимости получать согласие органов опеки.

Но есть другая проблема – выписка ребёнка из квартиры.

Поскольку ни один покупатель не станет приобретать жильё, с прописанным в нём несовершеннолетним, то выписка всех жильцов перед продажей является обязательным требованием.

Однако закон запрещает выписывать детей без прописки их в другом жилье. Поэтому родитель, не имеющий второй квартиры или дома, должен найти вариант прописки:

  • Ребёнка у родственников или друзей.
  • Прописаться там сам, если ребёнок младше 14 лет. В этом случае местом прописки ребёнка считается место прописки родителя.

Важно соблюсти требование, согласно которому новое место регистрации по условиям проживания не должно уступать предыдущему.

Ребёнок является собственником (совладельцем) квартиры

Как продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребёнок, которому в ней принадлежит доля? Для заключения такой сделки в обязательном порядке нужно получить согласие органов опеки. Все сделки купли-продажи, заключённые без такого согласия, будут признаны недействительными.

При этом неважно на основании какого договора ребёнок получил право собственности:

  • Купли-продажи.
  • Мены.
  • Дарственной.
  • Получения наследства.

Но важно учитывать, что между ребёнком и его родителем (опекуном) возможно заключение только договора дарения, а также передача собственности по наследству. Продать недвижимость друг другу они не могут.

Оформление договора

Процесс продажи квартиры с прописанным несовершеннолетним ребёнком включает четыре этапа:

  • Получение разрешения органов опеки. Главный этап, без которого сделка будет незаконной.
  • Составление и подписание договора купли-продажи.
  • Передача квартиры и денег.
  • Регистрация прав собственности в Росреестре новым владельцем.

Важно, чтобы при заключении договора все владельцы долей в квартире его подписали. В случае, если среди них есть лица, не достигшие 14-летнего возраста, за них документ подписывают законные представители (родители или опекуны).

Документы для заключения сделки

Чтобы продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребёнок, нужно собрать ряд документов. Главные из них связаны с получением разрешения органов опеки и попечительства.

К ним относятся:

  • Заявление о разрешении на продажу. Его должны подписать оба родителя (опекуна) и указать в документе причины продажи, а также обязательство предоставить ребёнку иное жильё. Если ребёнок владеет долей в продаваемой квартире, то и в новой он должен получить долю такого же размера.
  • Согласие несовершеннолетнего собственника, если он уже достиг 14-летнего возраста.
  • Выписка из домовой книги.
  • Оригинал свидетельства о рождении.
  • Правоустанавливающий документ (договор купли, дарственная и т.д.).
  • Справка из налоговой об отсутствии долгов.
  • Выписка из Росреестра.
  • Кадастровый паспорт на квартиру.
  • Справка из БТИ о стоимости квартиры.

Помимо этого обязательного перечня органы опеки могут потребовать представить дополнительные документы.

Для выписки ребёнка, который не является собственником жилья, необходим следующий набор документов:

  • Паспорт родителя (достаточно одного из родителей).
  • Свидетельство о рождении ребёнка или его паспорт (если он старше 14 лет).
  • Техпаспорт новой квартиры, в которой ребёнок будет прописан.
  • Заявление и лист убытия, которые заполняются в паспортном столе.

Если же ребёнок владеет квартирой или её частью, то для выписки дополнительно нужно предоставить письменное согласие органов опеки.

Можно ли продать квартиру, не подтверждая наличие нового жилья?

Законодательное регулирование сделок с недвижимостью, в которой прописаны несовершеннолетние, в основном осуществляется органами опеки и попечительства.

Несмотря на строгое требование предоставления ребёнку нового жилья, есть ряд ситуаций, когда органы опеки могут и не устанавливать такое требование:

  • Семья переезжает в другую страну.
  • Переезд в другой город РФ. Но в этом случае будет предъявлено другое требование – перевести деньги от продажи квартиры на специальный счёт, открытый на имя ребёнка.
  • Куплена квартира в строящемся доме. В этом случае он должен быть построен больше, чем на половину и до переезда в эту квартиру ребёнок должен быть где-либо прописан.

Кроме этих случаев, есть особые ситуации, когда органы опеки могут разрешить купить новую квартиру с худшими условиями, чем в предыдущей. Это возможно, если:

  • Ребёнок нуждается в дорогостоящем лечении. Тогда разрешается потратить деньги, оставшиеся после покупки новой квартиры, на такое лечение. При этом нужно сохранять все документы, подтверждающие оплату лечения.
  • Ребёнку по состоянию здоровья нужно переехать в экологически чистый район города или даже в деревню.
  • Ребёнок нуждается в регулярном посещении специального учреждения для детей-инвалидов, которого нет в городе его проживания. В этом случае также допускается покупка квартиры с худшими условиями, но в крупном городе.

Однако, нужно понимать, что ухудшение условия в новой квартире не должно нарушать санитарные нормы. Допускается:

  • Уменьшение площади жилья.
  • Отсутствие некоторой инфраструктуры в районе.
  • Менее удобное расположение дома.
  • Большее расстояние от дома до остановок транспорта.

Но нужно понимать, что каждую ситуацию органы опеки будут учитывать отдельно. При этом они могут учесть и дополнительные обстоятельства.

При оформлении разрешения опеки в данном случае необходимо предоставить документы, доказывающие необходимость или факт переезда. Это могут быть медицинские справки, билеты, вид на жительство или гражданство другой страны, договор долевого строительства.

Как узнать прописан человек или является владельцем жилья?

Данные об этом находятся в ЕГРН. Получить выписку можно в Росреестре. Но право на её получение имеет только сам владелец или прописанный, а также ряд государственных органов. Поэтому покупателю квартиры следует потребовать такую справку у продавца.

Есть варианты получения данных онлайн, через сайт Госуслуги. Но в этом случае они также доступны только собственнику и прописанному. Все неофициальные базы данных часто являются мошенническими сайтами, которые взамен за эту информацию пытаются получить паспортные данные человека, который её ищет.

Что нужно учесть при покупке жилья с обременением?

Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними, как уже указывалось выше, дело рискованное. Важно, чтобы сделка соответствовала требованиям законодательства. Поэтому нужно проверить наличие согласия органов опеки, его подлинность.

Также нужно учесть все нюансы, связанные с тем, что ребёнок прописан или является собственником доли жилья. В последствии могут возникнуть проблемы с его выпиской или покупкой его доли.

В ряде случае лучше вообще отказаться от покупки такой квартиры.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/mozhno-li-prodat-kvartiru-esli-tam-propisan-nesovershennoletnij-rebyonok/

Как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок?

Как продать квартиру с зарегистрированными несовершеннолетними

Продажа квартиры, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, не имеющий имущественных прав, порождает множество слухов и домыслов. В итоге иные владельцы даже не допускают мысли о подобной сделке. Между тем, она вполне возможна, если соблюсти все требования, установленные законом в отношении данной процедуры.

Можно ли продавать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок?

Чтобы совершить сделку купли-продажи с недвижимостью, в которой прописан ребенок, требуется его выписать и прописать в другой квартире. Для этого должны соблюдены следующие требования:

  1. Ребенок до 14 лет снимается и регистрируется с учета вместе с матерью или отцом;
  2. Зарегистрировать по новому адресу требуется не позднее 2-х дней с момента выписки;
  3. Если ребенок собственник, то для ООП новое место регистрации не может быть хуже предыдущего, а именно:
  • площадь не должна быть меньше предыдущей квартиры;
  • расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
  • условия проживания;
  • техническая оснащенность;
  • соответствие санитарных норм утвержденным законом;
  • иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

Статья 20 ГК РФ устанавливает, что местом прописки детей младше 14 лет является место постоянной регистрации их родителей, усыновителей или лиц, осуществляющих опекунство. Если ребенку от 14 до 18 лет, допустимо, что он является прописанным по иному адресу, у кого-то из родных.

Фактически ребенок младше 18 лет, не имеющий права собственности на данное жилье, но зарегистрированный в нем, не принимает участия в сделке купли-продаже. В договоре согласно ст. 292 Гражданского кодекса РФ прописывается, что продавец обязуется снять с регистрационного учета тех, кто в квартире числится — в том числе ребенка.

Иногда продавец физически не имеет возможности раньше перерегистрировать несовершеннолетнего, поскольку продаваемая квартира – единственное место проживания. Таким образом, нужно построить альтернативную сделку купли-продажи: бывший владелец сразу продает одну и покупает новую квартиру с последующей регистрацией детей в ней.

Как узнать, прописан ребенок в квартире или является собственником?

Имеет ли зарегистрированный ребенок права собственности на данное жилье?

Проверить данный факт позволяет только выписка из ЕГРН, получить его можно в территориальных отделениях Росреестра или в МФЦ.

Нужно ли разрешение органов опеки при продаже квартиры, где прописан ребенок?

Понадобится ли разрешение органов опеки и попечительства, чтобы продать квартиру, где прописан ребенок до 18 лет?

Наличие или отсутствие у ребенка доли владения конкретной квартирой – ключевое обстоятельство, влияющее на необходимость оформлять разрешение органов опеки.

  1. Если ребенок – не владелец, интересы относительно имущества при продаже не страдают, следовательно, обращение в ООП не требуется.
  2. Когда квартира, которой распоряжаются, принадлежит несовершеннолетнему, требуется разрешение на продажу от органов опеки.
  3. Если ребенок-сирота, пребывающий под опекой, имеет регистрацию, но не входит в число собственников, то разрешение ООП тоже нужно согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Прежде чем ООП выдадут разрешение, нужно сделать справку, которая информирует, кто зарегистрирован в квартире, — ее выдает УВМ МВД. Обязательно предоставляются:

  • паспорт представителя.
  • свидетельство о рождении.
  • документ, подтверждающий право собственности на квартиру.

Затем родители с ребенком от 14 лет отправляются в ООП, предоставив документы:

  • заявление;
  • оригинал свидетельства о рождении;
  • выписку из ЕГРН;
  • договор купли-продажи/дарения;
  • справку об отсутствии задолженности.

Также родители предоставляют ООП сведения о том, что новые условия, в которых будет жить ребенок, не станут отличаться от предыдущих в худшую сторону. Исключением служит случай, когда несовершеннолетний находится под опекой или попечительством.

Алгоритм купли-продажи квартиры с прописанным ребенком

  1. Осмотр жилища — выбранный объект должен удовлетворять запросы покупателя. Если это так, следует проверить «чистоту» документов, особенно выписку из ЕГРН. При наличии прописанного ребенка следует договориться о его выписке.

    Если отказ будет аргументирован, покупатель может начать поиски нового жилья или продолжить приобретение этого.

    Последний вариант предполагает:

  • обращение в ООП и подать собственником заявления о намерении провести сделку;
  • заключение предварительного договора купли-продажи, подтверждающий намерения покупки квартиры.
  1. Заключение договора купли-продажи — в него вносится время освобождения помещения, обязанности и права сторон, сроки перерегистрации, ответственность за уклон от обязанностей, условия расторжения документа.

  2. Удостоверение договора нотариусом – сопровождается оплатой госпошлины и стоимости его работ.
  3. Регистрация сделки, регламентируется ст. 131 ГК РФ и законом № 122-ФЗ (от 21.07.1997 г.). Этап сопровождается обращением в Росреестр с пакетом документов.

Если имеется возможность зарегистрировать ребенка в другой квартире, то перед совершением сделки, требуется:

Родителям или законным представителям необходимо обратиться с заявлением о выписке и регистрации ребенка. Для этого нужно обратиться в УВМ МВД,  МФЦ или онлайн через Госуслуги, заполнить заявление. Если ребенку 14 лет и более, личное присутствие обязательно. Для этого понадобится:

  • паспорт родителя;
  • свидетельство о рождении (паспорт ребенка);
  • выписка из ЕГРН.

Через дней 10 в ведомстве выдадут справку о регистрации ребенка по новому адрессу или поставят печать в паспорте.

Останется только сделать справку о том, что прописанных в квартире нет.

Вам также будет интересно

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/njuansy-prodazhi-kvartiry-s-propisannym-nesovershennoletnim-rebenkom/

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми, как продать квартиру если прописан или собственник несовершеннолетний ребенок

Как продать квартиру с зарегистрированными несовершеннолетними

» Купля-продажа квартиры » Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми собственниками

157 просмотров

Если несовершеннолетние дети прописаны в продаваемой квартире или являются ее совладельцами/собственниками, это значительно усложняет процедуру купли-продажи.

Однако возможность продать жилье все равно остается, нужно лишь учитывать особенности и готовиться к сделке более тщательно.

Рассмотрим варианты с продажей жилья в том случае, когда ребенок прописан в квартире и в том, когда он является собственником такой недвижимости.

Можно продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок

Если ребенок прописан в квартире, то главная проблема ее продажи заключается в том, что выписать его из этого жилья можно только в аналогичное. Если квартира будет хуже или ее планируется приобрести уже после продажи текущего жилья, выписать несовершеннолетнего не получится.

Учитывая эту особенность, а также серьезную вероятность того, что прописанный ребенок так и останется в проданной квартире, покупателю рекомендуется настаивать на выписке всех лиц еще до окончательного расчета и перехода права собственности.

Порядок действий

Для продажи квартиры с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком нужно:

  1. Оценить квартиру. Это можно сделать самостоятельно, но лучше обращаться к специалистам.
  2. Найти подходящего покупателя. Можно самостоятельно или при помощи агентства недвижимости/риэлтора.
  3. Обсудить условия сделки. В частности, именно момент с прописанными несовершеннолетними детьми. Некоторые покупатели готовы рискнуть и поверить продавцу, согласившись на то, что дети останутся прописанными. Большая же часть потенциальных покупателей будет настаивать на том, чтобы все жильцы квартиры были из нее выписаны на момент переоформления права собственности. Более того, скорее всего покупатели будут настаивать на том, чтобы обязательство всех выписать до окончания сделки было прописано в договоре купли-продажи.
  4. Предоставить все необходимые документы. Подробный список и описание см.ниже.
  5. Предоставить покупателю возможность осмотреть жилье. При необходимости одновременно с этим можно составить опись имущества (актуально в том случае, если квартира продается с мебелью/техникой).
  6. Составить и подписать договор купли-продажи. Если это необходимо, его также можно заверить у нотариуса.
  7. Оформить квартиру на нового владельца. Это делается в любом отделении Росреестра.
  8. Составить и подписать акт приема-передачи. Обычно этот документ, указывающий на завершение сделки и выполнение сторонами их обязательств друг перед другом подписывается уже после оформления права собственности. Однако в некоторых регионах страны его могут требовать для регистрации, что не совсем корректно и не очень удобно.
  9. Продавец пишет расписку о получении денег. Данный документ составляется не всегда. В некоторых случаях факт передачи денег фиксируется в акте приема-передачи, однако лучше для этого составить отдельную расписку.

Как можно заметить, в данном случае разрешение от органов опеки не требуется так как формально ребенок не имеет к жилью никакого отношения. Однако из данного правила есть исключения. Так, например, если ребенок проживает не с родителями, а с опекунами, то разрешение опеки нужно и в такой ситуации.

От покупателя требуется только паспорт и желание купить квартиру. А вот продавец обязан предоставить достаточно обширный пакет документов:

  • Паспорт продавца. Вполне логично, что этот документ нужен для идентификации личности, чтобы данные в договоре соответствовали паспортным и так далее. Рекомендуется проверить все документы на соответствие данных указанных в них собственника и того человека, который продает квартиру.

Очень многие мошенники, пользуясь невнимательностью покупателей, продают квартиры, которые им на самом деле не принадлежат. Разумеется, полностью оформить сделку они не смогут, но первый взнос или некий аванс вытребовать с покупателя могут. Забрать эти деньги не получится.

  • Выписка из ЕГРН. Этот документ заменяет собой свидетельство о регистрации и предоставляет схожую информацию (о том, кто является владельцем квартиры). Кроме того, в выписке указываются наложенные на жилье обременения, при условии, разумеется, что они вообще есть.
  • Правоустанавливающие документы. К таковым относятся договора дарения и приватизации, договор купли-продажи, завещание и многие другие схожие документы, на основании которых продавец в свое время стал собственником квартиры. Это очень важные документы, так как именно из-за них могут возникать проблемы.

Пример: Если квартира была получена в рамках приватизации, то в ней может быть прописан человек, получивший право пожизненного проживания. Выписать его не получится ни при каких условиях.

  • Выписка из домовой книги. Этот документ как раз указывает на то, кто прописан в квартире. Включая сюда несовершеннолетних детей.
  • Справка из управляющей компании. Показывает наличие или отсутствие задолженности за коммунальные услуги. Не является критически важной бумагой, так как платить долги должен будет предыдущий владелец (они не переходят новому собственнику). Однако знать об этом все равно нужно, чтобы сразу же посетить управляющую компанию, оповестить ее о том, что владелец сменился и потребовать обнулить счетчики, чтобы новый собственник платил уже «с чистого листа».

Из данного правила есть одно исключение: платеж за капитальный ремонт привязывается к квартире, а не к ее владельцу. Так что долги по таким платежам придется выплачивать новому собственнику.

  • Техпаспорт на квартиру. С его помощью можно определить, соответствует ли реальная планировка той, которая отражена в документе. Продавать жилье с неузаконенной перепланировкой можно, но достаточно сложно, ведь в случае проблем, новому собственнику придется либо тратить время и силы, чтобы узаконить то, что есть или же переделывать все жилье, приводя его в соответствие с документами.
  • Разрешение от органов опеки. Как было сказано выше, такой документ требуется только в редких случаях, когда несовершеннолетнее лицо, прописанное в квартире, живет не с родителями, а с опекунами. Получить разрешение достаточно сложно. Кроме того, этот документ имеет срок годности (около 1 месяца), и потому он становится серьезным препятствием для продажи квартиры.
  • Согласие супруги/супруга на продажу жилья. Этот документ нужен только в том случае, если у продавца есть муж/жена, а данная квартира не является его личной собственностью. Так как последний факт практически невозможно доказать, лучше требовать такое согласие вне зависимости от ситуации. Отметим, что документ требует нотариального заверения и относится к платным.

Расходы, которые могут возникнуть при покупке-продаже квартиры обычно несет продавец, как более заинтересованное лицо. Однако в некоторых ситуациях покупатель с продавцом могут разделить эти расходы любым образом. Например, 50 на 50 или 70 на 30. Доступны любые варианты, до которых смогут договориться стороны.

Примерный перечень возможных расходов:

Тип расходовПримерная сумма
Новая выписка из ЕГРН350 рублей
Новый техпаспортОт 10 тысяч рублей
Услуги агентства недвижимостиОт 2% стоимости квартиры
Нотариальное заверение договораОт 5 тысяч рублей
Нотариальное заверение согласия супругиОт 2 тысяч рублей
Оценка квартирыОт 2 тысяч рублей

Если несовершеннолетнего ребенка невозможно выписать до завершения сделки

Во многих случаях продавец квартиры планирует сначала продать свое жилье, а потом, арендуя другую квартиру или проживая у родственников не торопясь найти новую, именно такую какая нужна. Но если в жилье был прописан несовершеннолетний ребенок такая схема станет труднореализуемой. Выписать ребенка из квартиры «в никуда» практически невозможно.

Как следствие, обычно подобные сделки производятся с одновременной покупкой другой квартиры. То есть, продавец по одной сделке выступает в качестве покупателя по другой. Это сильно усложняет и затягивает процедуру, ведь теперь нужно все согласовать сразу между тремя сторонами.

Исключения из правила

Существуют определенные исключения из правила о том, что несовершеннолетнего ребенка нельзя выписать «в никуда»:

  • Переезд в другую страну. В такой ситуации можно выписать ребенка и нигде его не прописывать. Но придется доказывать, что семья действительно собирается переезжать в другое государство на постоянное проживание, а не просто на отдых.
  • Приобретение жилья в новостройке. Если новостройка еще не сдана, то прописаться в квартире не получится, хотя по факту, жилье уже может быть полностью готово к вселению. Придется доказывать, что квартира действительно подходит для проживания несовершеннолетнего лица и как только дом будет сдан, семья сразу же тут пропишется в полном составе.
  • Переезд в другой город. В такой ситуации придется открывать счет в банке на имя несовершеннолетнего и размещать там определенную сумму, которая будет доказывать тот факт, что ребенок без своего «угла» не останется.

Как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок или он собственник

Выше было рассказано о том, как продать жилье, если в нем прописан ребенок. Но что делать, если он не только прописан, но и является совладельцем (или даже единственным владельцем) квартиры?

Ситуация достаточно стандартная и решение тут есть. В принципе, практически все действия идентичны тем, которые описаны выше. Исключение только одно: разрешение от органов опеки на продажу квартиры требуется в обязательном порядке. Без этого документа закрыть сделку не получится.

Как получить разрешение органов опеки

Для того, чтобы получить разрешение от органов опеки, сначала нужно очень хорошо подготовиться. Первым делом следует обсудить ситуацию с самим ребенком и объяснить ему, почему на новом месте будет значительно лучше или зачем вообще нужен такой переезд. С ребенком обязательно будут проводить беседу, так что лучше, если он будет склоняться к новому жилью.

Кроме того, рекомендуется представить новую/потенциальную квартиру в очень хорошем свете. Предоставить фотографии, план квартиры, описать, как это все будет выглядеть и так далее. Чем отчетливее будет разница между новой и старой квартирами (в пользу новой), тем лучше. Также понадобится написать заявление, однако это уже не столь существенно. Составляется оно прямо на месте.

В некоторых случаях представители органов опеки могут лично поехать посмотреть на старую и новую квартиры, так что откровенно врать об их состоянии и особенностях не стоит.

Вплоть до 14 лет несовершеннолетний ребенок не подписывает документы, даже если является совладельцем квартиры. После наступления 14 лет ребенок должен ставить свою подпись наравне со взрослыми, но только при условии, что взрослые (родители или опекуны) дают на это свое согласие.

В редких случаях ребенок может быть признан совершеннолетним (эмансипированным) до достижения 18-ти летнего возраста. Но для этого требуется соответствующее решение суда. Зато при его наличии ребенок будет восприниматься как полноценный взрослый со всеми вытекающими отсюда правами и обязанностями.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми – достаточно сложная процедура. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, какие именно моменты следует учитывать в первую очередь, что и как нужно делать и так далее. Они же могут сопровождать сделку от начала и до конца, что поможет избежать многочисленных проблем.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnimi-detmi-sobstvennikami/

Продажа квартиры с зарегистрированным несовершеннолетним

Как продать квартиру с зарегистрированными несовершеннолетними

Продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок – задача выполнимая, но сложная. Она потребует не только затрат времени, но и нервов. Сразу следует отметить, что подобная сделка возможна не всегда, но в некоторых случаях она проходит довольно быстро и без особых проблем.

Требования к помещению

Ребенок, зарегистрированный в квартире, выставленной на продажу – существенное обременение.

Каждый покупатель желает получить свободное во всех отношениях помещение, без каких-либо прописанных лиц, долгов по коммунальным платежам и аналогичным обязательствам, оставшимся после предыдущего владельца.

Поэтому многих интересует вопрос, как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок.

Для того чтобы продать квартиру, ребенка придется выписать на другую территорию, отвечающую всем требованиям. Выписать несовершеннолетнего и не регистрировать его нигде, недопустимо. Площадь, на которую перерегистрируется ребенок, должна быть не меньше, чем та, где он был прописан ранее.

Органы опеки и попечительства

Органы опеки и попечительства призваны защищать детей от любого нарушения их прав.

Если ими будет установлено, что продажа квартиры повлечет за собой существенное ухудшение условий ребенка, то получить согласие на сделку вряд ли удастся. Но, если ранее их разрешение было необходимым, то сейчас порядок упрощен.

В большинстве случаев, родителям позволено самостоятельно определять имущественное положение детей, и продать квартиру с прописанным ребенком не сложно.

Последствия нарушения требований

Ни в коем случае нельзя ущемлять права ребенка. Даже если не потребовалось получение согласия органа опеки и попечительства, следует объективно оценить, не ухудшатся ли жилищные и имущественные условия несовершеннолетнего.

Если будут выявлены нарушения прав ребенка, стороны заключенного договора понесут соответствующую ответственность. До достижения совершеннолетнего возраста, ответственность за детей возложена на их родителей и иных законных представителей. Именно они несут ответственность за допущение нарушения прав ребенка.

Зарегистрированный ребенок

Если в квартире прописан ребенок, но он не является ее собственником, то получать разрешение органов опеки и попечительства не придется. Тем не менее, нотариус не заверит сделку, если не будет сведений о выписке несовершеннолетнего с продаваемой площади и его регистрации по другому адресу.

Следовательно, сначала нужно обратиться в паспортный стол или ЖКС с заявлением о снятии с регистрации. Далее, ребенка нужно зарегистрировать в другом жилом помещении и получить справку о регистрации (Ф-9).

По предыдущему месту регистрации также получается справка, уже «чистая», то есть, в которой указывается, что в квартире никто не прописан.

Это касается не только детей, но и всех других лиц, ранее прописанных в продаваемом помещении.

Несовершеннолетние регистрируются по адресу одного из родителей (или опекунов).

Состояние приватизации

Приватизация создает определенные трудности. Продажа жилья, находящегося в состоянии приватизации, займет больше времени. Потребуется представление большего количества документов.

Являющиеся участниками приватизации дети, имеют права наравне со взрослыми. Пока приватизация не окончена, продать квартиру не получится, поскольку до завершения процесса нельзя выписать несовершеннолетних.

Далее, ребенок станет собственником доли квартиры, и начнутся проблемы с его выпиской, поскольку законом установлены особые требования к площади, на которую он перерегистрируется.

Если несовершеннолетнему принадлежит доля площадью в 20 кв.м., то зарегистрировать его в жилом помещении, где на человека будет приходиться 10 кв.м.

, да еще и лишить единственной собственности, будет явным нарушением прав.

Доля несовершеннолетнего в квартире

Если родители (или опекуны) планируют продавать приватизированную квартиру, доля которой принадлежит ребенку, в обязательном порядке необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Для того чтобы сделка не сорвалась, согласие нужно оформить заранее.

Если налицо явное нарушение прав несовершеннолетнего, надеяться на положительное решение органов опеки не стоит. Одним из важнейших моментов, на который обратят внимание сотрудники, будет наличие другой жилплощади, куда планируется перерегистрировать ребенка.

Подтвердить его наличие нужно в письменном виде.

Для того чтобы увеличить вероятность получения разрешения, некоторые родители отрывают счет на имя ребенка, переводя туда денежные средства, равные стоимости его доли квартиры. Подобный вариант возможен, если семья не планирует покупать другое, улучшающее условия проживания, жилье.

Подготовка документов

Существует стандартный перечень документов, необходимых для оформления продажи квартиры. Он может изменяться, в зависимости от обстоятельств, требований регистрирующего органа и изменений законодательства. В настоящее время для проведения сделки необходимы следующие документы:

  1. Документы, удостоверению личность (паспорта, свидетельство о рождении) и их копии;
  2. Правоустанавливающие документы на квартиру (как правило, достаточно свидетельства о праве собственности);
  3. Письменное согласие органов опеки и попечительства;
  4. Договор купли-продажи квартиры (составляется в трех экземплярах);
  5. Акт приема-передачи;
  6. Квитанция об уплате государственной пошлины.

Также следует подготовить «чистую» справку о регистрации, и справку о регистрации ребенка и других лиц по другому адресу, справку из управляющей компании об отсутствии долга по уплате коммунальных платежей. Эти документы может потребовать покупатель, в подтверждение об отсутствии обременений.

Действия по сбору документов

Как только принимается решение о продаже квартиры, необходимо подготовить все документы, какие могут потребоваться для регистрации сделки.

Лучше сделать это заранее, еще до того, как появится покупатель, поскольку далеко не все готовы ожидать сбора документов, и могут отказаться от приобретения.

Более того, даже при собранном пакете документов, многие покупатели опасаются связываться с квартирами, где были прописаны несовершеннолетние.

Начинается сбор документов с выписки все зарегистрированных лиц из квартиры, выставляемой на продажу.

Чтобы выписать несовершеннолетнего, которому принадлежит доля, нужно представить документы о приобретении новой жилплощади, либо об открытии банковского счета на имя ребенка.

Следовательно, представляется копия договора купли-продажи нового жилья (или соглашение), либо банковская выписка по счету.

С полученными документами следует обратиться в отдел опеки и попечительства, где подать обращение с просьбой о разрешении продажи квартиры. К заявлению прилагаются следующие документы:

  1. Удостоверения личности собственников квартиры;
  2. Документы, подтверждающие право собственности каждого из них;
  3. Согласие на продажу от каждого собственника;
  4. Документы на квартиру: кадастровый паспорт, план, технический паспорт;
  5. Выписка из домовой книги с указанием состава семьи, зарегистрированных лиц;
  6. Справка об отсутствии задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги;
  7. Справка о состоянии лицевого счета.

Представление всех вышеперечисленных документов не гарантирует получения положительного решения по заявлению.

Тем не менее, непредставление полного списка (его лучше уточнить в органах опеки и попечительства, поскольку требования периодически меняются) может послужить отказом в принятии для рассмотрения. Необходимо предоставить оригиналы и копии.

Для принятия решения могут потребовать дополнительные справки и выписки, тогда орган опеки продлевает срок рассмотрения, предоставляя время на их получение и подачу, но не более месяца.

Таким образом, продать квартиру с прописанными детьми, не достигшим совершеннолетия, и не являющимися собственниками, относительно несложно. В то же время, сделка с недвижимостью, часть которой принадлежит ребенку, затруднительна, требует большего времени.

Источник: http://PravoNaNasledstvo.ru/propiska/prodazha-kvartiry-s-zaregistrirovannym-nesovershennoletnim.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.