Как правильно проверить квартиру при покупке

Содержание

Как проверить квартиру перед покупкой в 2021 году | Инструкция

Как правильно проверить квартиру при покупке

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры, чтобы убедиться в юридической чистоте и не остаться на улице? Какие недостатки могут скрываться за идеальной отделкой? Насколько нужен риэлтор или можно все проверить самостоятельно (например, на сайте Росреестра)? Financer.com собрал данные у агентов по недвижимости, юристов и покупателей недвижимости и составил подробную инструкцию.

По статистике, 3 из 5 покупателей сталкиваются с «подводными камнями» приобретаемого жилья. В лучшем случае это выливается в неожиданный ремонт. В худшем приводит к тому, что люди теряют и квартиру, и деньги.

При сделках с недвижимостью ежегодно фиксируется более 15000 случаев мошенничества!

Зачем проверять квартиру перед покупкой

«Закон о защите прав потребителей» изрядно нас избаловал, заставив поверить, что при получении «некачественного товара» или расторжении сделки мы как минимум не потеряем свои средства. В случае с недвижимостью это не всегда так.

  • Сделку могут признать недействительной

Если это наследство, которое оспорят другие родственники, недвижимость, нажитая в браке и проданная без согласия второго супруга, жилье, проданное пожилым человеком, который впоследствии оказывается недееспособным.

В лучшем случае покупатель сможет вернуть деньги за покупку. Но средства, потраченные на ремонт, услуги риэлтора уже не вернутся. В ситуации с ипотекой все еще печальнее – уплаченные банку проценты улетят в «трубу» (а ведь именно они составляют большую часть платежей в первой половине срока).

  • Ремонт может оказаться дороже

Скрытые недостатки жилья могут привести к удорожанию ремонта в 2 – 3 раза и более.

Насекомые, плесень, шумные соседи, грохот трассы, по которой ночью едут грузовые машины – множество факторов приводит к снижению качества жизни. Исправить эти проблемы удается не всегда.

Неузаконенная планировка, проведенная предыдущими владельцами, рано или поздно дойдет до сведения БТИ. Штрафовать и заставлять вернуть все «как было» будут уже нынешнего владельца. И интересовать ваша неосведомленность никого не будет.

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту

Перед заключением сделки важно пройтись по всем нижеуказанным пунктам, не пропуская ни одного. Особенно важная проверка квартиры на юридическую чистоту при покупке на вторичном рынке.

Выписка из ЕГРН

Самый важный документ, чтобы проверить квартиру перед покупкой. В том числе, на обременение.

В нем указывается:

  • информация о сделках с данной недвижимостью с 1998 года (более раннюю историю можно проследить, запросив сведения в БТИ или местной администрации). Если объект переходит из рук в руки каждые год-два, это повод задуматься, что с ним что-то не так.
  • наличие обременений и арестов – полбеды, если объект в ипотеке (ипотечную квартиру сейчас спокойно можно продать, хотя бумажной волокиты будет больше). Куда опаснее, если в отношении объекта ведется судебная тяжба или в принципе наложен арест.
  • собственники – если недвижимостью владеют несколько человек, вам потребуется заключать договор со всеми или же получать от каждого согласие на продажу. В противном случае сделку могут оспорить.

ОБЯЗАТЕЛЬНО ЗАКАЗЫВАЙТЕ ВЫПИСКУ САМИ!

Предоставленные продавцом документы могут быть измененными.

Паспорт собственника

Сделка должна заключаться только с собственником жилья. Не доверяйте доверенностям, даже подписанным у нотариуса. В практике юристов немало дел, когда нотариус банально находился «в доле». Доказательство вины в данном случае – сложный и затратный процесс.

Что должно совпадать:

  • данные владельца и данные из ЕГРН выписки
  • данные владельца и данные, указанные в договоре купли-продажи

Нередко используется схема мошенничества, при которой ошибочные данные вписываются уже в договор. Обычно речь идет об одной букве или цифре, которую вам клятвенно обещают потом поправить, и вообще «какая разница».

Документы о праве собственности

Необходимо подтверждение, что вы заключаете договор именно с владельцем недвижимости. Даже если данные, указанные в паспорте и ЕГРН совпадают, не лишней будет дополнительная проверка.

  • При покупке недвижимости с рук в новостройке – необходим договор долевого участия и акт приемки (если дом уже достроен и сдан);
  • Если продавец является первым собственником и приватизировал жилье – документ, подтверждающий передачу недвижимости в собственность;
  • Если квартира была куплена – договор купли-продажи.

Если у объекта ранее были другие собственники, при проверке на юридическую чистоту, не лишним будет попросить акт приема-передачи и расписку о получении денег от предыдущего собственника. Важно убедиться, что между нынешним собственником и предыдущим нет разногласий, поводов для оспаривания – вас не должны затронуть конфликты других людей.

Согласие супруга

Даже оформленная только на одного из супругов, если недвижимость была приобретена в браке, второй супруг имеет на нее право.

Перед заключением сделки обязательно получите согласие супруга на продаже – нотариально заверенное. И проверьте срок его действия – он должен охватывать период, когда вы заключаете сделку.

Справки о дееспособности

Недееспособное лицо не может отвечать за свои действия и распоряжаться имуществом. Согласно юридической практике, даже при наличии справок из ПНД и НД могут возникнуть сложности, но если документ выдан менее месяца назад, это уже существенно снижает риски.

Технический паспорт

Содержит сведения о доме, подробные данные о помещениях, план и экспликацию плана. Тех.паспорт необходим при оформлении покупки в ипотеку. Но даже если вы совершаете сделку, имея полную сумму на руках, проверить данные будет не лишним.

Продавцы часто преувеличивают площадь помещений, а ходить по комнатам с рулеткой не всегда удобно и возможно – в тех.паспорте отражен реальный метраж комнат.

Но есть и более опасный вариант – неузаконенная планировка.

Справки о регистрации (форма №9 и форма №12)

Форма № 9 содержит сведения о людях, зарегистрированных по данному адресу.

Несколько лайфхаков для проверки квартиры при покупке:

  • Форма №9 легко подделывается, поэтому желательно сделать так, чтобы собственник заказал ее при вас
  • Существуют два варианта формы – обычная и архивная. Просите обе. В архивной указываются не только лица, зарегистрированные сейчас, но и временно выписанные, несовершеннолетние, пенсионеры. Если архивная и обычная справка отличаются, лучше проконсультироваться у юриста, как защитить свои права в будущем. Могут возникнуть ситуации с оспариванием собственности.

Форма №12 содержит сведения о лицах, снятых с регистрации. Это могут быть люди, находящиеся на длительном лечении в больнице, несовершеннолетние, содержащиеся в интернате, лица, находящиеся в местах лишения свободы. Одним словом – проблемные категории граждан, которые нередко пытаются восстановить свои права через суд.

Зачем вам лишняя нервотрепка?

Выписка из домовой книги

Аналогичная справке по форме №9.

И все же, чтобы проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту, советуем заказать ее тоже. В практике риэлторов и юристов встречаются ситуации, когда данные отличаются.

Копия лицевого счета

Содержит данные о характеристиках объекта, зарегистрированных лицах и долгах по коммунальным платежам.

По сути, дублирует другие документы, но, как и в ситуации с выпиской из домовой книги, позволит дополнительно проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой.

Как быстрее проверить квартиру на юридическую чистоту

В Москве и Московской области используется «Единый жилищный документ». Он заменяет целый список других бумаг:

  • выписку из домовой книги
  • копию лицевого счета
  • справки о составе семьи, одиноком умершем, иждивенцах, совместном проживании с умершим
  • справки о регистрации по адресу, изменении адреса, проверке жилищных условий
  • справку об отсутствии долгов по ЖКХ
  • справку о замене паспорта

Проверка новостроек

Основные риски при приобретении жилья в новостройке связаны с завершением строительства в принципе, законностью данного строительства и его качеством.

Какую информацию нужно проверить

  • разрешительную документацию – надежные застройщики обычно выкладывают ее прямо на сайте, чтобы быстрее привлечь покупателей. Обязательно должно быть разрешение на строительство и проектная декларация. Еще лучше – если прописаны тех.условия по коммуникациям.
  • статус участка – проверяется по выписке из ЕГРН. Если это сельскохозяйственные земли, могут возникнуть проблемы. Кроме того, земля не должна быть под арестом, в залоге, под обременением.
  • репутацию компании – чем известнее застройщик, тем меньше рисков. Также посмотрите отзывы по предыдущим объектам. Если ранее были задержки в сдаче объекта, недовольные покупатели, есть риск, что ситуация повторится.

Перед совершением сделки последите какое-то время за ходом строительства. Многие компании сейчас устанавливают видеокамеры, позволяющие в реальном времени следить за происходящим.

Идеальный вариант – выбирать именно такие объекты.

Но если подходящие варианты (по цене, расположению и т.д.) не настолько модернизированы, застройщик в любом случае должен выкладывать на сайт информацию о ходе строительства. И чем чаще, тем лучше.

Если работы ведутся согласно плану, без существенных задержек, это дополнительно укрепит вашу уверенность. Если же задержки начинаются уже на стадии котлована, это серьезный повод поискать альтернативу.

Как еще проверить квартиру перед покупкой

В основном дополнительные меры относятся к тому, как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке.

Мы также советуем вести покупку, наняв собственного риэлтора. Помните, что агент продавца, в первую очередь, будет заботиться о его интересах.

Источник: https://financer.com/ru/kak-proverit-kvartiru-pered-pokupkoi/

Как проверить квартиру перед покупкой на вторичном рынке: проверка юридической чистоты объекта недвижимости

Как правильно проверить квартиру при покупке

/ Газета / Новости рынка недвижимости Москвы

Операции с недвижимостью сопряжены с финансовыми рисками. Если их не учитывать, покупатель может потерять деньги и жилье. Снизить риски поможет проверка юридической чистоты объекта недвижимости. О ней важно знать, даже если вы пользуетесь услугами риелтора, поскольку действия специалиста также нужно проверить.

Новостройки и квартиры в новостройках

Читать нас в Яндекс.Новостях

Процесс покупки квартиры, на первый взгляд, не выглядит слишком сложным: нужно подготовить бумаги, заключить договор, рассчитаться с продавцом и зарегистрировать право собственности.

Что может пойти не так? Но вот объявляются родственники продавца, права которых не учли при купле-продаже, и начинаются судебные тяжбы.

Для нового собственника — это дополнительные расходы и риск остаться без квартиры.

Сделку могут аннулировать, если продавец стоит на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере. В таком случае его могут признать недееспособным, в результате чего куплю-продажу отменят и покупателю придется вернуть квартиру.

Чтобы не столкнуться с такими ситуациями, нужно тщательно проверить приобретаемый объект.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой

Чтобы проверить квартиру на юридическую чистоту, нужно:

  1. Запросить сведения в Росреестре. Заказать выписку из ЕГРН, в которой содержатся характеристики объекта недвижимости (адрес, метраж, количество комнат), наличие обременений, данные владельца жилья.
  2. Заказать архивную выписку о лицах, ранее прописанных в квартире. Ее можно получить в паспортном столе или в МФЦ.
  3. Проверить техническую документацию на объект недвижимости.
  4. Проверить документы, подтверждающие факт отсутствия задолженности перед поставщиками ЖКУ (в УК или ТСЖ).

Все документы нужно проверить на соответствие. Например, информация в выписке из ЕГРН должна совпадать с паспортными данными продавца.

Документы для проверки

Перед тем как передавать задаток продавцу, нужно выяснить следующее:

  • когда построен дом;
  • кто прописан в квартире;
  • обладает ли продавец правом на продажу квартиры;
  • есть ли у продавца полный пакет документов для заключения сделки.

Остановимся подробнее на документах, которые нужно проверить.

Документы, удостоверяющие личность собственника

Чтобы убедиться, что человек, который выступает в роли продавца, действительно собственник квартиры, нужно проверить его паспорт. В нем не должно быть опечаток и исправлений. Если есть признаки того, что фотографию вырезали, вклеивали новую, есть повреждения на ламинирующем покрытии, значит паспорт поддельный. Подлинность документа можно проверить онлайн в сервисе ГУ ВМ МВД РФ.

Разница в ФИО в документах на квартиру и в паспорте может быть из-за того, что продавец сменил фамилию. В таком случае нужно запросить у него документы, которые подтвердят этот факт. Это может быть свидетельство о заключении брака или документ о смене фамилии. Предыдущая фамилия продавца должна совпадать с данными в документах на квартиру.

Бумаги правоустанавливающего характера

Нужно проверить правоустанавливающий документ на недвижимость. Это документ, который подтверждает факт получения права собственности на квартиру продавцом. Если продавец приобрел недвижимость с помощью купли-продажи, правоустанавливающим документом будет договор купли-продажи, если получил по наследству — свидетельство о принятии наследства.

Если продавец может предоставить только договор найма и утверждает, что он подтверждает право собственности, не стоит ему верить. Это значит, что квартира не в собственности.

Справка о погашении ипотеки

Справка о погашении ипотеки потребуется, если продавец приобретал жилье в кредит. Ее наличие свидетельствует о том, что он полностью выплатил ипотечный долг.

Справка должна быть оформлена на официальном бланке банка и содержать все реквизиты, свидетельствующие о ее подлинности (дата, исходящий номер, подпись, печать).

Свидетельство о регистрации

Ранее также нужно было проверять свидетельство о праве собственности. Этот документ подтверждал факт регистрации права владельца. Его отменили в 2016 году, вместо него выдают выписку из ЕГРН.

Справки из ПНД и НД

Справки из психоневрологического и наркологического диспансера потребуются, если есть сомнения в адекватности продавца. Если после совершения сделки его признают недееспособным, куплю-продажу отменят.

Кадастровый и технический паспорта

Дополнительно следует проверить технические характеристики жилья. Сведения, указанные в документах (подробный план объекта недвижимости и экспликация к нему), не всегда соответствуют состоянию жилья на практике.

План помещения в техпаспорте должен соответствовать реальной планировке квартиры. Данные о жилье из выписки из ЕГРН должны совпадать с информацией в техническом паспорте. Важно, чтобы в техпаспорте не было красных линий. Их наличие говорит о перепланировке, которую собственник квартиры не узаконил.

Кадастровый паспорт отменили в 2017 году. Проверять его нет смысла, поскольку информация, которая в нем содержится может быть устаревшей.

Справка о регистрации (форма 9)

Справка по форме 9 нужна, чтобы проверить список лиц, которые зарегистрированы в квартире. Так можно обезопасить себя от судебных разбирательств, если окажется, что в квартире прописан ребенок или человек, который имеет пожизненное право там проживать.

Этот документ часто подделывают, поэтому стоит обратится вместе с собственником в УК или ТСЖ, чтобы проконтролировать процесс ее получения.

Справка по форме 12

В этом документе указана информация о всех, кто когда-либо был зарегистрирован в квартире. Нужно проверить, чтобы в нем не было лиц, которые были выписаны временно по причине службы в армии или отбывания наказания в местах лишения свободы. Такие жильцы могут восстановить регистрацию по возвращении без согласия нового собственника.

Выписка из финансового лицевого счета (ФЛС)

Этот документ нужен, чтобы проверить наличие долгов по коммунальным услугам. Если за собственником числится задолженность, нужно согласовать ее погашение перед заключением договора купли-продажи.

Копия ФЛС нужна, если сделку будут удостоверять у нотариуса. Получить ее можно в МФЦ.

Единый жилищный документ

Единый жилищный документ могут получить жители Москвы и Подмосковья. Он имеет ту же юридическую силу, что и:

  • выписка из домовой книги;
  • копия ФЛС;
  • справке о членах семьи;
  • справке о зарегистрированных лицах.

Документ выдает МФЦ.

Доверенность

Доверенность потребуется, если в качестве продавца выступает не собственник. Нужно сверить данные паспорта доверенного лица с информацией в документе.

Доверенность должна быть нотариально удостоверена.

Дополнительно проверить документ на подлинность можно в специальном сервисе.

Если после проверки документов возникли сомнения, нужно сообщить о них продавцу. Если он не смог дать внятных объяснений, лучше отказаться от сделки и подыскать другой вариант.

Нюансы проверки квартиры в различных ситуациях

В отдельных ситуациях потребуется проверить дополнительные документы и факты. Рассмотрим их подробнее.

Жилье получено по наследству

Если жилье было получено продавцом по наследству, нужно убедится, что никто, кроме него, не претендует на квартиру. Даже если с момента получения недвижимости прошло более трех лет, могут объявится родственники продавца, права которых не учли. Они смогут обратиться в суд и восстановить срок давности.

Чтобы снизить риски нужно вместе с продавцом обратиться к нотариусу, который выдал свидетельство о принятии наследства, и получить у него справку об отсутствии претендентов на квартиру.

У квартиры несколько собственников

Если квартира находится в совместной собственности нескольких лиц и доли не определены, потребуется получить согласие каждого собственника на ее продажу.

Если доли собственников определены, это будет указано в выписке из ЕГРН. Тогда каждый из них может продать свою долю отдельно. Перед этим он должен оповестить остальных о своих планах и предложить им выкупить долю. Продать ее третьему лицу можно будет, только если остальные владельцы откажутся от выкупа или не ответят на письменное извещение в течение месяца.

Продавец – несовершеннолетнее лицо

Если собственник квартиры несовершеннолетний, для ее продажи нужно получить разрешение органа опеки. Без этого документа Росреестр не зарегистрирует сделку. Если же это произойдет, то куплю-продажу могут отменить из-за нарушения прав ребенка.

Проверка квартиры при покупке у застройщика

Основная опасность при покупке квартиры на первичном рынке — остановка строительства. Чтобы снизить риски, нужно:

  1. Проверить наличие разрешения на строительство у застройщика.
  2. Проверить регистрационные документы компании.
  3. Убедиться, что застройщик строит дом по ФЗ №214.
  4. Убедиться, что земельный участок находится в собственности компании. Если земля в аренде, срок аренды не должен быть меньше срока строительства.
  5. Проверить, что застройщик работает с использованием счета-эскроу. С 1 июля 2019 года это требование обязательно.

Особое внимание нужно уделить проверке застройщиков, которые предлагают квартиры по заниженным ценам.

Заключение

Детальный анализ документов на квартиру не дает гарантии, что в будущем не возникнет проблем. Но он поможет значительно снизить риски. Если при проверке возникли сомнения, лучше отказаться от покупки недвижимости и найти другой вариант.

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Источник: https://www.Restate.ru/material/guide-kak-proverit-kvartiru-pered-pokupkoy-chto-smotret-na-chto-obrashhat-vnimanie-172447.html

Как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке

Как правильно проверить квартиру при покупке

Найти подходящую квартиру и проговорить все детали сделки с продавцом – это еще только начало. Важно проверить приобретаемую недвижимость на юридическую чистоту.

Приобретение и продажа объекта недвижимости являются сделками, наиболее часто подверженными мошенническим действиям и схемам. Под термином «юридическая чистота» обычно подразумевают отсутствие каких-либо препятствий для проведения сделки, которую впоследствии станет невозможно оспорить в суде.

К негативным последствиям приобретения квартиры, можно отнести:

  • отзыв прав собственности и денег, внесенных за ее покупку;
  • внезапно появившиеся третьи лица со своими правами на квартиру.

Проверять квартиру нужно и при покупке в ипотеку, даже при том, что банки обязаны ее тщательно проверять. Никто не застрахован от того, что может объявиться гражданин с правами на недвижимость и обратиться в суд о признании сделки недействительной.

Максимально обезопасить покупку поможет проверка квартиры на юридическую чистоту в 2021 году.

Этапы проверки юридической чистоты при покупке квартиры

Жилье проверить можно и самостоятельно, не прибегая к услугам юристов. Для этого нужно придерживаться нескольких пунктов.

1. Затребуйте правоустанавливающие документы на квартиру. К ним относятся:

  • выписка из ЕГРН (срок действия 30 дней);
  • свидетельство о наследстве;
  • один из договоров: купли-продажи, дарения и другие.

Любые исправления, которые в них могут присутствовать, обязательно заверяются нотариально либо обеими сторонами сделки.

2. Уточните, имелась ли перепланировка и узаконена ли она. При осмотре квартиры сверьте площадь комнат с техническим планом. Если имеются несовпадения, то можно сделать вывод, что перепланировка не узаконена и ответственность за нее будет лежать на новом собственнике.

3. Изучите историю квартиры. Самый лучший вариант, когда она находилась у одного собственника или покупается в новостройке, тогда она уж точно без истории. Даже если собственник первый нужно заказать полную выписку из ЕГРН, где посмотреть, кто является правообладателем, и не имеются ли обременения, ограничения на продажу жилья.

Заказать выписку из ЕГРН

Если квартира получена в наследство в последствии покупки могут обнаружиться другие наследники, которые вправе в течение трехлетнего срока оспорить право на нее. Поэтому лучше уточнить у нотариуса о наличии таковых и их письменном отказе от принятия наследства. Если заявлений не окажется, лучше такую квартиру не покупать.

Не менее сложно с возможными обременениями. Их наличие может стать причиной отказа в регистрации договора купли-продажи.

4. Проверьте дееспособность продавца. Это нужно, чтобы затем он не заявил, что в момент совершения сделки находился в невменяемом состоянии, особенно это важно для гражданина в возрасте, то есть пенсионера. Если есть такие подозрения, лучше попросить показать водительское удостоверение или справку из неврологического диспансера.

5. Прописаны ли в квартире граждане. Обязательно нужно запросить у собственника выписку из домовой книги о том, кто был прописан ранее или имеет прописку на данный момент в жилье. Это необходимо для того, чтобы выяснить отсутствие жильцов, с выселением которых могут возникнуть проблемы. Таких случаев немало:

  • отбывающий срок в колонии или находящийся на лечении в специализированном учреждении для лиц с отклонениями в психике, а также в длительной командировке или военной службе, по возвращению может затребовать долю в квартире;
  • дети, права которых были нарушена в ходе приватизации, впоследствии вправе оспорить законность сделки.

6. Попросите представить справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Этот пункт не относится к юридическим вопросам, но образовавшиеся долги, оплачивать придется новому владельцу.

Проверка онлайн

Проверить на юридическую чистоту квартиру при помощи возможностей сети интернет практически невозможно. Единственный документ, который вы сможете заказать самостоятельно — это выписка из ЕГРН. Но в ней можно увидеть только, кто на текущий момент является собственником, и имеются ли обременения. Об этом написано выше.

Советы перед покупкой квартиры

Чтобы адекватно оценить юридическую чистоту покупаемой квартиры, нужно не только запросить документы, но и обратить внимание на их подлинность и достоверность. Это поможет впоследствии избежать ряда проблем.

Перечислим некоторые моменты, на которые нужно обратить внимание перед покупкой жилья:

  • если вы покупаете квартиру, которую собственник продает через риэлтора, не стесняйтесь просить встречи с владельцем жилья, а также долевыми собственниками, если таковые имеются;
  • пообщайтесь с соседями продавца, чтобы уточнить его репутацию, а также нотариусом, заверившим документы;
  • у продавца просите только оригиналы документов, проверьте наличие соответствующих печатей и подписей на них;
  • сверьте каждый документ друг с другом, в нем везде должен быть указан конкретный объект недвижимости с одинаковыми признаками и паспортные данные собственника везде одинаковыми;
  • проверьте свидетельство о браке и уточните, что должно быть получено согласие супруга на продажу квартиры;
  • некоторые справки и выписки имеют срок действия, обращайте на это внимание.

Если продавец пытается хитрить и не представляет документы, то ему есть, что скрывать от вас. Это должно насторожить и заставить усомниться в его честности и порядочности. Честному гражданину, желающему продать квартиру, не составит труда заполучить и показать все справки и документы.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Очень сложно все предусмотреть и не попасться на крючок мошенников на рынке недвижимости. Но нужно минимизировать риски и это под силу сделать каждому, кто готов приобрести в собственность жилье.

Какие же риски существуют?

  1. Обратите внимание на выписку из ЕГРН и указанные там аресты, ограничения. Хорошо бы уточнить, имели ли место конфликтные ситуации с этой квартирой в течение трех последних лет. Насторожить может и многократная смена владельцев.
  2. Любой из договоров, являющихся основанием для регистрации права собственности у продавца, обязательно должен быть в оригинале и без исправлений. В договоре есть условия расторжения. Если какой-либо из существенных пунктов не был исполнен, то затем могут возникнуть судебные тяжбы с предыдущим владельцем. И закончиться они могут непредсказуемо. Насторожить может и скорая продажа сразу после оформления договора дарения от человека, не являющегося родственником, или после получения в наследство.
  3. Обращайте внимание на наличие и подлинность паспорта продавца или его представителя. В этом случае еще важно проверить доверенность, дату окончания ее действия и нотариальное заверение.
  4. Наличие третьих лиц и прописанных несовершеннолетних детей – существенный риск признания сделки недействительной. Органы опеки и попечительства могут вмешаться и отменить регистрацию договора, если обнаружат ущемление прав ребенка. Проверяйте документы о приватизации, внесены ли туда дети. В противном случае они могут обжаловать сделку, но после наступления совершеннолетнего возраста такого права лишаются.
  5. Если хозяин квартиры состоит в браке, то обязательно нужно заверенное нотариусом согласие второго супруга.
  6. Обращайте внимание на поведение продавца. Если сомневаетесь в его психическом состоянии, лучше запросите соответствующую справку о здоровье.

Покупка квартиры на вторичном рынке – рискованное мероприятие, требующее внимания и проверки всех документов и фактов по ней. Не дайте себя обмануть, проверяйте и перепроверяйте до момента оформления сделки.

: Как проверить квартиру перед покупкой через спец. каналы

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/pokupka-kvartiry/kak-proverit-kvartiru-na-juridicheskuju-chistotu-pri-pokupke-samomu/

На что смотреть при осмотре квартиры

Как правильно проверить квартиру при покупке

Перед покупкой квартиру нужно внимательно осмотреть. Узнайте, что заслуживает особого внимания. Проверите это – не придется потом нести лишние затраты.

Осмотр вторичной квартиры перед покупкой требует внимательности. Это не новостройка, где все на виду, и можно положиться на положительное заключение Госстройнадзора. У жилья с историей нередко находятся недостатки. А его владельцы стараются их замаскировать. Рассмотрим, к чему следует присмотреться покупателю.

Как подготовиться к осмотру квартиры

Многие путают непосредственное знакомство с объектом недвижимости с проверкой его юридической чистоты. Последняя осуществляется отдельно. Хотя не лишним будет получить заранее технический план осматриваемой квартиры. Так покупатель сможет сравнить планировку по документам с фактической. 

Удостовериться в законности планировки важно по ряду причин:

  1. Безопасность. Если предыдущий владелец повредил несущие конструкции, это создаст угрозу для жизни и здоровья нового.

  2. Исключение дополнительных неудобств. Если перепланировка – запрещенная, владельца квартиры могут через суд заставить привести помещение в исходный вид. Даже если новому хозяину оплачивать это не придется, лишний ремонт обеспечен.

  3. Ипотека. Банки не выдадут кредит на квартиру с несогласованной перепланировкой.

Остальные документы отложим. А собственный паспорт лучше взять. Хозяин имеет право уточнить, кого пускает в дом.

Взять с собой на осмотр лучше более полезные вещи:

  • ручку и бумагу;
  • фотоаппарат;
  • рулетку;
  • вольтметр.

Не стоит полностью полагаться на телефон. Если он подведет, просмотр придется отложить. Информацию обязательно нужно фиксировать, чтобы потом в спокойной обстановке повторно проанализировать увиденное.

Первый этап осмотра квартиры: общее впечатление

Когда вы входите в квартиру, все внимание захватывает обстановка (если помещение – не пустое). Сразу спросите, что из мебели и техники продается вместе со стенами. Тогда лишние вещи не будут занимать ваши мысли.

Далее стоит оценить планировку квартиры. Не нужно стесняться спрашивать, не было ли раньше перегородки между ванной и туалетом, как отнеслось БТИ к присоединению балкона и т.п. Если окажется, что собственник перекладывал стены, важно выяснить, какой материал он использовал, а какой был изначально.

Зайдите в каждое помещение. Если хозяин пригласил вас на просмотр, значит, он к этому подготовился.

Обратить внимание необходимо на такие нюансы:

  1. Наличие плесени и грибка. Они могут быть на виду (на стенах и потолке) или проступать в углах. Поинтересуйтесь, как давно эта неприятность появилась и чем была спровоцирована. Может, квартиру недавно затопили, а, может, там повышенная влажность из-за какой-либо неисправности.

  2. Запахи. Даже если хозяева зальют все освежителем воздуха и в каждой комнате поставят по чашке кофе, неисправную вытяжку вычислить нетрудно. 

  3. Звуки. Шум спускаемой воды сверху, ругань за стеной, грохот лифта, гул машин за окном будут сопровождать вас ежедневно в случае покупки. Лучше заранее оценить, насколько это слышно.

  4. Вид из окна. Не забудьте выглянуть из каждого, а также выйти на балкон или лоджию.

Как бы иррационально это ни звучало, не лишним будет прислушаться и к внутреннему голосу. В некоторых помещения бывает давящая атмосфера. И если вам психологически некомфортно во время непродолжительного визита, после переезда станет еще хуже.

Второй этап осмотра квартиры: технические характеристики

Если общее впечатление – положительное, пора переходить к детальной оценке объекта. Важно убедиться, что вы не переплатите, согласившись на цену продавца. Ведь иногда под свежим косметическим ремонтом скрывается потребность в капитальном. Сразу же можно выяснить:

  1. Нет ли дыр в полу. Достаточно походить взад-вперед – и провалы под линолеумом дадут о себе знать.

  2. Не трухлявые ли стены. Для этого нужно постучать по ним в нескольких местах.

  3. Исправны ли приборы отопления. Правда, выяснить это можно только с октября по апрель. Зато сразу поймете, хорошо ли греют батареи, нет ли протечек.

  4. Исправна ли система водоснабжения. Откройте воду в кранах – и все стает понятно. А если хозяин просит этого не делать, значит, есть проблемы с трубами.

  5. Исправна ли проводка. Для этого и носят с собой вольтметр. Но иногда достаточно включить свет и посмотреть, не мигает ли он.

  6. Придется ли менять окна. Даже пластиковые стеклопакеты могут быть проблемными. Первый признак – если они текут. Также стоит поднести руку к раме и проверить, дует ли в щели.

Если все это оставить без внимания, после перехода права собственности придется вложить большие деньги в ремонт.

Третий этап осмотра квартиры: взгляд снаружи

Состояние подъезда, лестничной площадки, лифта, электрощита важно для будущего жильца. Если прогуляться вокруг дома, можно осмотреть не только двор, но и швы здания. Для старых домов это весьма актуально. Швы недавно замазаны (а это очень заметно) – значит, дома относительно тепло и сухо. 

Взгляд на соседские двери и окна поможет сделать вывод о контингенте дома.

Много полезной информации можно выведать и у самих соседей:

  • о проблемах ЖКХ;
  • о работе управляющей компании;
  • о жильцах, приносящих неудобства;
  • об истории покупаемой квартиры.

Необязательно пугать людей и звонить в каждую дверь. Проще завязать разговор с теми, кто гуляет во дворе.

Источник: https://kvart-m.ru/blog/na-chto-obratity-vnimanie-potentsialynomu-pokupatelyu-pri-osmotre-kvartiri

Проверка квартиры перед покупкой – пошаговая инструкция

Как правильно проверить квартиру при покупке

Проверка квартиры перед покупкой

Покупка квартиры без предварительной проверки может принести проблемы. Чтобы их избежать, необходимо проверить документы, собственников жилья, факт наличия перепланировок и другие аспекты. Нужно узнать, на основании каких документов владелец распоряжается недвижимостью. Это может быть договор купли-продажи, соглашение о разделе имущества, дарственная или наследство.

Не стоит приобретать жилье, продающееся по доверенности. Документ с истекшим сроком действия не дает права совершать сделку. Владелец может самостоятельно отозвать доверенность, тогда продавать недвижимость сможет только хозяин.

Узнать это поможет информация из выписки ЕГРН – здесь указаны характеристики дома, необходимые для регистрации на государственном уровне.

Какие документы нужно проверить

Перед совершением сделки потребуется проверить следующие документы:

  • выписку из ЕГРН;

  • наличие свидетельства о браке хозяина (или расторжения брака);

  • справка, указывающая на отсутствие судимости;

  • информация о наличии долгов.

Выписка из государственного реестра недвижимости содержит все данные о правах на квартиру. Документ позволит убедиться, что перед вами истинный собственник жилья. В справке будут указаны лица, владевшие недвижимостью ранее. Написано, имеет ли право нынешний хозяин распоряжаться собственностью. Наличие наследников, совладельцев жилья – препятствие для покупки нового дома.

Состоит ли владелец в браке

Владелец жилья, состоящий в браке, не имеет права продавать недвижимость без согласия супруги (супруга). В противном случае сделку отменят на основании судебного заседания.

Чтобы избежать подобных проблем, необходимо проверить свидетельство о заключении или расторжении брака. Даты оформления документов нужно сопоставить с текущим числом.

Если брак был расторгнут до начала совершения сделки, проблем не возникнет. Однако второй супруг может быть совладельцем объекта недвижимости.

В таком случае потребуется его согласие на совершение продажи, заверенное нотариально.

Возможные проблемы: долги и судимости

Не следует планировать сделку с хозяевами, имеющими судимости. Проверить их наличие или отсутствие можно на сайте Верховного суда. Эта информация находится в открытом доступе, необходимо указать фамилию и инициалы собственника.

Не стоит совершать покупку у владельца жилья, имеющего долги. Это касается банкротства или проблем с бизнесом. При совершении сделки и дальнейшем признании банкротства сделка может быть аннулирована. Информацию о долгах можно проверить на сайте Арбитражного суда. Если у хозяина есть бизнес, переходите на страницы федерального реестра и посмотрите, не обанкротился ли он.

Собственник не сможет заключать сделку при наложении ареста на квартиру либо невыплаченной ипотеке. Для продажи жилья необходимо разрешение банка. Эту информацию можно получить из выписки ЕГРН. Убедитесь в отсутствии долгов по коммунальным услугам. Иначе после приобретения недвижимости придется выплачивать их самостоятельно.

Состояние здоровья хозяина квартиры

Важный этап – проверка состояния здоровья собственника квартиры. Если владелец пенсионного возраста, часто употребляет алкоголь, наркотики, следует проконсультироваться с врачом. Родственники собственника могут оспорить сделку, утверждая, что он не мог самостоятельно принимать решения или был недееспособным на момент продажи жилья.

Наличие документа поможет законно приобрести недвижимость, но следует обратить внимание на наличие наследников, которые могут пытаться вернуть квартиру. Стоит попросить хозяина жилья получить справку из психоневрологического диспансера. Она позволит убедиться, что человек здоров.

Кто прописан в квартире

Проверьте, кто зарегистрирован в выбранном доме. Такие жильцы имеют право проживания даже после продажи недвижимости. Чтобы этого избежать, необходимо получить выписку, где будет указано количество прописанных человек. Если не выписать их своевременно, придется обращаться в суд и делать это в принудительном порядке.

Несовершеннолетние лица, зарегистрированные в квартире, являются препятствием к совершению сделки. Для выписки необходимо обратиться в органы опеки, которые дадут согласие на это.

Ремонты или перепланировки

Ознакомьтесь с техпаспортом квартиры и подробным планом комнат. Из документа вы сможете узнать, проводилась ли перепланировка, объединялись помещения или сносились стены.

Ремонт, незадокументированный в техпаспорте, приведет к неприятностям на этапе покупки жилья. Незаконные перепланировки неприемлемы, поэтомупридется возвращать квартире тот вид, который указан в документах.

Управляющая компания может запланировать капитальный ремонт или программу реновации. При этом после покупки жилья придется опять переезжать или дожидаться, пока завершатся работы по улучшению квартир. Собственник имеет право получить данные о сроках и объеме работ.

Заключение

Подведем итоги: если вы хотите приобрести недвижимость, вам потребуется провести предварительную проверку. Наличие нужной информации позволит снизить риски при покупке проблемного жилья. Для будущих хозяев, желающих собирать документы самостоятельно, потребуется набор следующих бумаг:

  • информация о здоровье хозяина квартиры;

  • документы для заключения сделки;

  • наличие зарегистрированных лиц;

  • техническое состояние недвижимости.

    Чтобы сэкономить время на выяснении всех деталей и избежать рисков, можно проверить квартиру на юридическую чистоту через аккредитованный онлайн-сервис Доминфо. Отчет, предоставленный профессиональными юристами, поможет безопасно совершить сделку. Вы получите полную информацию об объекте недвижимости и его хозяевах.  

Источник: на правах рекламы

Источник: https://www.tomsk.ru/news/view/159396-proverka-kvartiry-pered-pokupkoy---poshagovaya-instrukciya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.