Как купить квартиру без согласия супруга

Содержание

Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры в 2021 году?

Как купить квартиру без согласия супруга

Сделки с недвижимым имуществом в ряде ситуаций требуют нотариального согласия супруга. Нужно ли его оформлять для покупки квартиры, разберемся далее в статье.

Необходимо ли согласие супруга на покупку квартиры в 2021 году?

Для начала обратимся к статьям Семейного кодекса, где сказано:

  • совместно нажитое имущество в браке является для супругов общим. При разводе оно делится пополам, независимо от уровня дохода, если иные условия не предусмотрены брачным договором (ст. 34 СК РФ);
  • по умолчанию считается, что покупка имущества согласована между супругами. Потому не требуется согласия ни устного, ни письменного (ст. 35 СК РФ).Однако, сделка оспорима, если будет доказано, что один из них не согласен или не знал о ней.

Необходимость оформления нотариального согласия супруга на покупку квартиры устанавливается в каждом конкретном случае. Обычно, если сделкой занимается риэлтор, то он рекомендует получить документ, когда второй супруг:

  • не принимает участие в любых этапах сделки: осмотре квартиры, обсуждении покупки, подборе документов и т.д.;
  • категорически не согласен с приобретением недвижимости.

Когда требуется?

Большинство жилых помещений покупаются с привлечением ипотечного кредита. В этом случае банк оформляет договор с одним из супругов, который будет являться заемщиком. Если второй официально работает и имеет доход, то он становится созаемщиком.

При отсутствии дохода банк не сможет принять его созаемщиком по ипотеке и не может быть уверен, что семья сможет погасить долг в случае потери заработка заемщиком. Обычно гарантией по ипотеке выступает залог – квартира, покупаемая с привлечением займа.

В этом случае банк должен получить от второго супруга нотариальное согласие о том, что он не возражает против передачи приобретаемого имущество в залог. Согласие нужно только для кредитного учреждения и не требуется для регистрирующего органа. Такая норма установлена п. 1 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке».

Когда не требуется?

При отсутствии в сделке банка, как кредитора, согласие супруга оформлять не требуется. В соответствии с Семейным кодексом имущество покупается в совместную собственность, потому считается, что оно получено устно.

Супруги вправе заключить брачный договор, где прописать условия покупки квартиры. Например, указать, что такое согласие является обязательным, соответственно требуется оформить у нотариуса.

А как же п. 3 ст.

35 СК РФ, почему в нем сказано иное?Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Для ответа на вопрос, разберем этот пункт подробней и объясним, про какие сделки идет речь:

  1. Сделки по распоряжению имуществом — при покупке жилого помещения происходит распоряжение общими деньгами семьи. Квартира еще не приобретена, на нее необходимо потратить средства, принадлежащие семье, т.е. обоим супругам. А распоряжение деньгами не требует государственной регистрации. Если же впоследствии квартира будет отчуждаться, то это уже распоряжение общим имуществом. Тогда регистрация перехода прав собственности на квартиру к покупателю невозможна без нотариального согласия второго супруга (п. 2 ст. 54 Федерального закона о регистрации недвижимости).
  2. Сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма – здесь речь идет о сделках когда собственником является несовершеннолетний гражданин. Такая же ситуация с рентой, тогда согласие обязательно (ст. 584 ГК РФ).
  3. Сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации – по договору купли-продажи недвижимость переходит к новому собственнику. Согласно изменениям в п. 8 ст. 2 Закона 302-ФЗ от 30.12.2012 и п. 1 ст. 551 ГК РФ договор сделки не регистрируется, обязательной государственной регистрации подлежит только переход права собственности на имущество.

Все эти ситуации связаны с продажей имущества. Для этого нотариальное согласие супруга необходимо, но на покупку квартиры его получать не нужно.

Другая сторона вопроса в том, что вторая половина может оспорить сделку, если докажет, что была не согласна на вложение общего семейного бюджета в покупку квартиры. Ведь любые доходы (даже не официальные) считаются общими, независимо от наличия у одного из них работы и заработка. Поэтому целесообразно приложить нотариальное разрешение в случае покупки жилья.

Супруг может получить квартиру в дар или наследство. Тогда она становится только его собственностью и не делится в случае развода. Но здесь речь идет не о покупке и согласия супруги не нужно.

Не потребуется нотариальное разрешение одного из супруга и в следующих ситуациях:

  • в договоре со стороны покупателя прописаны оба супруга;
  • сделка совершается по доверенности.

Особенности согласия на покупку квартиры от супруга

Супруг, не давший свое нотариальное согласие на приобретение квартиры, может инициировать признание сделки недействительной. Процедура проходит обязательно в судебном порядке. Обращение возможно в течение календарного года от даты, когда он узнал или должен был узнать о покупке.

При необходимости получить согласие на покупку недвижимости от супруга следует выполнить следующее:

  1. Документ принимается только по нотариальной форме с подписью и печатью нотариуса.
  2. Дающий свое согласие супруг должен явиться в нотариальную контору лично с документом, удостоверяющим личность.
  3. Дополнительно предоставляются свидетельство о заключении брака и предварительный договор купли-продажи, где содержится информация о приобретаемой квартире. Согласие будет дано только в отношении этой сделки.
  4. В документе должны содержаться следующие сведения:
  • дата и место оформления;
  • информация о дающем согласие супруге и супруге, который приобретает квартиру;
  • реквизиты свидетельства, подтверждающего регистрацию брака;
  • разрешение в отношении действий по приобретению квартиры с указанием характеристик объекта;
  • указание, что оба супруга ознакомлены со статьями Семейного кодекса, а также о наличии или отсутствии брачного договора;
  • подпись заявителя, производимая в присутствии нотариуса;
  • информация о нотариусе, заверившем документ, его подпись и печать.

Услуга по нотариальному заверению документа требуют внесения государственной пошлины — 500 рублей. Дополнительно потребуется оплатить иные действия в соответствии с установленным тарифом (юридические и технические работы). В итоге сумма может достигать 2 000 рублей.

Обычно согласие имеет разовый характер. Оно не ограничено во времени и может действовать до тех пор, пока не будет отозвано.

Вам также будет интересно

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/nuzhno-li-soglasie-supruga-na-pokupku-kvartiry/

Согласие на покупку квартиры от супруга (образец) 2021: нужно ли, как оформить, стоимость

Как купить квартиру без согласия супруга

» Купля-продажа квартиры » Согласие на покупку квартиры от супруга

17 335 просмотров

Имущество супругов в значительной своей части считается совместно нажитым, при условии, что оно было получено тогда, когда пара уже состояла в браке.

Исключением может считаться вариант с получением наследства или дара. Таким образом, предполагается, что оба супруга согласны с фактом покупки квартиры.

Нужно ли оформлять такое согласие в письменном виде? Рассмотрим данный вопрос в этой статье.

Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры в 2021 году

В статье 35 СК РФ сказано, что любые действия с имуществом, которое принадлежит или будет принадлежать обоим супругам совершаются с согласия мужа/жены. В то же время, предполагается, что согласие получается автоматически, хотя фактически, это далеко не всегда происходит именно так.

На практике, если квартира приобретается одним из супругов, почти всегда нужно согласие второго супруга, даже если он действительно в курсе предстоящей сделки и не имеет ничего против. Это элемент подстраховки, на случай возможного судебного разбирательства.

Дело в том, что доказать, что второй супруг действительно знал (или не знал) о сделке очень сложно и если дело доходит до суда, возможно длительное рассмотрение и огромное количество проблем. В первую очередь – для продавца. Потому, логично, большинство продавцов требует нотариально заверенное согласие в обязательном порядке.

Банки требуют такое согласие практически всегда. Даже если по всем данным оно вроде, как и не нужно. Это связано с банковскими рисками и финансовые организации всегда стремятся их минимизировать всеми доступными способами.

Согласие может не требоваться в некоторых случаях:

  • Заключен брачный контракт. Данный документ регулирует права и обязанности супругов в достаточно произвольном порядке. Если в нем четко прописан пункт, что все, что приобретается в браке, автоматически становится личной собственностью одной из сторон контракта, то согласие второй стороны не требуется.

Сам факт наличия брачного контракта еще ничего не знает. В нем могут быть указаны различные пункты и не всегда они действительно касаются имущественных споров. Продавец должен изучить такой контракт и уже на основании полученной информации принимать решение, достаточно ли ему будет самого контракта или все равно нужно дополнительно требовать согласия второй стороны.

  • Есть доверенность на ведение дел от лица второго супруга. В некоторых семьях супруг или супруга дают своей второй половине генеральную доверенность на ведение всех дел от его/ее лица. При таком уровне доверия со стороны мужа/жены согласие также не требуется. Нужно учитывать, что, как и в случае с контрактом, в доверенности должен присутствовать соответствующий пункт, регулирующий действия с существующей и/или будущей собственностью любой из сторон.
  • Квартира приобретается за счет личных средств, полученных в наследство или дар. Денежные средства полученные в качестве наследства или в дар обычно считаются личным имуществом одного из супругов. Второй не имеет права на них претендовать никоим образом. Если принято решение приобрести жилье за счет таких средств, согласие также может не требоваться. Другое дело, что очень сложно доказать, какие именно деньги использовались при покупке. Так что, зачастую и в этом случае требуют согласия.

Разрешение супруга на покупку квартиры оформляется нотариально. Это гарантия того, что вторая сторона действительно понимает, зачем совершается операция, что будет являться ее результатом и так далее. Сама процедура оформления не сложная, однако может занять некоторое, пусть и небольшое время.

Порядок действий

  1. Определить, требуется ли согласие супруга на покупку квартиры в данном случае. По возможности, такой документ лучше оформлять вне зависимости от сложившейся ситуации. Для подстраховки.

  2. Обсудить с мужем/женой предполагаемую сделку, если это по какой-то причине не было сделано заранее.
  3. Составить согласие (необязательный пункт, можно сделать это непосредственно у нотариуса).
  4. Выбрать подходящую нотариальную контору для заверения документа.

    Учитывая тот факт, что это сможет сделать любой нотариус, выбирать стоит преимущественно по удобству их расположения и расценкам.

  5. Оплатить услугу.
  6. Предоставить квитанцию об оплате (при условии, что оплата производилась не на месте).

  7. Предоставить готовое согласие или составить его у нотариуса.
  8. Дождаться заверения.
  9. Забрать документ и продолжить оформлять покупку квартиры.

Документы, необходимые для оформления согласия супруга

Согласие оформляется очень быстро, для него потребуется лишь:

  • Паспорта супругов.
  • Свидетельство о заключении брака.
  • Брачный контракт (при наличии).

Брачный контракт нужен для того, чтобы нотариус смог проверить, не будет ли заверение им данного конкретного согласия на покупку квартиры противоречить условиям, указанным в контракте. Последний, в подобной ситуации, является более приоритетным документом и согласие не должно вступать с ним в конфликт.

Скачать образец согласия на покупку квартиры от супруга

Правила составления

Если супруги приняли решение составить согласие самостоятельно (иногда это помогает немного снизить стоимость услуг нотариуса), при подготовке данного документа они обязаны учитывать следующую структуру согласия:

  • В верхней части документа обязательно указывается его название.
  • После названия идет указание сторон: ФИО, паспортные данные и любая другая информация, которая поможет идентифицировать клиентов.
  • Данные из свидетельства о заключении брака.
  • Информация о предполагаемой сделке по покупке квартиры.
  • Данные о квартире: площадь, адрес, этажность, стоимость и так далее.
  • Информация о наличии или отсутствии брачного контракта.
  • Дата и подпись.

Помимо всего перечисленного, некоторые элементы в согласие вставит сам нотариус.

Для лучшего понимания рекомендуется изучить представленный выше образец.

Стоимость услуг нотариуса зависит от многих факторов, начиная от региона нахождения и заканчивая тем, что конкретно он делал. Непосредственно само заверение уже подготовленного документа может обойтись в 1-2 тысячи рублей. Если же его нужно еще и составить или, допустим, провести предварительную консультацию по возникшим вопросам, цена может вырасти еще на 1-2 тысячи.

Покупка квартиры в любом виде и с любыми особенностями – это всегда сравнительно рискованная операция. Многочисленные мошенники изобретают различные способы получить деньги и, при этом, не передавать жилье новым собственникам. Возможны и обратные ситуации, при которых уже супружеская пара идет на мошенничество для того, чтобы получить жилье и минимальными затратами. Таким образом, согласие супруга является чуть ли не обязательным документом, способным минимизировать возможные риски. На бесплатной консультации опытные юристы прояснят все наиболее часто встречающиеся спорные моменты. Они же могут сопровождать всю сделку купли-продажи, решая возникающие проблемы. А в случае необходимости – будут представлять интересы клиента в суде.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/soglasie-na-pokupku-kvartiry-ot-supruga/

Требуется ли письменное согласие жены на покупку недвижимости?

Как купить квартиру без согласия супруга

Да, в соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ, все имущество, которое Вы или Ваша супруга приобретаете в период брака, будет являться Вашей совместной собственностью, если вы не измените режим совместной собственности, подписав брачный контракт у нотариуса.

Поскольку Вы расходуете денежные средства, являющиеся Вашей совместной собственностью, получение согласия супруги на совершение сделки крайне желательно.

В случае, если согласия на покупку недвижимости от Вашей супруги не представлено, орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, может приостановить регистрационные действия в отношении Вашей сделки и затребовать дополнительные документы, а именно согласие Вашей жены или заявление о том, что Вы в браке не состоите. Так что указанные документы желательно подготовить и представить заранее.

Вопросы, которые вы должны задать, покупая дом

Какие документы нужно проверить, покупая дачу?

Отвечает директор по правовым вопросам iResidence Сергей Паринченко:

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, вступление в право собственности на объект недвижимого имущества для лица, состоящего в браке, возможно только с согласия супруга.

Совершение некоторых сделок в отношении совместного имущества возможно без согласия супруга, только если эти сделки не требуют обязательной государственной регистрации. Их законность может быть оспорена в судебном порядке только по инициативе супруга, не дававшего согласия на их совершение.

Но приобретение недвижимости является сделкой, требующей государственной регистрации. Таким образом без нотариально заверенного документа действительно не обойтись.

Отвечает юрист адвокатского бюро «Система защиты» Ирина Новикова:

Вы, конечно, можете приобрести любое имущество. Но если Вы с женой не заключали брачный договор и между Вами не установлен раздельный режим имущества, то в обязательном порядке необходимо оформить у нотариуса документ, подтверждающий ее согласие.

Это означает, что приобретенная недвижимость становится общей и в случае развода будет делиться пополам. И даже если Вы оформите документ только на себя, это отнюдь не будет означать безусловного возникновения права собственности только одного из супругов.

Ваша супруга может обратиться в суд и потребовать признать совершенную Вами сделку недействительной, причем сделать это она может в течение года с того дня, когда ей станет известно о покупке.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Могу ли я подарить свою долю в квартире без согласия жены?

Отвечает старший юрисконсульт компании «Мой семейный юрист» Дмитрий Смаковский:

В соответствии с п. 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Впрочем, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Как мы видим, данная норма не дает однозначного ответа на вопрос о необходимости в получении согласия супруга на покупку недвижимости.

Однако ранее Верховный Суд РФ указывал на то, что сделки, хотя и подлежащие государственной регистрации, но не связанные с распоряжением общим имуществом супругов, не требуют согласия другого супруга на их заключение.

Для того чтобы избежать неприятной волокиты по оформлению сделки в дальнейшем, рекомендуем данное согласие все-таки получить.

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

Согласно действующему Семейному кодексу РФ и законодательству, регулирующему регистрацию сделок с недвижимостью, нотариальное согласие второго супруга требуется только для продажи совместно нажитого имущества. Без него сделку по продаже имущества не зарегистрируют.

Для покупки недвижимого имущества на одного из супругов согласия второго не требуется, так как предполагается, что супруги, приобретая недвижимость, распоряжаются совместно нажитыми денежными средствами сообща, без специального разрешения друг для друга.

При этом следует учесть, что на недвижимость, приобретенную в браке, но оформленную на одного из супругов, распространяется режим совместного имущества. Это означает, что в случае расторжения брака, имущество будет разделено поровну, даже если в свидетельстве о праве собственности будет указан только один из супругов.

10 фактов о брачных договорах

Брак, развод и ваша недвижимость

Отвечает партнер АБ «Тонкий и партнеры», адвокат Денис Степкин:

Вы правы, по данному вопросу действительно существовала некоторая путаница, возникшая в связи с изменениями закона, а также неправильным его толкованием, в том числе и госорганами. Однако сейчас все пришли к единому пониманию.

В соответствии с законом, согласие супруга требуется на распоряжение некоторыми видами имущества, в том числе земельными участками и домами.

Но, поскольку в случае приобретения земельного участка и жилого дома Вы распоряжаетесь не недвижимостью, а денежными средствами, согласие второго супруга не требуется.

Подавайте документы на государственную регистрацию без нотариального согласия супруги, оно не нужно.

Обращаю Ваше внимание, что согласие не требуется, если Вы не будете оформлять сделку по приобретению участка и дома нотариально.

По закону нотариальная форма и не требуется, но если Вы или продавец будет настаивать на ее оформлении, то нотариус с огромной долей вероятности без документального согласия Вашей супруги сделку не удостоверит.

Это связано с особенностями законодательства о нотариате. Также нотариальное согласие потребуется, если Вы решите приобрести не дом целиком, а долю в данном доме.

Важно знать, что приобретенная недвижимость будет являться Вашей с супругой совместной собственностью вне зависимости от того, что она оформлена на Ваше имя. Соответственно, супруга является собственницей 1/2 такой недвижимости. На отчуждение приобретенной недвижимости согласие супруги необходимо получать во всех случаях.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Есть ли компании, которые помогают накопить на загородный дом?

Как построить загородный дом: 15 полезных статей

Почему ваш дом могут снести?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/trebuetsya_li_pismennoe_soglasie_zheny_na_pokupku_nedvizhimosti/6347

Можно ли продать квартиру без согласия супруга?

Как купить квартиру без согласия супруга

Для заключения сделки купли-продажи квартиры нужно получить согласие супруги или прочих собственников. Нередко это правило игнорируется, что ведет к весьма неприятным последствиям.

Зачем нужно согласие супруги или собственников?

Квартира, приобретенная в период брачного союза, автоматически попадает в совместно нажитое имущество. Даже если супруг не вкладывал в приобретение недвижимости собственные средства, он обладает правом на половину данной квартиры.

В таком случае не имеет значения, на кого именно оформлены права собственности на квартиру, супруга может быть просто в ней прописана и не входить в число правообладателей. Такое правило содержится в ч.1 ст.256 ГК РФ и ч.1 ст.34 Семейного кодекса.

С учетом того, что вторая половина обладает законными правами на 50% собственности в квартире, на совершение гражданско-правовых сделок купли-продажи или дарения необходимо получать ее согласие.

Даже развод не дает права на освобождение от получения согласия у бывшей супруги, если квартиры была куплена в браке.

Она в любой момент может обратиться в суд для раздела имущества (срок давности по таким делам составляет 3 года, но он может быть восстановлен).

Если квартира находится в общедолевой собственности, то действует правило о преимущественном праве покупке доли другими собственниками. Оно обозначает, что первоначально продавец обязан предложить свою долю другим собственникам, а только потом он может продавать ее на свободном рынке другим лицам.

Причем продавец не вправе заключать сделку с третьим лицом на более выгодных условиях (по сниженной стоимости), чем он предложил другому собственнику.

Можно ли продать квартиру без согласия?

По закону распоряжаться нажитым в брачном союзе имуществом супруги должны совместно, поэтому согласие необходимо. Но теоретически допускается продажа квартиры без согласия супруги или других собственников.

В процессе приема документов в Росреестре на перерегистрацию прав собственности письменное согласие могут и не потребовать, специалисты регистрирующего органа переоформят квартиру на имя покупателя без него.

Проблемы возникают уже после того, как сделка совершена: тогда собственник другой доли или супруга может аннулировать сделку.

Но есть несколько законных оснований, при которых допускается не получать согласие и заключать договор купли-продажи, не опасаясь его оспаривания:

  1. Если квартира была получена супругом на безвозмездной основе через оформленное наследство, приватизацию недвижимости либо на основании договора дарения, то она считается его личным имуществом, и в таком случае нет необходимости получать разрешение от супруги. Также правило об обязательном разрешении второго супруга не действует в отношении недвижимости, приобретенной до брака (оно не относится к совместно нажитому).
  2. Если местонахождение супруга(и) неизвестно, он не проживает по адресу своей официальной прописки. В таком случае нужно получить в суде копию решения о признании мужа или жены без вести отсутствующим.
  3. Если в брачном договоре прописано, что все приобретаемое в браке имущество становится личной собственностью одного из супругов.
  4. Если супруг или второй собственник уклоняется от дачи согласия.

Правовые последствия, если продать квартиру без согласия

Согласно п.3 ст.35 Семейного кодекса для совершения сделки купли-продажи нужно получить нотариально заверенное согласие супруги.

Ст. 253 ГК РФ указывает на необходимость получения согласия на распоряжение имуществом от всех участников при совместной собственности.

Когда указанное правило не соблюдается, то вторая сторона имеет право на признание сделки купли-продажи недействительной в течение года. Если она обратится с таким иском в суд, то практически со 100%-ной гарантией сделку аннулируют.

На практике это обозначает, что права собственности на квартиру вновь отойдут к продавцу. При этом он обязан вернуть покупателю все деньги, полученные за квартиру и компенсировать ему убытки. Зачастую ситуация усложняется тем, что продавец к тому моменту уже потратил вырученные от продажи квартиры средства и должен в срочном порядке найти немалую сумму.

Порядок получения согласия

Для получения согласия от супруги им необходимо явиться в назначенный день к нотариусу и подписать в его присутствии официальный документ. В нем содержатся ФИО обоих супругов, их паспортные данные, кадастровый номер и адрес квартиры и конкретное указание на то, что супруга не возражает на проведение сделки купли-продажи.

Нотариальное заверение такого документа будет стоить 100 р. в виде госпошлины и 800-1000 р. – в качестве платы за технически-правовую работу.

Но не всегда сторонам удается договориться о совместном визите к нотариусу. Если супруги не проживают вместе, то порядок получения разрешения следующий:

  1. Второму супругу направляется по адресу его официальной регистрации предложение явиться в нотариальную контору в указанный срок для подписания согласия.
  2. Если он не явится в назначенный срок и не пришлет каких-либо возражений в течение месяца, то нотариус может удостоверить право на продажу от имени супруга, который является собственником.

Согласие от второго собственника получается таким образом:

  1. Продавец направляет ему извещение о продаже и предложение воспользоваться своим преимущественным правом покупки. В нем прописывается цена продажи и прочие существенные условия.
  2. Если в течение 30 дней он никак не отреагирует на предложение, то это будет приравниваться к согласию на продажу.
  3. Также стороны могут подписать письменное согласие на продажу и заверить его у нотариуса. Когда у продавца будет на руках официальное подтверждение от второй стороны об отсутствии возражений на сделку, то такой вариант несет меньше рисков оспаривания сделки в перспективе.

Зачастую стороны, которые не хотят получать согласие от другого собственника, заключают вместо договора купли-продажи мнимую сделку дарения.

При дарственной наличие согласия прочих владельцев не требуется. Но если им удастся доказать, что фактически имела место передача денег за квартиру, дарственную аннулируют как притворную сделку.

Данный способ крайне невыгодный с позиции налогообложения.

Так, если в рамках договора купли-продажи продавец освобождается от уплаты НДФЛ после 3 или 5 лет владения квартирой, а также он может применять налоговые вычеты.

Тогда как при дарственной налоговое бремя перекладывается на покупателя и никакие льготы не действуют. Возникают и дополнительные риски для продавца: покупатель может просто не заплатить и взыскать с него средства через суд не получится.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/bez-soglasiya.html

В каких случаях требуется согласие супруга на покупку квартиры?

Как купить квартиру без согласия супруга

Согласно ч. 2 ст. 35 СК РФ, при совершении сделок с недвижимостью согласие супруга на покупку квартиры не требуется – предполагается, что в этом случае покупатель действует с негласного ведома второй половины.

Однако иногда возникают проблемы с регистрацией недвижимости в собственность ввиду отсутствия нотариально заверенного согласия, несмотря на то, что с 2017 года обязанность по его оформлению отменена.

С законодательной точки зрения приобретение недвижимости регулируется несколькими нормативно-правовыми актами:

  • Статья 34 Семейного кодекса. Все имущество, нажитое в браке, считается общим имуществом, даже если муж или жена не работали или не имели равного уровня дохода друг к другу. В случае развода все делится пополам, если отсутствует брачный контракт, содержащий иные условия.
  • Статья 35 Семейного кодекса. Если супруга покупает жилую площадь в отсутствии согласия супруга, считается, что она осуществила сделку с его ведома. Впоследствии второй супруг может оспорить сделку, если будет доказано, что он не знал о ее проведении или был не согласен.
  • ст. 7 Федерального Закона «Об ипотеке». При оформлении жилищного кредита требуется согласие второй половины, если она не привлекается в качестве созаемщика.

Также нотариально заверенное разрешение требуют Росреестр и МФЦ при регистрации собственности по договору долевого участия.

Ввиду наличия законодательных противоречий рекомендуется оформить документ, несмотря на то, что по закону он требуется не всегда. Это связано с тем, что при наличии разногласий муж или жена смогут оспорить сделку через суд, даже если они заранее будут знать о сделке.

Для оформления согласия в 2021 году в России достаточно обратиться в нотариальную контору с документами:

  • паспорт;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • свидетельство о регистрации брака.

Унифицированной формы согласия нет. Его можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к нотариусу, при этом услуга обойдется в 500 – 1 000 руб. в зависимости от установленного тарифа, а общая цена вместе с заверением составит 2 000 – 3 000 руб.

Вне зависимости от способа оформления документ должен содержать следующие сведения:

  • Ф.И.О., сведения из паспорта супруга, который выражает согласие.
  • Информация из свидетельства о регистрации брака.
  • Ф.И.О. супруга, который будет проводить сделку.
  • Дата составления и подпись.
  • Данные нотариуса.

ВАЖНО !!! Если квартира приобретается в ипотеку, может потребоваться указание на конкретный объект недвижимости (адрес, технические характеристики).

То же самое касается и приобретения недвижимости по материнскому капиталу.

Если супруг, выражающий согласие, ставит условие в виде покупки жилья не выше определенной стоимости, это должно быть отражено в документе. В остальных случаях вписывается фраза «За цену и на условиях по усмотрению».

В дальнейшем согласие предоставляется в регистрирующий орган либо в банк – все зависит от способа покупки жилплощади. Продавцы его требуют в большинстве редких ситуациях, оно не входит в перечень обязательных документов при заключении сделок с недвижимостью.

Когда согласие не требуется

По закону разрешение супруга на приобретение недвижимости не требуется, если (он) она переходит в пользование по договору дарения, либо в порядке наследования. В случае развода такое жилье будет принадлежать одаренному единолично, и муж (жена) претендовать на него не смогут.

ВНИМАНИЕ !!! Также не нужно согласие, если квартира дарится одним супругом второму: для этого достаточно составить дарственную у нотариуса. Важно помнить, что после регистрации права собственности даритель не сможет пользоваться имуществом на прежних условиях (менять, дарить, продавать) – оно полностью будет принадлежать одаряемому.

Брачный договор

Согласно ст. 40 СК РФ, супруги могут оформить брачный договор и самостоятельно определить порядок распоряжения имуществом. Допускается установление условий, не усугубляющих положения сторон. Если одна из них соглашается с тем, что все сделки с недвижимостью будет проводить вторая сторона без разрешения, это необходимо отражать в документе.

ВАЖНО !!! Брачный договор оспаривается через суд, в случае установления того, что содержащиеся в нем критерии нарушают права одного из супругов. Нельзя включать в него положения, согласно которым муж или жена должны отдавать нажитое до брака собственность, а также нормы, когда вторая половина при разводе остается без жилья.

Долевая собственность

Если после покупки квартиры регистрируется право на долевую собственность, разрешение супруга не требуется. Размер долей в данном случае роли не играет, т.к. он однозначно является участником сделки при регистрации.

Доверенность на проведение сделки

Может получиться так, что один супруг по каким-либо обстоятельствам не может возможности провести сделку с недвижимостью самостоятельно от своего имени, и тогда он оформляет нотариальную доверенность на вторую половину. Здесь подразумевается, что она заранее будет знать о намерениях приобрести квартиру, поэтому разрешение для этого не понадобится.

Совместная собственность

При регистрации совместной собственности предполагается, что супруги будут распоряжаться недвижимостью на равных правах без выделения долей. По этой причине оформлять разрешение не нужно – в договоре заранее будут указаны два участника, и это говорит об автоматическом согласии обоих.

ВНИМАНИЕ !!! Оспаривание сделки возможно лишь в ситуации, когда жена или муж в ней не участвовали и считают, что продавец по документам целенаправленно завысил стоимость жилища.

Покупка коммерческой недвижимости

Ситуация с коммерческой недвижимостью – одна из самых сложных: согласно практике, приобретение такой жилплощади супругом бизнесменом за средства, полученные от ведения предпринимательской деятельности, допускается без разрешения второй половины. Однако эти деньги по закону считаются общими, поэтому покупка жилья без согласия возможна только за средства, находящиеся в бюджете организации.

ВАЖНО !!! Если супруг решает приобрести апартаменты, он также должен получить разрешение.

Несмотря на то, что они являются коммерческой недвижимостью, многие семьи покупают их для проживания, поэтому регистрирующие органы могут потребовать соответствующий документ.

Если согласия нет: последствия

На данный момент Росреестр в некоторых регионах продолжает требовать согласие, несмотря на то, что с 2017 года обязанность по его предоставлению отменена. Следствием этого является отказ в регистрации перехода права владения жильем, хотя такие действия являются нарушением закона. Чтобы оспорить отказ, заявителю придется подавать жалобу вышестоящему руководству или в суд.

Если МФЦ или Росреестр действуют по закону, они не откажут в регистрации, но будет сделана пометка об отсутствии разрешения и возможности второго супруга оспорить сделку.

Самое неблагоприятное последствие – оспаривание сделки. Этой возможностью второй супруг может воспользоваться только в течение 1 года после заключения договора купли-продажи.

Здесь важно учитывать несколько нюансов:

  • Оспаривание производится только в судебном порядке.
  • В качестве заявителя может выступать только заинтересованное лицо – законный супруг. Если был развод, оспаривание допускается только при отсутствии решения или соглашения о разделе имущества.

ВАЖНО !!! Если супруг, чьи права были нарушены, пропустил сроки оспаривания сделки, он может обратиться в суд для их восстановления.

Заявление будет удовлетворено при наличии уважительных причин: пребывание на длительном лечении или в командировке, проживание в другом городе или стране, тяжелая болезнь, необходимость постоянного ухода за тяжелобольным родственником, и т.д.

Результатом оспаривания купли-продажи недвижимости становится возврат денег покупателям, а продавец получает жилплощадь обратно во владение. В такой ситуации его права не защищены, и законодательство полностью на стороне супруга, который не знал о намерениях второй половины о покупке квартиры или заранее выражал свой протест в устной форме, но это не возымело никакого действия.

Согласие супруга на покупку квартиры требуется не во всех случаях, однако во избежание оспаривания сделки рекомендуется все же оформить данный документ и заверить у нотариуса.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/nuzhno-li-soglasie-supruga-na-pokupku-kvartiry

Требуется ли согласие супруга на покупку недвижимости?

Как купить квартиру без согласия супруга

Согласно действующему законодательству то, что супругами нажито в браке, является совместно нажитым имуществом. При этом не имеет значения, на кого из супругов оформлена собственность по документам.

Продавать квартиру или другую недвижимость, нажитую в браке, супруг, на которого оформлено имущество, имеет право лишь с согласия другого супруга, оформленного в нотариальном порядке.

А как обстоит дело с покупкой недвижимости? Требуется ли согласие супруга на покупку квартиры? Об этом пойдет речь в данной статье.

В ответе на этот вопрос кроются подводные камни. Мнение о том, что при покупке квартиры человеком, состоящим в браке, также необходимо согласие другого супруга, ошибочно.

Действуя по принципу аналогии, некоторые считают, что распоряжаться деньгами в случае крупной сделки один из супругов имеет право лишь с нотариального согласия второго.

И это мнение логично, поскольку деньги заработаны в браке. А что по этому поводу говорит законодательство?

Противоречие в законе

Статья 35 пункт второй Семейного Кодекса Российской Федерации гласит, что право одного из супругов на распоряжение совместно нажитой собственностью имеет место лишь при наличии согласия другого супруга.

При этом данное согласие должно предполагаться по умолчанию в случае крупной сделки.

Любую сделку по покупке квартиры можно признать недействительной при несогласии одного из супругов или доказанном факте его неосведомленности в крупном приобретении другим супругом.

Растолковав эту статью в буквальном смысле, получаем следующее: чтобы вступить в крупную сделку, продавец не обязан требовать у покупателя, находящегося в браке, согласие его супруга на покупку недвижимости, заверенное нотариусом.

Однако, уже в следующем пункте данной статьи кроется противоречие.

Третий пункт статьи 35 Семейного Кодекса Российской Федерации содержит информацию о том, что крупная сделка (покупка квартиры или иная, требующая государственной регистрации) всегда должна подкрепляться соглашением супруга, заверенным нотариально.

При этом, если первый супруг проигнорирует данное условие, второй имеет право доказать недействительность сделки в суде в течение одного года. Данный срок отсчитывается с момента, когда супруг узнает о факте совершения сделки без его согласия.

Подытоживая данную информацию можно сделать вывод об условности презумпции согласия супругов на приобретение недвижимости. Однако, на этом противоречия не заканчиваются. Вопросы вызывают следующие моменты:

  • Необходимость нотариального удостоверения. Уже с 2000 года сделки с недвижимостью не требуют присутствия нотариуса.
  • Необходимость государственной регистрации. Данное условие считается устаревшим, поскольку с 01.03.2013 все сделки по купле-продаже недвижимости являются действительными без регистрации. Другими словами, сделка начинает свое существование с момента, когда обе стороны подпишут договор. Регистрировать в государственном порядке необходимо лишь свое право на квартиру или другую недвижимость.
  • Право на распоряжение квартирой. Невозможно распоряжаться недвижимостью, на которую нет прав. Допустим, продавец — хозяин квартиры — может распоряжаться своим имуществом так, как посчитает нужным, например, сдавать или продавать. А вот покупатель пока не имеет на нее прав, а значит, может распоряжаться лишь деньгами, на которые собирается приобрести эту квартиру.

Согласие или доверенность?

Бывают ситуации, когда человек не имеет возможности купить недвижимость на собственное имя. Если один из супругов желает приобрести квартиру на имя другого супруга, он имеет право заключать сделки посредством доверенности на данные действия своего супруга.

Так, муж, получивший доверенность от своей жены, вправе от ее имени заключать договора по купле-продаже недвижимости, расписываться и оформлять право собственности на купленное недвижимое имущество.

При этом свидетельство на право собственности будет оформлено на имя его жены. Рассмотренный случай подтверждает, что при приобретении недвижимости супруги обязаны давать полномочия на крупную сделку, оформляя нотариальную доверенность.

В таком случае дополнять доверенность нотариально заверенным соглашением на покупку жилплощади не нужно.

Доверенность супруга на приобретение недвижимого имущества должна содержать следующую информацию:

  • время, в течение которого супруг, действующий в качестве представителя другого супруга, вправе приобретать недвижимость и действовать от его имени (при отсутствии указанного срока действия документа, за этот срок берется один год, согласно правилу, прописанному в Гражданском Кодексе Российской Федерации);
  • список полномочий представителя;
  • дата выдачи доверенности — при ее отсутствии данный документ не будет иметь силы, а значит, по такой доверенности представитель не сможет совершать сделки от имени доверителя.

Бывают ситуации, при которых гражданин оформляет доверенность на приобретение недвижимости на третье лицо.

Это происходит тогда, когда сделку на приобретение или оформление квартиры доверяют риелтору или юристу.

Так, человек, представляющий интересы постороннего гражданина, в силу своих профессиональных обязанностей получает доверенность и обязуется приобрести и оформить недвижимое имущество на имя своего заказчика-доверителя.

При этом человеку, осуществляющему свои профессиональные интересы, необязательно получать заверенное нотариусом соглашение от своего супруга на приобретение квартиры, поскольку жилплощадь приобретается на имя заказчика, а следовательно, на третье лицо.

Необходимость согласия супруга: обязательство или право?

Квартира или другое недвижимое имущество, приобретенное гражданином, находящимся в браке, является общей совместной собственностью супругов. Это значит, что в случае развода недвижимость, купленная в браке, подлежит делению между супругами поровну. При этом будут учитываться жилищные (имущественные) права их детей, недостигших совершеннолетия.

Так, например, супруг, приобретающий квартиру и регистрирующий ее на свое имя, получает на руки договор совершенной сделки, который считается заключенным после того, как обе стороны поставят свои подписи. При этом, если в свидетельстве о праве собственности стоит лишь один собственник, например, муж, то его супруга вправе претендовать на половину данного недвижимого имущества.

Мнение специалистов

Несмотря на некоторые противоречия в законе, мнение многих юристов и риелторов насчет приобретения жилья одним из супругов однозначно: при совершении крупной сделки, например, купли-продажи недвижимости, оптимально присутствие обоих супругов, которые выражают свое обоюдное согласие на приобретение жилплощади.

Если один из супругов не имеет возможности присутствовать в момент заключения договора, желательно, хотя и необязательно, его письменное согласие, правильно оформленное и заверенное нотариально. Это позволит избежать многих проблем и вопросов, которые могут возникнуть в последующем.

Приобретение недвижимости является довольно рискованным шагом, который, как правило, требует долгих раздумий, взвешивания всех «за» и «против» и совместного принятия решений. Такой важный этап в жизни супругов, как покупка жилья, не должен предприниматься лишь одним из них, ведь недвижимость стоит больших денег, а значит, является крупным финансовым вложением для любой семьи.

Как показывает практика, одной из распространенных причин распада супружеской пары являются имущественные споры. Ведь жизнь — непредсказуемая штука. Бывают случаи, когда письменное согласие супруга на приобретение недвижимости в буквальном смысле выручает покупателей от всевозможных казусов.

Бывают случаи, когда законопослушные граждане приобретают квартиру у мошенников, находящуюся в залоге или оформленную в ипотеку.

Несмотря на то, что такое обременение всегда должно быть зарегистрировано в Росреестре, покупатели могут узнать о нем лишь после совершения сделки, отдав деньги мошенникам.

В такой ситуации, благодаря письменному согласию супруга на покупку квартиры, можно будет доказать следующее:

  • недвижимость приобреталась с чистыми намерениями и неосведомленности о мошеннических схемах недобросовестных риелторов или продавцов недвижимости;
  • отсутствовал факт сговора недобросовестным риелтором и одним из супругов;
  • супруг, давший свое согласие на покупку квартиры, не имел претензий на покупку недвижимого имущества.

Внесенные изменения в Гражданский Кодекс придали супружеским парам некую свободу выбора в принятии решения о необходимости согласия супруга на покупку недвижимости. Однако, лучше не рисковать и заручиться соглашением своего партнера на совершение сделки по покупке жилья. Данный шаг позволит подстраховаться и не подвергнуть лишний раз свою семью риску.

Источник: https://urhelp.guru/semya/trebuetsya-li-soglasie-supruga-na-pokupku-nedvizhimosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.