Альтернативная сделка купли продажи квартиры с ипотекой

Альтернативная сделка с ипотекой Сбербанка

Альтернативная сделка купли продажи квартиры с ипотекой

1. Альтернативная сделка.
2. Что такое альтернативная ипотечная сделка.
3. Альтернативная сделка через аккредитив в сбербанке. 
4. Разные схемы альтернативных сделок.
5. Минусы встречных сделок в Сбербанке.
6. Почему с агентом лучше?

1. Что такое альтернативная сделка

Альтернативная сделка – это продажа одной квартиры и одновременная покупка другой. При нахождении покупателя на свою недвижимость, сразу идёт поиск квартиры для покупки. Также альтернативную сделку называют встречкой или встречной сделкой. Когда и почему совершается встречная сделка?

1. Когда некуда выехать из продаваемой квартиры и некуда вывезти мебель.

2. Когда есть риск, продав квартиру, не успеть на быстро растущем рынке купить другую квартиру. 

3. У покупателей нет в наличии свободных денег. Нет на счету определённой суммы для покупки квартиры, зато есть возможность улучшить своё жильё, продав квартиру и оформить ипотеку или субсидии. Продажа квартиры со встречной (альтернативной) покупкой новой квартиры – для многих хороший способ расширения жилья и решения жилищного вопроса.

2. Что такое альтернативная сделка с ипотекой Сбербанка?

Альтернативная сделка с ипотекой – сделка, при которой покупатель квартиры привлекает ипотечные средства. Встречная покупка может быть цепочкой.

Цепочка – это ситуация, при которой не только вы продаете квартиру, чтобы купить новую, но и владелец квартиры, которую покупаете вы, тоже продаёт, чтобы купить другую квартиру. Одним словом, это несколько продаж со встречной покупкой одновременно.

Порой цепочки включают в себя четыре, пять и даже шесть квартир. Чем больше квартир, тем больше сложностей и недоразумений в сделке. Иногда цепочки разбивают на две-три отдельные сделки. Лучше провести несколько сделок, чем одну длинную сделку-цепочку.

Обычно у каждого продавца и покупателя квартиры есть свой агент. Когда цепочка выстраивается, агенты всех квартир собираются вместе и обговаривают условия сделки: согласовывают сроки, проверяют документы, даты передачи квартир.

3. Альтернативная сделка через аккредитив в сбербанке. 

Сбербанк заявляет, что возможно использование аккредитивов при встречных сделках, а также в сделках-цепочках. Альтернативная сделка через аккредитив в Сбербанке проходит также, как и при сделке через ячейку. Схема та же.

Получателем денег становится конечный продавец в цепочке. Сделка через аккредитив возможна при несложных встречных сделках. Смотрите схему №1.

Если сделка чуть посложнее, как в случае схемы №4, то её невозможно провести через аккредитив.

При сложных сделках удобнее использовать эскроу-счета. При этой форме расчёта возможно наличие нескольких получателей денежных средства (бенефициаров). Бенефициар – лицо или несколько физических лиц, имеющих право на получение депонируемой суммы при наступлении условий, предусмотренных договором. Но эта форма безналичных расчётов есть не во всех банках. 

На практике сотрудники Сбербанка часто отказывают в аккредитиве, предлагая одну форму расчётов – через ячейку Сбербанка. 

4. Разные схемы альтернативных сделок 

Какие встречные сделки проводит Сбербанк? Схема альтернативной сделки по Сбербанку: гражданин продаёт свою квартиру и покупает встречную квартиру. Под такую сделку Сбербанк предоставляет одну ячейку. Получателем денег из ячейки может быть только продавец конечной квартиры. Обязательно соблюдение условия: кто продаёт, он же и покупает.

Рассмотрим несколько схем сделок для иллюстрации вышесказанного.

Схема №1

Иванов продаёт однокомнатную квартиру за 5 миллионов рублей Петрову, берёт ипотечный кредит 2 миллиона и покупает двухкомнатную квартиру у Борисова за 7 миллионов рублей.
Сбербанк предоставляет одну ячейку, в которую Иванов и Петров закладывают два пакета денег: 5 миллионов и 2 миллиона. Получателем 7 миллионов будет Борисов – продавец двухкомнатной квартиры.

Схема № 2

Родионова продаёт 3-х комнатную квартиру Иванову за 8 миллионов рублей и покупает 2-х комнатную квартиру за 6 миллионов рублей у Бероева. Она переезжает ближе к родственникам в другой район, большая трёхкомнатная квартира ей не нужна, ей подойдёт квартира поменьше.

Покупатель не может заложить все 8 миллионов в одну ячейку, потому что Бероеву за его квартиру причитается только 6 миллионов. В этой сделке нужны две ячейки. В одну закладывается пакет на 6 миллионов, а в другую пакет на 2 миллиона рублей.

6 миллионов получит продавец 2-х комнатной квартиры – Бероев, а остаток в 2 миллиона должна забрать Родионова.

Сбербанк не любит схемы, которые отличаются от схемы № 1. Для них чем проще, тем лучше. Поэтому не факт, что вам предоставят вторую ячейку под 2 миллиона.

В самых последний момент менеджер по ячейкам может сказать: “Я ничего не знаю, эти два миллиона не имеют отношения к нашей сделке, у меня лишних ячеек нет, поэтому закладывайте остаток в 2 миллиона в другом сейфинге”.

И вы хватаете ртом воздух, потому что не знаете, куда бежать.

Схема №3

Если продающая в предыдущей схеме Родионова продаёт квартиру и хочет новую квартиру оформить не на себя, а, к примеру, на свою дочь или племянницу, то для Сбера сделка уже не считается встречной покупкой, потому что она не укладывается в схему Сбербанка: тот, кто продаёт, он же и покупает на своё имя. Данную сделку нужно оформлять, как две отдельные сделки. При этом меняются условия сделки и условия доступа к ячейкам. Для участников сделки это может быть большим сюрпризом, нужно менять все условия на ходу.

Схема №4

Разъезд родственников. Продаётся двухкомнатная квартира за 4,2 млн. рублей. Продают её брат и сестра Иванниковы. Покупает её семья Алисовых с использованием ипотечных средств.

У семьи Алисовых средства делятся на 1,2 млн. собственных средств и 3 млн. заёмных. Брат и сестра продают квартиру и покупают два объекта недвижимости: однокомнатную квартиру за 3 млн. рублей  и комнату за 1,1 млн рублей. Ещё остаётся разница в 100 тыс. руб., которая остаётся Иванниковым.

Банк предоставляет ячейку под покупку квартиры, так как туда закладываются кредитные 3 млн. рублей, а вот под покупку комнаты ячейку может не предоставить, так как она происходит не за счёт кредитных средств. Покупка комнаты для Сбербанка не считается встречной сделкой. Для суммы в 100 тыс. рублей тоже нужна ячейка. Решить все эти проблемы – задача агентов, которые проводят сделку.

5. Минусы сделки в Сбербанке

1. Сбербанк – крайне негибкая организация для проведения сложных альтернативных сделок.

2. У Сбербанка доступ в ячейку только продавца и покупателя. Это создаёт дополнительные сложности для закладки дополнительных пакетов.

3. В договоре на ячейку не всегда можно прописать нужные покупателю условия доступа в ячейку.

4. Сделка проходит долго и нудно. Встречная сделка идёт 5–6 часов. Был случай, когда шла целый день. 

5. Кредитный договор оформляет одна служба, ячейку и аккредитивы другая, а выдаёт деньги третья. Причём все эти службы абсолютно не скоординированы между собой и не вникают в полномочия друг друга. Менеджер по ипотеке Вам говорит одно, а когда Вы придёте оформлять ячейку или аккредитив, Вам скажут другое.

Сотрудник, который открывает ячейку или аккредитив, вообще может заявить, что не выдаст деньги, ссылаясь на должностные инструкции.

То, что в начале сделки сказал Вам ваш ипотечный менеджер, его абсолютно не касается, у него свои инструкции.

С моей точки зрения, все эти “ляпы” происходят из-за плохой организации работы, где каждый отвечает только за свою часть работы. В результате, всё как в миниатюре А. Райкина “Кто сшил костюм?”

Монополистом на рынке ипотеки в нашей стране является Сбербанк. Много лет он был единственным государственным банком в нашей стране, поэтому люди по привычке доверяют ему.

Оправдывает ли Сбербанк доверие своих клиентов? Избалованный постоянным потоком клиентов, банк находится в ситуации, когда не нужно бороться за каждого клиента, поэтому не спешит делать так, чтобы его потребителям было комфортно.

Сбербанк предлагает множество дополнительных услуг за дополнительные деньги, но сервисом там и не пахнет.

Даже несложную альтернативную сделку провести большая проблема. Если схема отличается от той, которую проводит банк, возникают трудности, которые Сбербанк не помогает решить.

Это уже задача самих клиентов, которые пришли на сделку и часто абсолютно не готовы к сюрпризам, которые преподносят сотрудники Сбербанка. Заранее придти и обсудить все интересующие вопросы с сотрудником Сбера тоже нет возможности.

Вместо живого общения нужно задавать вопросы в чате Дома-клик и не факт, что вам там оперативно ответят.

6. Почему при встречной ипотечной сделке лучше привлечь агента

Практически в каждой встречной сделке много сложностей. Если встречная сделка идёт с ипотекой, то сложностей ещё больше. У каждой квартиры на вторичном рынке есть свои особенности: в одной доля принадлежит ребёнку, у другой неясная приватизация, третья вообще находится в ипотеке.

Нужно заранее составить схему сделки, потом прояснить все детали. Самостоятельно выстроить систему встречных покупок крайне сложно, поскольку такая работа требует опыта и определённых знаний. Каждая сделка сугубо индивидуальна. В нюансах и схеме каждой встречной ипотечной сделки нужно разбираться отдельно. Лучше это сделать заранее, так как Сбербанк в этом Вам абсолютно не помощник.

Желаю удачи! Галина Черкис

Сопровождение сделок с недвижимостью

Источник: https://capital-realtor.ru/nalogi/vstrechnaya-sdelka-v-sberbanke

Ипотека в помощь альтернативной сделке: препятствия и достоинства

Альтернативная сделка купли продажи квартиры с ипотекой

При альтернативной сделке владелец недвижимости, продавая ее, одновременно покупает новую жилплощадь. Такие операции с жильем очень распространены. Прибегая к альтернативным сделкам, можно улучшить свои жилищные условия, лишь доплатив разницу в стоимости продаваемой квартиры и покупаемой. И если собственных средств на доплату не хватает, можно обратиться в банк за ипотечным кредитом.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Как получить ипотеку при альтернативной сделке, каковы условия кредитования и стоит ли сегодня брать на себя груз кредитных обязательств, рассказывает интернет-портал Metrinfo.Ru

Сложности: сроки, оплата, регистрация
«Альтернатива», совмещающая в себе продажу старой квартиры («нижней») с одновременным поиском и покупкой новой («верхней»), – традиционно наиболее востребованная операция на рынке.

«Доля альтернативных сделок в настоящее время составляет порядка 80% от общего числа сделок», – утверждает Алексей Успенский, заместитель Председателя Правления КБ «Русский ипотечный банк».

Такую же цифру называет и Оксана Мельник, первый заместитель генерального директора «РК «Русский дом недвижимости».

Часть этих сделок не обходится без ипотеки: «Около 10-15% альтернативных сделок на рынке жилья проводится с привлечением ипотечного кредита», – сообщает Алексей Успенский. А в «РК «Русский дом недвижимости» доля таких сделок – 10-12% от общего числа «альтернатив».

Кредиты брали бы охотнее, если бы не ряд сложностей. Успех альтернативной сделки зависит от совпадения ожиданий ее участников, и в сроках, и в стоимости. А поскольку участников альтернативной «цепочки» может быть много, и хотя бы один из них не сможет вовремя рассчитаться с другим, то вся «цепочка» будет нарушена.

Получение кредита одним из «альтернативщиков», часто затягивает сделку – время уходит на проверку, проводимую службой безопасности банка, на сбор документов для получения займа.

С другой стороны, если одобрение банка получено, но не все участники сделки определились со своими действиями и медлят, заемщик рискует потерять разрешение на получение кредита, ведь обычно оно действует всего 1-2 месяца, максимум – 3.

«Как правило, этого времени достаточно, а если нет, то всегда есть возможность договориться с банком о продлении разрешения.

Правда, тогда клиенту, скорее всего, потребуется внести деньги за повторное рассмотрение кредитной заявки и ждать, пока ее рассмотрят», – говорит Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». Ожидание повторного разрешения может и разорвать «цепочку» альтернативной сделки.

«Из-за сложности согласования условий сделки и сроков между сторонами клиенты стараются находить «свободные» объекты. Выстроить всю цепочку купли-продажи и уложиться в срок действия разрешения банка на ипотеку не всегда возможно», – замечает Татьяна Невская, начальник Управления ипотечного кредитования блока «Розничный бизнес» ОАО «Альфа-Банк».

Еще одна трудность – государственная регистрация: «Сделки с ипотекой регистрируются за 5 рабочих дней, но только в одной регистрационной палатой – на Зеленом проспекте. Регистрация обычной сделки выполняется в течение 30 дней в любой другой регпалате.

И покупатель, взявший ипотеку, через неделю становится собственником жилья, а другие участники ждут документов еще 3 недели», – сообщает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Как правило, участники «альтернативы» хотят, чтобы все сделки регистрировались в одной регпалате и в одно и то же время.

Кроме того кредит при альтернативной сделке практически невозможно получить, если «верхний» объект покупки – новостройка. «Сейчас банки выдают ипотечные кредиты в основном на вторичном рынке.

Только отдельные банки предоставляют ипотеку на определенный ряд новостроек, прошедших аккредитацию», – говорит Алексей Успенский («Русский ипотечный банк»).

При этом новостройка должна быть на высокой стадии готовности: «Обычно если к моменту обращения за кредитом, в строящемся доме возведены все этажи», – утверждает Марина Ключникова, эксперт по недвижимости Агентства «Кутузовский проспект».

Если банк дал разрешение, и квартира найдена, то следующий этап – ее оценка и проверка юридических документов. Если квартира одобрена, то заключаются договоры страхования и залога, и заемщик получает кредит, но «живых» денег он не видит.

«Процедура расчетов начинается с закладки денег в депозитарную ячейку. Вносит деньги покупатель «верхней» квартиры, а получает – ее продавец. Остальные части альтернативной сделки тоже проходят через банк, и от количества участников зависит число задействованных ячеек.

Продавцы получают доступ к ячейкам только после регистрации всех договоров купли-продажи, участвующих в сделке.

Переход квартиры к новому собственнику оформляется актом приема-передачи», – рассказывает Елена Бармина, руководитель проекта по развитию ипотечного кредитования Банка Жилищного Финансирования. Банковскую ячейку может заменить только аккредитивная форма расчетов.

Бывают случаи, когда продавец квартиры, которую подобрал себе заемщик, с помощью полученных денег тоже собирается улучшить жилищные условия, но еще не нашел варианта.

«Тогда в договорах купли-продажи и ипотеки указывается срок, в течение которого продавец выезжает из квартиры и снимается с регистрационного учета.

Банк отслеживает выполнение этого условия, поскольку заинтересован в том, чтобы его заемщик мог переехать в квартиру, купленную за счет кредитных средств», – говорит Игорь Садовский, заместитель председателя правления Генбанка.

Специально для «альтернативы»
Специальных программ и схем при альтернативных сделках немного. Одна из этих схем рассчитана на тех, кто еще не продал «нижней» квартиры, но уже нашел «верхнюю».

«Тогда заемщик обязуется в течение определенного срока (обычно 6 или 9 месяцев) реализовать «старый» объект и за счет вырученных средств погасить часть долга. На этот период банк устанавливает повышенную ставку (на 0,5-1%).

Иногда банки идут на уступки: до реализации квартиры заемщик погашает исключительно проценты за пользование кредитом», – говорит Юлия Купко, генеральный директор компании «Кредитмарт».

Еще одна схема разработана в КБ «Русский Ипотечный банк»: «Заемщик может взять кредит на покупку квартиры на небольшой срок (2-4 месяца), необходимый для продажи имеющегося жилья. Процентная ставка по данной программе варьируется от 9 до 19% в зависимости от срока и валюты кредита.

Такой способ приобретения недвижимости позволяет договориться с продавцами о скидке, а имеющуюся квартиру продать по максимальной цене», – сообщает Алексей Успенский.

Однако при такой схеме для покупки новой квартиры все-таки надо иметь собственные средства, ведь денег, полученных от продажи старой квартиры, может и не хватить для погашения долга.

Квартира приобретена, и на нее теперь накладывается обременение – в пользу банка.

«Залог оформляется на всю квартиру, а не только на ее долю», – уточняет Олег Моргачев, руководитель отдела продаж квартир компании «Новое Качество».

В случае же продажи квартиры, находящейся в залоге, заемщик выплачивает банку только фактическую сумму остатка ссудной задолженности, а все остальное получает сам.

Можно купить квартиру по ипотеке и не отдавая в залог новое жилье. Например, если имеющуюся квартиру хочется поменять на новостройку, то можно взять кредит под залог старой квартиры.

«Сумма займа составляет, как правило, не более 60-80% от оценочной стоимости имеющейся недвижимости», – говорит Анжелла Дубровская («Сити-XXI век»). Этой суммы обычно хватает на покупку новостройки на стадии строительства.

Пока дом строится, заемщик выплачивает кредит, а когда получает новую квартиру в собственность, продает старую и расплачивается с банком.

Суммы ипотечных кредитов при «альтернативах» обычно меньше, чем в случае покупки «свободной» квартиры, ведь у заемщика есть возможность внести существенный первоначальный взнос, равный стоимости продаваемого жилья: «От продажи старой квартиры клиент получает 70-75% необходимой суммы, и только 25-30% составляют заемные средства. Иногда сумма заемных средств доходит и до 50 % от стоимости покупаемой квартиры», – рассказывает Оксана Мельник («РДН».)

Таким образом, ипотечный кредит при «альтернативе» обычно не превышает 150 тыс. долларов США или 2-3 млн. руб.

Сегодняшние заемщики, наученные горьким опытом с недавней девальвацией рубля, предпочитают брать кредит в той валюте, в которой получают свои доходы.

«В основном востребованы рублевые кредиты», – сообщает Герман Белоус, начальник управления розничного кредитования Газэнергопромбанка.

Программы различных банков позволяют взять кредит на срок от 3 до 25 лет. Например, в Банке Жилищного Финансирования по программе «Квартира – рубли и доллары» кредит в рублях можно взять на 7-25 лет, а в долларах – на 10-25.

Процентная ставка по рублевым кредитам составляет от 14,75% до 16,75%, а по долларовым – 9-10,75%.

В Альфа-банке ипотека выдается на 5-25 лет в среднем под 15%, а ставки по рублевым кредитам в Газэнергопромбанке начинаются от 13,25%.

Но поскольку при альтернативных сделках сумма кредита сравнительно невелика, заемщики стремятся занять денег на меньший срок. «В нашем банке в таких случаях чаще всего берут ипотеку на 2 млн. руб.

на 10 лет при ставке от 10%», – говорит Людмила Салигина, директор департамента розничного бизнеса Московского Кредитного банка (МКБ).

По наблюдениям Марины Ключниковой (АН «Кутузовский проспект») при альтернативных сделках кредит получают на 10-25 лет в среднем под 13%.

Есть и конкретные примеры. Например, в агентстве «Кутузовский проспект», один клиент, покупая квартиру в Московской области в рамках альтернативной сделки, получил в кредит 1,5 млн. рублей на 25 лет под 15%, а другой – 3 млн. руб. на 10 лет под 16%.

А вот пример покупки квартиры в Москве: «Господин Иванов продал однокомнатную квартиру в Бирюлево площадью 31 кв.м. за 3 млн. руб. Обратившись в МКБ, он взял в ипотеку 2 млн руб. на 10 лет под 11%, для того чтобы купить двухкомнатную квартиру в районе метро «Щелковская» площадью 46 кв.м.

», – рассказывает Людмила Салигина (МКБ).

Ни один банк не выделяет «альтернативных» заемщиков из числа прочих ипотечных клиентов, к оценке их доходов и благонадежности подходят серьезно, а за последний год требования даже ужесточились. «На сегодня идеальный портрет заемщика – это семейная пара, имеющая 1-2 детей и постоянный доход. Возраст супругов – 30-40 лет.

Кредит смогут получить лишь те граждане, которые официально подтвердят свой доход справкой 2НДФЛ (очень редко – по форме банка). При этом величина обязательных ежемесячных выплат в счет погашения кредита не может превышать 40-50% от общего ежемесячного дохода заемщика», – сообщает Алексей Успенский («Русский ипотечный банк»).

Герман Белоус (Газэнергопромбанк)считает, что шансы есть и у более молодых заемщиков в возрасте от 28 лет.

Все-таки выгодно
Высокая цена кредитных ресурсов отпугивает многих потенциальных заемщиков. Но с другой стороны, сегодня стоимость жилья существенно снизилась, поэтому, прибегнув к ипотеке, фактически можно купить квартиру за те же деньги, что и до кризиса.

И эксперты не советуют долго ждать: «Улучшать жилищные условия с помощью ипотеки сейчас выгодно, ведь когда ставки по кредитам упадут, а требования банков смягчатся, начнется рост цен на квартиры,- утверждает Олег Моргачев («Новое Качество»).

– Взяв кредит сейчас, позже можно будет рефинансировать его на более выгодных условиях, а вот подобрать хорошую квартиру будет сложнее».

Кроме того, ипотека при альтернативных сделках доступна даже при сравнительно небольшом доходе: «Например, в нашем банке заемщик Андрей Н. при ежемесячном доходе 52 200 руб. взял в кредит 1,6 млн. руб. на 10 лет под 14%.

С помощью заемных средств он приобрел 2-комнатую квартиру стоимостью 5,7 млн. руб., продав имеющуюся жилплощадь за 4,1 млн. Ежемесячный платеж по кредиту в данном случае чуть менее 25 тыс. руб.

», – рассказывает Герман Белоус (Газэнергопромбанк).

Резюме портала Metrinfo.Ru
Улучшить жилищные условия без привлечения заемных средств порою невозможно даже при альтернативных сделках. Покупатели обычно берут в кредит 2-3 млн. руб.

на 10-15 лет в среднем под 14-15%, однако получить разрешение даже на такой относительно небольшой и недолгий кредит пока еще довольно сложно – банки перестраховываются и отказывают всем, кто вызывает хоть какие-нибудь сомнения.

Кроме того, обращаясь за кредитом при альтернативных сделках, надо помнить, что подходящий вариант придется найти за 2-3 месяца, пока действует разрешение на кредит, и не всякий участник «альтернативы» готов ждать, пока другой уладит дела с банком.

Источник: https://www.metrinfo.ru/ipoteka/articles/ipoteka-v-pomosch-alternativnoy-sdelke.60568.html

Разбираем шаги альтернативной сделки – блоги риэлторов | ЦИАН

Альтернативная сделка купли продажи квартиры с ипотекой
Что же такое альтернативная сделка купли продажи квартиры? 

Альтернативной сделкой называется продажа квартиры со встречной покупкой другой недвижимости. Она состоит из цепочи в несколько покупателей и продавцов. Регистрация перехода права происходит по мере рассмотрения каждого пакета документов, участвующих объектов. 

Большая часть сделок на современном рынке недвижимости — альтернативные, когда покупка одних квартир обусловлена продажей других. При этом возникают разные ситуации, которые могут привести к разрыву цепочки и мы должны их отслеживать.  

Чем больше квартир в сделке, тем больше участников. Чем больше участников, тем больше договоров и тем сложнее сделка.

В свободной продаже квартиры участвуют только две стороны: покупатель и продавец. Но в альтернативной сделке есть не только продавцы недвижимости и их покупатели, бывают покупатели выступающие одновременно и продавцами недвижимости, а таких людей в одной сделке может быть достаточно много.  

Поэтому существуют такие определения продажи квартир как:

Прямая (по-другому свободная) продажа квартиры — сделка в которой только 2 участника продавец (или продавцы, если в квартире несколько собственников) и покупатель; 

Альтернативная продажа квартиры – сделка в которой есть первый продавец квартиры, его покупатель, и второй продавец квартиры, которую приобретает первый продавец; Другими словами этот вид сделки называют обменом квартир или разменом недвижимости (ситуации равнозначного обмена с собственником достаточно редки); 

Цепочка – состоит из нескольких альтернатив. Есть 2 варианта составления цепочки: 

– Продавец осуществляет размен недвижимости на несколько квартир меньшей площади; 

– Или продавец предыдущей квартиры приобретает новую, продавцы которой покупают следующую недвижимость. 

Расчет при альтернативной сделке 

В альтернативной сделке продажи аккумулировать процесс гораздо сложнее, поэтому деньги не передают из в руки, средства засчитываются на банковский счёт владельца альтернативной квартиры.

Если вы подобрали себе квартиру дешевле, то оставшуюся часть денег за продажу недвижимости по альтернативной сделке получаете на руки.

В обратном случае за увеличение стоимости объекта вы должны доплатить сумму, которой не хватает до полной стоимости квартиры. 

Как проходит альтернативная сделка?

Допустим, мы являемся «верхними покупателями» 3-х комнатной квартиры, т.е. запускаем в цепочку деньги, которые в дальнейшем пойдут на покупку меньших квартир другими ее участниками. Трехкомнатная квартира разъезжается на две однокомнатные.

И вот в момент сделки продавец первой «однушки» находит в документах что-то такое, что его настораживает, и отказывается продавать на согласованных ранее условиях.

Либо мы принимаем его требования, если это никак не повлияет на нашу безопасность, либо отказываемся, если они существенно задевают наши интересы.  

При таком развитии событий мы должны понимать: а готовы ли покупатели «трешки» купить пока только одну квартиру, а другую подобрать позже? 

1) Если готовы, то дальше можно действовать без той квартиры, которая саботирует процесс. 

2) Если квартиры еще не подобраны, то прописывают их характеристики для дальнейшего поиска. 

Чтобы не было сюрпризов, такую сделку должен вести опытный риэлтор — он излагает и утверждает все договоренности в авансовом соглашении.

Альтернативная сделка купли продажи всегда требует особого внимания к деталям, правильной постановки требований и пожеланий, безупречной юридической части.

Именно поэтому рекомендуем при создании цепочки, заручиться поддержкой агентов по недвижимости! Именно они отлаживают весь процесс связанный не только с переговорами, но и документами в которых прописываются все условия сделки.

И все делается для того, чтобы вы не испытывали дополнительных стрессов от процесса продажи квартиры. 

Риски альтернативной сделки 

Что, может быть, и не влияет на проведение самой сделки, но может очень осложнить жизнь в будущем..

Несогласованность действий и медлительность участников сделки, может привести к разрыву всей сделки; 

Регистрация альтернативной сделки. Одна из сторон меняет условия самостоятельно или попадает в обстоятельства тормозящие процесс сделки: повышает цену, отказывается от сделки, стала заложником частичной регистрации недвижимости, получила приостановку или отказ в регистрации перехода права; 

Расчет по сделкам. Огромный риск в себе несет при альтернативной сделке закладка средств в ячейку под условия доступа, в котором все участники должны быть с зарегистрированным правом собственности. 

Альтернативная сделка с несовершеннолетним ребенком. Если один из собственников квартиры ребенок, ему обязательно следует выделить долю там, куда он переедет.

Представим себе, что сделка, посредством которой покупается доля на ребенка в новой квартире, будет признана недействительной.

В этом случае, соответственно, по цепочке органы опеки и попечительства потребуют и расторжения вашей сделки, таким образом этот шаг может отразиться и на вас. 

Надо уточнить, куда переезжает ребенок, какая доля в новой квартире на него приобретается и не нарушаются ли при этом его права.  Вот почему, в случае проживания в приобретаемой недвижимости детей, важно не только проверить ту квартиру, которую вы покупаете, а произвести ревизию всей цепочки. 

Могут быть и другие категории лиц, права которых следует учитывать. Например, если человек имеет пожизненное право проживания в приобретаемой квартире, то, покупая другую недвижимость, надо обеспечить за ним сохранение этого права на новом месте. 

Альтернативная сделка с ипотекой

– Покупая квартиру с использованием ипотечного кредита вы предполагаете, что если банк и страховая компания провели свои проверки, то все в порядке. Но как показывает практика они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству. 

– Приобретая квартиру купленную в ипотеку вам потребуется разрешение банка на сделку. 

Альтернативная сделка с участием материнского капитала, подразумевает наделением долей супруга и детей. Если же предстоит покупка или продажа квартиры с маткапиталом, то должно быть составлено нотариальное обязательство о предоставлении детям другого жилья. 

Потеря приобретенной недвижимости в следствие халатной юридической проверки квартир, а так же затраты на оформление документов в Росреестре и трата личного времени. 

Альтернативная сделка и налоги

С 1 января 2016 года длительный срок владения недвижимостью составляет 5 лет. 

С 1 января 2020 года длительный срок владения недвижимостью составит 3 года. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры. 

Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас, если позже 2016 года то при продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ. 

Если вы получили квартиру: по наследству, как подарок от родственника, или через приватизацию, то ее можно продать без налога спустя 3 года. 

Если продается не единственное жилье, минимальный срок так же составит 5 лет. 

При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн. рублей или фактические расходы на покупку. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге. 

Согласно Статье 228 НК РФ налог при продаже квартире по альтернативной сделке, который нужно заплатить будет 13%. Но от уплаты освобождаются лица владеющие недвижимостью более 5 лет. 

Все эти особенности – важные нюансы, которые следует учитывать при планировании сделки купли продажи, могут быть вам неизвестны или скрыты, если вы работаете самостоятельно. Вам же необходимо о них знать и правильно применять эти знания на практике.

Источник: https://www.cian.ru/blogs-alternativnaja-sdelka-shag-za-shagom-297749/

Альтернативная сделка: преимущества одновременных операций

Альтернативная сделка купли продажи квартиры с ипотекой

22.10.2018

Это нужно знать – одна из ситуаций, когда при сделках с недвижимостью без грамотного риелтора не обойтись – хитросплетение цепочек одновременных обменов дает возможность обойтись без привлечения «живых» денег для покупки жилья.

Подавляющее большинство сделок, заключаемых ежедневно, на самом деле, являются альтернативными, просто те, кто их совершает, сами об этом не догадываются.

«Альтернатива» имеет свои особенности и риски (как и свободная продажа), в которых стоит разобраться – мы решили провести исследование и запросили комментарии экспертов по недвижимости.

Идея альтернативной сделки заключается в следующем: человек продает квартиру и тут же заключает договор купли-продажи на другую недвижимость – с доплатой или без нее.

Типы сделок и уровни сложности

Риелторы выделяют следующие виды сделок, связанных с реализацией квартир на рынке недвижимости:

  • чистая продажа, которая также иногда называется «прямой». В этом случае покупатель просто получает оговоренную сумму без дальнейших планов относительно покупки жилья;
  • альтернативная сделка, которая, фактически, представляет собой обмен жильем. Продавец продает свою квартиру и тут же покупает новую, сделки проводятся в течение одного дня и передачи прав собственности регистрируются одновременно;
  • «цепочка альтернатив», то есть, несколько последовательных сделок, проводимых одновременно.

Хороший пример «цепочки альтернатив» от http://td-mo.ru

Конечно, наиболее простой и быстрой по времени является чистая продажа, а если речь идет о цепочке, то эта операция требует куда более обстоятельного подхода и длительной подготовки.

Несколько сложнее  «альтернатива», так как операция включает, как минимум, две сделки.

Человек получает деньги за недвижимость и сразу же, в то же время, покупает другое жилье, заключая соответствующий договор и регистрируя его.

Для большинства наших соотечественников альтернативная сделка – это единственная возможность улучшить жилищные условия.

Деньги на чистую покупку есть не у каждого, кроме того, после продажи жилья нужно будет где-то жить, а это связано с дополнительными расходами.

Чаще всего, такие сделки требуют наличия у покупателя – альтернативщика некоторой суммы, так как редко удается найти вариант с полным соответствием цены покупки цене продажи.

Полный обмен – крайне редкий вид договоров, поскольку, чтобы сделка состоялась, необходимо абсолютное совпадение интересов обеих сторон. Поиск такого варианта – дело долгое и неблагодарное.

Стороны «альтернативы»

Альтернативные сделки с жильем могут производиться с участием, как минимум, трех сторон. Первая – это покупатель квартиры, вторая – ее продавец, который одновременно является покупателем другой квартиры.

Третья – продавец жилплощади (для предыдущего участника). При этом, любая из приобретаемых квартир может быть названа как альтернативным жильем, так и прямой продажей, суть цепочки сделок от этого не меняется.

Однако чаще всего так именуется квартира, покупаемая взамен той, которая продается.

Если речь идет о более длинной цепочке, продается уже не одна альтернативная жилплощадь, а две или даже несколько. То есть, продавцы жилья выступают в роли покупателей квартиры, следующей в цепочке.

При этом, последовательность не имеет значения.

Например, если при продаже одной «трешки» приобретаются три разноплановые «однушки» с доплатой, выстраивается четырехкомпонентная цепочка с тремя «альтернативами».

Как показывает практика, цепочки из четырех-пяти квартир – это максимально приемлемый вариант, поскольку чем длиннее цепь и больше участников сделки, тем труднее выстроить весь комплекс. Стоит выпасть одному звену, чтобы обрушить всю сделку.

Для ограничения разрастания цепочки в условиях авансового договора может быть прописано, что следующий продавец выберет себе квартиру только при прямой продаже.

Согласно аналитическим данным разных агентств недвижимости, в чистых, безальтернативных продажах часто задействуются студии, классические однокомнатные квартиры и «двушки». Квартиры с большим количеством помещений, как правило, становятся альтернативными, либо тянут за собой «цепочку».

Расчеты в «альтернативе»: банковские ячейки

Как в единичных, так и в многокомпонентных сделках, деньги, как правило, передаются наличными, и в последние годы для этого все активнее задействуются арендованные банковские ячейки. Чтобы были учтены интересы каждой из сторон, запрашиваются ячейки для всех участников с подписанием соответствующих соглашений об условиях доступа.

Во многих случаях при покупке-продаже предполагается доплата или, наоборот, получение разницы в стоимости. В таких случаях берутся в аренду две ячейки: в первую помещается базовая сумма, а во вторую – необходимая доплата.

Наличные деньги проверяются, пересчитываются и закладываются в ячейки в специально отведенных для этого помещениях депозитария, причем в присутствии и плательщика, и получателя. Условия доступа к деньгам прописываются отдельно – в дополнительных соглашениях к договорам аренды.

Риски и сложности «альтернативы»

Любые сделки с недвижимостью несут в себе определенные риски, но «альтернатива» имеет свою специфику, а значит, и свои нюансы.

Поскольку в них принимают участие сразу несколько заинтересованных сторон, какой-либо форс-мажор у одной из них тут же обрушивает всю сделку. Таким образом, грамотная организация – залог успеха всей «альтернативы».

Важно накануне, во всех нюансах, проговорить не только условия, но и четкую последовательность действий, а лучше – составить схему на бумаге и подписать предварительные договоры.

У опытных риелторов такое происходит редко, но при непрофессиональном подходе велик риск того, что запросы или ожидания владельцев недвижимости оказываются неадекватными, то есть – не соответствуют рыночным реалиям.

Например, человек выставляет на продажу квартиру и благополучно находит покупателя, но сам подобрать себе альтернативу никак не может.

Случается, что оговоренной суммы оказывается недостаточно для покупки нового жилья, и, в итоге, внезапно повышается цена первой квартиры.

При простой «альтернативе» и особенно при выстраивании длинных «цепочек» могут возникнуть некоторые задержки, спорные вопросы, непредвиденные обстоятельства у кого-либо из участников, а значит, сроки в договоры необходимо вносить с определенным запасом, чтобы впоследствии не вносить коррективы и не перезаключать отдельные договора. Это же касается установленных периодов доступа к банковским ячейкам, оформления документов, сроков освобождения жилплощади.

Особенность «альтернативы»: риск частичной регистрации

Даже если процедура многократно выверена и отлично согласована, участники «альтернативы» вполне могут столкнуться с риском «частичной» регистрации договоров. Это ситуация, в которой успешно проходят проверку и регистрируются лишь некоторые из общего пакета документов на отдельные квартиры.

Стоит изначально понимать, что с юридической точки зрения в альтернативных сделках все договоры купли-продажи являются независимыми, а значит, регистрируются по отдельности, а не общим пакетом.,

Никто не в силах обязать исполнителя приостановить регистрацию одного договора, если есть препятствия в регистрации второго. В итоге, какая-либо из сторон рискует остаться без жилья и без денег, однако, такие ситуации успешно разрешаются при верном подходе.

В процессе сделки важно постоянно отслеживать ход регистрационного процесса. Проще всего это делать на официальном портале Росреестра. Если вдруг приостанавливается процедура по одному из договоров, его участники сразу увидят это.

Подписантам остальных договоров остается только оперативно написать заявление на приостановку их регистрации. Затем необходимо понять причины отказа, которые чаще всего кроются в неполном документальном пакете.

После предоставления справок процедура возобновляется и, как правило, успешно завершается.

Есть еще один, более надежный выход, требующий, однако, небольших дополнительных вложений. Для регистрации всего пакета  документов приглашают сторонних юристов, специализирующихся именно на предоставлении этой услуги. Поскольку они знают требования регистратора во всех тонкостях, риск частичной регистрации снижается во много раз.

Однако лучшим решением является привлечение нотариуса к регистрации всех пакетов документов «одним махом».

Государственные представители имеют с  Росреестром «особые» отношения, да и договоры, удостоверенные представителями нотариата, не проверяются дополнительно юристами регистрирующих органов.

Если нотариус согласился взять на себя всю процедуру, об опасности частичной регистрации можно не беспокоиться.

Но, что делать, если по незнанию или из-за невнимательности эта неприятность все же произошла? Если представители каждой из сторон – люди порядочные, больших проблем не будет.

Надо просто дождаться решения возникших вопросв и завершения регистрации по договору, признанному проблемным. Если это сложно, можно расторгнуть остальные сделки и признать «альтернативу» или всю «цепочку» несостоявшимися.

Если кто-то из участников не готов к согласованным действиям, останется решить вопрос через суд, хотя это – нечастая ситуация.

Ипотечные сложности

Если денег от продажи на новую квартиру не хватает, «альтернативщики» нередко устремляются за кредитами в банки, а поскольку на проверку документов, одобрение и оформление займа уходит время, другим участникам приходится ждать. С другой стороны, если сначала успешно пройти все банковские процедуры и получить право на ипотеку, а потом столкнуться с промедлениями, есть риск утратить возможность получения кредита, ограниченного определенными сроками.

Тогда приходится договариваться с финансовым учреждением об увеличении срока кредитования, что чревато затратами, повторным рассмотрением заявки и новым ожиданием результата. Поэтому важно выстроить цепочку так, чтобы уложиться в банковские сроки.

Стоит учитывать также нюансы, связанные с регистрацией, которая в случае с ипотекой является процессом намного более быстрым, чем по обычным договорам. Впрочем, многие банки готовы полностью содействовать участникам альтернативной сделки. Если ипотека берется именно для такого варианта покупки квартиры, лучше согласовать план и с сотрудником финансового учреждения.

Налоговый вопрос

При заключении альтернативных сделок неразбериха с налогами и вычетами (в том числе, и имущественными) – довольно-таки частая ситуация. Во многих случаях продавцы квартир путают положенный им налоговый вычет и общую сумму затрат, связанных со сделками с недвижимостью.

Так, многим кажется, что если они продали квартиру дешевле, а себе купили с доплатой, они ничего не получили, а наоборот, потратились. Соответственно, при отрицательном сальдо ничего платить не надо. Такой подход является ошибочным и чреват проблемами с налоговыми органами.

Дело в том, что с позиции фискальных служб сделки по покупке и продаже не взаимосвязаны, а значит, рассматриваются по отдельности, вне зависимости от того, в одном налоговом периоде они заключаются или есть существенный временной разрыв.

Собственно, все просто: продал квартиру – плати налог, купил новую жилплощадь – оформляй налоговый вычет.

Лучшее время для альтернативщиков

Наиболее подходящим для альтернативных сделок является период, когда цены на недвижимость стабильны, и нет резких скачков курсов валют. Если происходят резкие колебания, кто-то из участников может начать нервничать и выдвигать новые требования, спешно искать другие варианты.

Если начинаются недоразумения, систематические нарушения договоренностей, либо возникают малейшие сомнения в подлинности документов, стоит отказаться от сделки, сначала продав жилье, а после этого купив новую, или найти иную альтернативу.

Вместо заключения

Итак, при всех сложностях и рисках для многих наших сограждан альтернативная сделка является наиболее приемлемым способом решения квартирного вопроса. Успешность ее проведения напрямую зависит от верного планирования, тщательной проверки документов и согласованности действий всех участников.

Если речь идет о «цепочке альтернатив», да и еще и с задействованием ипотеки, стоит привлечь юриста, имеющего опыт в заключении сделок такого рода.

Источник: https://novostroyman.ru/articles/alternativnaya-sdelka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.